投资买公寓

❶ 公寓可以投资吗

可以啊 投资公寓跟投资商品房是有区别的 商品房主要开增值赚钱的 出租的话租金也没有公寓高 公寓投资成本低回报率高 有兴趣可以联系我我了解一下15374396697

❷ 公寓投资到底值不值

您好！
如今的房价高得让很多人只能站在远处观望，而无从下手，尤其是一、二线城市的房子，更是如此。不过，房地产的吸引力并未因此消失，不少投资者开始寻求别的途径投资房产，如公寓投资等。

但公寓投资到底值不值？收益有该如何算？为此，国内知名财富管理机构嘉丰瑞德金融产品总监 Frank 对公寓投资的相关问题给出了解释。

一、公寓投资存在哪些优势和缺点？

在了解公寓投资存在的优势和缺点之前，先来看看公寓投资有哪几种类型：

从表中，我们可以对优势和缺点进行简单总结：

优势：

1、由于公寓的面积普遍较小，因此总价也要比普通住宅来得更低，让更多人能买得起，同时还降低了还贷压力；

2、公寓多数处于繁华地段，生活配套齐全。如果自己居住，生活和出行都很方便；如果作为投资品，不仅能享受一定的回报率，也便于出售转让。

3、在政策方面，在一些城市购买普通的商品房是有限购措施的，但公寓就不受限购约束。

缺点：

1、产权年限多数为 40 年，有的也有 50 年，但普遍比普通商品房来得少；

2、生活成本比较高，物业费、水电费等很多都是商业性质的，比普通的商品房高出不少。

二、公寓投资的收益怎么算？

任何投资品都有两面性，优势与缺点并存。但看一个项目到底值不值得投资，还得看看其收益如何。

一般来说，公寓投资的回报主要来源于租金。比如一套公寓买的时候是 120 万，每月租金为 4000 元，那根据粗略的租金回报率计算公式：

租金回报率 =（月租金 *12）/ 购买房屋总价 =（4000*12）/120 万 =4%。

而目前公寓投资的租金回报率在 3%-5% 之间，但也有不错的公寓回报率可达 6%。值得一提的是，公寓出租后，租金也不会一直不变的，如果该区域房价上涨，那租金也会跟着上涨，回报率也将更高。

除了上述这个公式外，评判自己的投资是否有价值，另外两个公式同样适用：

1、投资回收年数

投资回收年数 =（首期房款 + 期房时间内的按揭款）/（月租金 - 按揭月供款）*12

投资回收期越长，投资风险越高。反之，投资风险则减少。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在 8 年至 10 年之间。

2、15 年收益与房产买入价关系

物业的年收益 *15 年与房产购买价关系

这是一个国际上专业的理财公司衡量一处物业价格合理与否的基本公式：

如果该物业的年收益 *15 年 = 房产购买价，该物业物有所值；

如果该物业的年收益 *15 年>房产购买价，该物业尚具升值空间；

如果该物业的年收益 *15 年<房产购买价，该物业不宜投资。

除此之外，目前市场上还有一些关于房产投资的项目，比如在白领公寓方面有瑞の公寓项目投资计划等。由于投资门槛低，让更多普通投资者参与其中，间接投资房产，同时还能取得不错的收益，预期年化收益率在 9.5%-10.5% 之间。

三、如何让公寓投资更值？

一旦选择了投资，也要让自己 " 投有所值 "。

嘉丰瑞德金融产品总监 Frank 表示，如果投资者选择公寓投资，要记住以下三点：

1、首先旺地。

选择租公寓居住的人，会更看重周边的配套设施是否齐全，交通出行是否方便。投资这些地方的公寓，虽然前期投入成本较高，但预期的租金也会更高；

2、选择好的物管和开发商。

由于公寓的管理费、水电费比普遍住宅要高，而这部分成本又往往摊入租客的租金中。所以，对租客而言，如果不能得到贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备，那还不如选择普通住宅。

3、看区域规划前景。

有一些公寓产品由于配套的交通以及产业还未成熟，因此价格会相对低廉。但如果该公寓所在区域有未来有发展潜力，那同样值得投资，且回报率将更高。

除此之外，投资者还需避免一些误区，不能不清楚房租渠道就贸然投资，同时带租约出售的公寓也并非是万全之计，因为此类公寓也不一定确保按时收租，建议投资者在投资前一定要了解清楚再 " 下手 "
望采纳，谢谢

❸ 买公寓投资合适吗

❹ 作为投资买小公寓好，还是买住宅楼好

看您是长线投资还是短线投资
，一线城市公寓比较吃香，二三线城市的话住宅还可以。
自己住，就买住宅，要是投资的话，还是买公寓合适，首先公寓房价钱便宜。租金价格还是比较高的，一般要比普通住宅高，在这就是买房子要先考察一下，找一些比较好的地段，要有升值潜力。

