海外投资置业

1. 什么是海外置业，这种投资方式靠谱吗

随着时代的发展，海外置业的人士越来越多了。不过专家说，因为存在很多的外界风险，比如说政治因素，不同的税收等等，所以在你投资房产之前，请先做好详细的调查。广大的投资者最担心的一点就是外汇不断变动造成的风险。并且房屋贷款的时间都很长，很难说在这段期间汇率不会出现波动，还有贷款人自己的还贷金额也不确定。除了以上这些，万一今后房产需要转现，也会面临很多不同的问题。还有一个关键点是政治因素，海外置业者必须了解清楚本国和你要置业的国家质检的关系，那个国家的购房政策如何，这些都是必备的功课。1、调查当地的经济.先做好对你要购置房产地区经济状况的调查再做投资计划。如果只是听信一些代理公司的一面之词，难免有失偏颇，这是海外置业的大忌。海外的房地产市场发展具有自己的周期，如果进入下跌周期，即使是投资顶级地段，也难保投资成功，因此选择房产的周期，选择在哪一个时间点进入这个市场，是至关重要的。2、了解各国的购房政策.海外房价和土地价格有所区别。

2. 海外置业要注意什么

在人民币贬值的背景下，香港保险、境外股票、海外置业等投资渠道在这一波浪潮中迅速崛起。据世邦魏理仕公布的数据显示，2016年上半年，中国资本的跨国房地产投资约161亿美元，较去年同期增长了一倍，超过加拿大和新加坡，成为仅次于美国的世界第二大跨境房地产投资来源。然而，海外置业真的适合每一个中产阶级吗?

2014年美国买房

海外置业，这个曾经只是富人的游戏，如今正缓慢向中产阶级迁移渗透。刘先生家住广州，家庭年收入税后大约有50万左右，2009年在广州买了一套100平方米左右的三居室。2014年，家庭理财资金积累到一定程度之后，刘先生再度考虑了买房，但面对升值快速的国内楼市，他心有迟疑。

正在犹豫之间，刘先生一位移民美国的朋友，和他说起了在美国投资房地产。2014年，随着美国经济逐步从经济危机中恢复，美国当地房产市场除个别在经济危机中受到巨大打击的州市尚未好转外，其他各州房产均有不同程度增幅，其中有个别州市由于特殊情况，房产市场大幅提升。“我和朋友聊了很久，相比国内市场的泡沫化，我们都认为当时是抄底美国房地产的好时机，因为对比国内房价，美国的房子真是太便宜了。”

考虑再三，刘先生最终全款在国内投资者心目中拥有较高购买度的德克萨斯州买了一栋价值30多万美元的别墅。

一年养房成本将近2万美元

从2014年到现在，刘先生购置的这套美国别墅价格大概涨了20%，也就是7万美元左右。然而在他看来，这项投资却极其不划算，税费等后期管理费用要远高于预期。“房子是真漂亮，天是你的，地是你的，花园也是你的。但每年就要交2.5%的房产税，加上保险、租赁管理费、物业费等，一年养房成本将近2万美元”。

据刘先生介绍，在美国，房产税收金额为房产征税值乘以房产税税率，其中房产征税值为房产估价(包括房屋价值与土地价值)乘以一个比例，一般在20%~100%之间;税率一般在1%~3%，不同地区具体税率也不一样。房产每年交多少税不是由所在州统一制定，而是由房屋所在的城市制定的。如果纳税人感觉税交多了，也可以找政府申诉。“每年政府会通知纳税，同时有听证会，不满意可以去申诉。我去申诉过，但用处不大，因为政府会找出很多理由来解释为啥是这样收税。”

刘先生表示，如果2014年他买下的是在广州看中的那几个楼盘中的一个，目前的升值幅度将在30%以上，远比在美国投资房产要划算。

另一件让刘先生颇为烦恼的事情是，买完房子后天天收到一大堆广告，有安装窗帘的公司，有打扫清洁的公司，有绿化公司提供种树种花服务等等。原来经纪人把信息传给了这些服务公司，生意做成了要给经纪人中介费用。

刘先生表示，除了传统的房价波动风险、房产税太高难以承受之外，海外买房还面临汇率波动、信贷政策改变、对国外法律不熟悉甚至被中介坑等情况。“海外置业必须提防购房地区的法律与信贷政策变化，很可能导致房价下跌甚至难以完成合同。我一个朋友有多次海外房产投资经验，但之前就因为澳大利亚信贷政策变化而损失了近3万澳币”。

建议 海外置业不妨选择大学附近

对于目前很多计划海外置业的中国人，刘先生的建议是不要冲动买，“如果你身家上千万，海外置业当然是资产保值的方法之一。但对于我们这些手上略有闲钱的中产阶级来说，投资海外房产并不一定是很好的投资方法。”

刘先生最后建议，如果真想在美购房投资，好的区位升值空间更大，如美国西海岸城市的升值远大于中部地区，洛杉矶、旧金山等大城市的升值远大于小城市。对于家庭理财资金并不非常充裕的投资者来说，海外置业不妨选择大学附近，这样可以租给学生，一般来说租金可以抵消房产税，目前这种方式已有中国人在实践。

（以上回答发布于2016-12-24，当前相关购房政策请以实际为准）

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3. 海外移民置业是什么

随着国家的经济不断壮大以及个人资产不断提高，现如今已经有越来越多的人为了追求高品质的生活而选择移民。海外置业移民的方式是可以说是第三波移民潮的“生力军”，这种移民方式具有小投资少、速度快、风险小三大优势。海外置业汇集移民房产、学区房、投资房、度假房产等。相关机构会为您提供一站式海外投资、置业、移民类房产服务。

希望以上回答能够帮到您！

4. 海外置业现在的行情还值得投资吗

尽管海外置业成了一种趋势，相较于国内，海外房地产的一线城市价格较低，但是国外内投资者对于海外房地产市场相对比较陌生。面对不同的国家、不同的语言、不同的法律体系以及不同的市场规则，由于缺乏境内外环境信息的对称评估，很容易吃亏上当。所以最稳妥的就是选择具有丰富海外投资经验的置业顾问显得尤为重要，而元通海外置业，正是不二之选。

5. 现在的海外置业前景怎么样

海外置业之所以能持续吸引高净值人群投资，主要有以下几点原因：

国内热门城市限购严格。限购令、贷款额度等政策让不少人有钱花不出去，而海外却有着诸多不错的房产投资机会。

全球化资产配置已经成为一个趋势。资产不能放在一个篮子里，房产同样如此，跨地域国别的配置房产投资，可以分散风险，获取更多收益机会。

房价、租金可观。一些热门城市的房产，不仅房价连年上涨，租金回报也大大高于国内，无论转卖还是持有，都收益丰厚。

教育因素。英国、美国等国家的教育体系更加多元、先进与成熟。通过购置海外房产，让孩子从小开始留学生活，能更好的融入国外教育体系。

养老因素。许多欧美国家都有着不错的医疗体系、生态环境与社会福利，是绝佳的“养老圣地”，通过海外置业来养老，是不错的选择。

永久产权。也是不少人选择海外置业的原因，无需考虑年限，只要买下就永远属于自己。

6. 以投资的角度来看，海外置业和国内置业哪个更容易赚钱

如果你只是为了投资的话，海外置业某种程度上可能更好盈利，但是未知因素和风险也大，比如语言，文化，法律体系等因素为国内投资者的海外置业之路带来了不小的阻碍。总之贸然投资不仅是投资回报率低，甚至还可能遭遇地方高额房产税、开 发商不兑现承租承诺等各类陷阱致使投资失败。因此，选好的中介很重要，比如科威国际不动产。

7. 海外置业需满足什么条件附流程

如果购房者想要在海外贷款买房，除了要满足当地申请贷款的条件，还要按照当地的贷款流程办事。一般情况下，银行会要求投资人提供收入证明、银行流水及资产证明申请预审批，预审批通过后，才能真正与卖家签订合同，再继续办理购房贷款。

图片数据截止2016年10月，各国最高贷款额度、贷款利率及贷款难度均有差异，上述国家中只有韩国不支持贷款购房。

二、海外购房要什么时候申请贷款？

1、卖家出价前申请预审批

在国外贷款购房需要银行预审批，拿到银行的预批函后才有向卖家出价的资格，否则，如果以贷款购买人的身份向卖家提供正式的出价函，但没有银行的预批函，卖家是不予理会的。

银行拿到申请人的资料后，会在很短的时间内给予反馈。

2、签合同后向银行正式提交贷款申请

在签订正式的买卖合同后，购房者需携带银行要求的贷款申请材料、房产买卖合同，向银行正式申请贷款。

三、申请海外购房贷款的流程是什么？

拿到预批函后，要在60~90天内完成签约。签约后需向银行正式申请贷款，确保在过户时能够放款。

1、拿预批函

申请人需提供银行所需材料，银行审批之后，会出具预批函（注明银行最高贷款金额，明确可购物业最高价位）。

提供预批函时，还会锁定前一次洽谈中确定的贷款利率和条件，锁定时间一般是60-90天，超过这一事件期限后，所有条件会需要与银行重新洽谈确定。因此，获得了预批函后，投资人就可以对感兴趣的物业正式出价了。

2、凭合同申贷

与卖方经纪公司确定好房屋买卖的细节后，就可以签署正式买卖合同。签署合同后，将合同、正式申请材料提供给银行开始申请，银行的审批时间一般为45-60天。

3、房款、过户

贷款审批通过后，银行放款、买卖双方进行房屋产权过户，完成交易。

需要注意的是，在计划购买海外房产时，初次与银行接洽，不同银行会对贷款申请人提出相应的资格要求，这些要求就需要投资人额外准备好充足的时间。例如，HSBC汇丰银行会要求投资人将首付款的资金存入银行账户，并留存至少60天时间，才能为投资人提供预批函。