❺ 现在买公寓做投资怎么样

一、公寓客户主要由被房价挤压的刚需客、没有太多投资成本的投资客两类客户组成。

公寓产品的客户其实非常简单明了，没有住宅客户复杂。目前只有两类客户：一类是被高房价挤压的刚需客；一类是没有太多投资成本的投资客户。

1、刚需客（客户占比10%-20%）。

刚需客在整个公寓客户中占比非常少，最多只有20%左右。他们主要是被高房价挤压，无力购买住宅产品的人群。

他们购买公寓产品主要是被高速飞涨的房价所惊吓，普遍希望先上车再说，就算以后买不起住宅也有一瓦遮头，满足最低的居住需求。公寓产品总价低且具备居住属性，正好满足此类客户的需求。

2、投资客（客户占比80%-90%）。

投资客基本上是所有公寓产品的主力客户，最多能占到整个公寓客户群体的80%左右。他们之中有失去购房资格的资深投资客，也有没有太多投资成本的小投资客。但整体而言，以没有太多投资成本的小投资客为主力。他们购买公寓产品的目的是投资，希望通过物业升值、租金回报两种途径获取更高的回报率。

这两类客户其实都是房地产市场客户群的最底层，资金实力较弱、抗风险能力较差。一旦投资或者购买失败就没有翻身能力，而恰恰他们却最容易陷入公寓的陷阱。下面我将详细讲解为什么不建议此两类客户购买。

二、刚需客：公寓的居住价值是被阉割的，居住环境不断恶化，不适宜居住。
刚需客户由于没有太多资金，因此选择先上车占有一席之地，保证自己最基本的居住条件。但公寓产品的居住价值是缺失的，根本不适宜居住，也不能保证刚需客户最基本的居住需求。

居住缺陷1、公寓无法落户，无法享受教育、医疗方面的配套。

住宅最大价值就是落户，让你能融入这个城市，享受这个城市最优质教育、医疗配套的功能。公寓物业恰恰就少了这种最基本的功能，不能落户的房子注定就是过渡产品，注定只能在你刚工作到结婚前这短短一段时间可以居住，因为你可以不落户，你可以不享受这个城市的优质教育、医疗配套。但你不能让你自己孩子同样如此，让你孩子享受不到城市优质教育配套。

居住缺陷2、公寓随着办公租户增多，生活环境逐步恶化。

根据我的调查：无论一栋公寓前期住户有多少比例的居住客户，但发展到1-2年之后，整个公寓的居住客户会逐步全部转变成办公客户。这主要因为劣币驱逐良币效应。

目前所有公寓产品的购买客户肯定是投资客为主，投资客是追逐的就是回报率、租金，谁给的租金高就租给谁。在租赁市场中，办公客户可以支付和承担的租金是远远高于居住客户的。因此导致办公客户在公寓产品中逐年增大。

一栋公寓如果入住了早教、私家餐饮、婚庆，居住客户还是可以承受的，顶多每天回家时候碰到人复杂点。但是如果一栋公寓入住了美容美发、KTV、深夜食堂、会所等深夜商业，你晚上能睡着觉吗？隔壁小姐姐晚上敲门和你借酱油时候，你能忍住骚动的心吗？

因此随着办公客户逐步增多，公寓的生活环境无疑是逐步恶化的，这直接导致居住客户的流失。

居住缺陷3、不通燃气、商业水电，高物业费、使用成本居高不下。

公寓的居住客户本来就是无力购买住宅的刚需客户，购买公寓的目的就是为了攒钱买住宅。但公寓的高昂使用成本与他们攒钱的目标相互背离。

公寓产品全部都不可以通燃气的，这导致居住客户烧菜煮饭只能通过电器去解决，但是公寓的水电都是商业用电，比民用电贵了一倍，与此同时还有高昂的物业费，这对居住客户更是一笔较大的负担，居住客户只有晚上回来，基本享受不到物业的服务，但却要和办公客户承担高昂的物业费。

我们来简单举个例子就清楚了：

电费：民用120元，商用360元

现在一二线城市民用电费采用的分时电价，单价在0.3元-0.5元每度，商业电费是0.9元-1.4元每度，公寓每户平均每月用电在200-400度之间，我们按照平均值来计算，民用电费：0.4元/度*300度=120元；商用电费：1.2元/度*300度=360元。

水费：民用48元，商用100元

现在一二线城市民用水费单价在2.4元每吨，商业水费大概是在4-6元每吨，公寓每户平均每月用水10-20吨之间。我们依然按照平均值计算，民用水费：2.4元/吨*20吨=48元；商用水费：5元/吨*20吨=100元

物业费：民用100元，商用250元

现在一二线城市住宅物业费在2元每平米，商业物业费大概是在4-6元每平米，公寓每件50平米左右。我们依然按照平均值计算，住宅物业费：2元/平米*50平米=100元；商用物业费：5元/平米*50平米=250元

通过上面的测算：住宅物业使用成本加起来大概268元/月，公寓物业710元/月，同比住宅物业生活成本上涨了164.92%

居住缺陷4、公寓居住舒适度差，无采光、小区无环境、无绿化。

公寓产品本质是商业项目，因此在规划设计上更多的是遵循商业的设计理念，根本不考虑居住的舒适性。

首先公寓很多户型都不满足住宅最基本的采光要求。一方面公寓容积率过高，只能采取点式楼排布。这就意味公寓户型有东南西北四个方向的户型，北面户型一年四季没有阳光，东面采光时长也大都不符合住宅标准。另外一方面商业物业设计规范是没有楼间距、日照时长的要求的，开发商为了最大化排布物业，各栋楼栋之间距离非常近，公寓户型的阳光会被互相遮挡。

其次公寓项目没有小区环境、生活氛围。公寓物业规划在商业用地上面，容积率偏高，因此规划形态基本以2-3栋楼高层建筑为主。这样的规划导致公寓项目没有小区环境，没有中央园林，没有生活配套，没有会所等。极大影响公寓住户的居住档次和生活品质。

最后公寓产品单层住户多。公寓一层楼的用户能达到二十几家。一方面住户众多导致生活不便，公共配套设施使用频率多，例如上下班高峰期使用电梯难。另外一方面各自生活会被互相干扰，没有私密性。

刚需客们：一个不能享受城市资源、生活成本上浮164.92%、生活环境逐步恶化的产品根本无法满足最基本的生活需求。

❻ 投资是买公寓好还是住宅好

其实投资房地产肯定是购买住宅好。公寓的升职空间不如住宅高。

❼ 买公寓投资值吗听说公寓不好出手

公寓相对于住宅来说，公寓产权只有四五十年，商用水电，且没有落户和学位，后期也没有太大的增值空间，如果做为投资来说，公寓不是一个很好的选择。

❽ 投资买公寓还是住宅

长远来看肯定是住宅更好，住宅升值空间大，公寓只适合租，想转手卖的话比较困难，而且交易成本高

❾ 投资的话，买公寓好还是住宅好

公寓好，理由如下：

1、投资门槛低，对于普通人来说，尤其是白领、工薪阶层，投资两个字，总让人觉得十分遥远。感觉只有自己具备了一定经济实力后，才能进行投资。大部分的白领、工薪阶层，选择任由自己的钱放在银行里，随着通胀不断贬值缩水。

但公寓的出现彻底打破了这一现状，总面积小，总价低，投资门槛较低，让普通人也有了投资的权力，并且投入可控，回报可期，不断受到越来越多人的追捧与青睐。

2、收益稳定，通常来说，公寓具备总价低，易管理的优势，同时租客辐射范围广、空间功能强大，成为较为稳定的投资选择。

3、政策力度好，因为公寓是一种介于商办和住宅的中间品，不受限购限贷政策影响。国家对小微企业及大众创业的扶持力度不断增加，未来将会涌现出更多初创企业，而全能型公寓便会成为部分中小型公司的首选。

4、产品功能全，全能型公寓集居住、商用、办公功能于一体，能够满足不同的市场需求。既可以有家庭式的居住布局，又可以满足到写字办。

(9)投资买公寓扩展阅读：

住宅投资的缺点：

1、于酒店式公寓而言，公积金无用，首付需达五成，而普通住宅可用公积金贷款。虽然酒店式公寓户型小，总价低，但如果需要购房的话，公积金不能贷全款只能商业贷款，而首付也必须高达五成。这无疑违反了购买酒店式公寓的初衷，结果就是看似便宜、其实压力更大。

2、走道采光不足，容易引发安全隐患，普通住宅的户型相对敞亮。那些改建的小户型酒店式公寓，由于其点式高层的局限，往往是中间一条长廊两边依次排列各户，或中间是电梯。

四周围一圈小户型，形成整个楼面贯通式的平面布局，而这一布局，又常使走道没有自然采光，或采光不足，因此缺乏空间的识别性、方位感。一旦有火警则难以疏散。

3、而且几十户贯通式的格局，也使陌生人闯入不易被一下子发现，不像一梯两户或二梯三户容易辨认。这些缺陷，显然存在着安全隐患，此类物业一旦今后在使用中暴露这些隐患，其保值的功能又将大打折扣。公一体的需要，多功能不言而喻。