（以上回答发布于2017-02-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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8. 业内分析：海外置业靠谱吗

现在越来越多的投资者倾向购置海外房产。对于海外置业付款方式，应该选择哪个国家，以及购置注意事项等一系列问题困扰着购买者。笔者专程采访亨瑞国际咨询集团山东市场总监赵瑞为大家详细说明关于海外置业的相关信息问题。

国人海外置业最青睐美国

从中国人的海外投资置业分布来看，美国、加拿大、澳大利亚等国家都很受青睐，其次是欧洲国家以及亚洲的新加坡和马来西亚等国家。其中，中国人海外置业的目标还是美国。美国的住房销量从金融危机以后低迷了三到四年，过去两年中持续的回暖。奥巴马在APEC宣布给中国公民提供十年的签证，这就为中国公民个人在美国购买房地产提供很多便利。再有就是旅游和美国移民的促进也为美国华人投资提供了很大的市场。

位置是影响投资的重要因素

如果社区中有湖景，就挑能临湖观景的。如果高层的两居套房又有多出的楼顶空间，或者阳台更宽敞，买下没错。如果社区有泳池、网球场和烧烤区等公共设施，价格只比街对面那些没有额外设施的社区高一点，那宁可多花点钱买下。赵瑞表示，位置是影响投资的重要因素，要耐心等待，直到合适的房产出现为止。记住，对于优质的房产不要过于吝啬，因为这通常是值得的。如果海外置业买贵了，或者买了一个不好的位置，就得不偿失了。

产权、价格、按揭付款问题多

海外房地产市场的房屋种类繁多，最主要的是独栋（house）、联体别墅（townhouse）、公寓（Condo）。为什么说独栋别墅投资价值，因为在美国，别墅下面的土地是产权，土地则在不断升值。

赵瑞表示，海外置业如果你需要申请贷款，填写一份买主经济状况表，经纪人会根据你的经济状况向贷款公司要贷款预审批准书。一般来说，需要申请贷款买房的要比一次性付清的所需材料更多，手续更复杂，时间也会更长。现金付款最短2个星期即可办完所有手续，贷款一般需要2个月的时间。

此外，没有绿卡无法从任何大银行获得贷款，不过可通过外资银行，在首付30%以上的前提下，可以获得贷款，利率一般在3%到5%之间。经纪人会根据你的要求，为你寻找合适的房子。在选定好房子后，经纪人便会进行市场分析，帮你确定价格，准备报价合同。

（以上回答发布于2015-10-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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9. 海外投资置业有哪些地方需要注意

首先是产权年限，中国是70年产权，国外大部分是永久产权，但有一些特殊，例如英国伦敦有999年、250年到125年不等的产权，但大部分是长期产权。
第二点是房屋装修，国内交房都是毛坯房，而国外一般是精装修好的，只有桌椅、床、柜子这类移动型的家具需要购房者自行购买，其他都由开发商配置完备。
第三点是房屋的类型，中国大型城市人口密度大，普通人一般都是住公寓，只有非常顶尖的高净值家庭才能住得起别墅。而在国外，尤其是像美国这种地广人稀的地区，大部分家庭都有两个以上孩子，因此住别墅较为常见。
第四点是对于面积的定义，国内说的房屋面积是指建筑面积，除去公摊面积后约百分之七八十是实际使用面积。而国外所指的面积一般是实际使用面积，“有屋顶的才算我的面积”，草坪、车库、泳池等均不算进房屋面积，因此计算均价时国外房价相对较低。
第五点是房屋持有成本问题，国外有房产税，以最典型的美国为例，房产税约1%-3%之间，100万的房子可能一年就有1万美金左右的房产税。而国内除了买房所付出的资金（包括房贷），后期基本没有什么大的成本。但另一方面，房产税是用来改善当地的居住环境、教育环境、医疗环境等，房产税高的地方未来房屋的增值价值更高。
第六点是资源分布，国外相对较为均匀，而国内大部分优秀的医疗、教育、文化资源都集中于一线城市。
最后一点是租售比的问题，国内基本没有考虑这个问题；在国外公寓投资较为常见，不同租期会产生不同的投资收益，运营得好可将房产形成稳健的投资产品。

10. 为什么越来越多人选择海外置业

1. 资产配置的需求，持有单一货币风险大，如果货币贬值，资产缩水严重。
2. 国内环境问题突出雾霾、污染，已经为城市人口增多带来的负面影响，海外房产投资，追求更好的生活环境和生活品质享受
3. 人民币贬值，汇率因素，目前人民币还处于比较高位的位置，人民币价值虚高，是配置海外资产的好时机
4. 留学教育问题和医疗短缺，一线城市教育资源稀缺，学位难求，医疗服务差，看病难，医院人多，一个小感冒挂号可能排队几小时，专家号更加是一号难求。
5. 不喜欢中国，希望换一种生活方式和环境
6. 国人越来越看重健康的生活品质
7. 通货膨胀，人民币超发，人民币贬值压力大，届时购买力将下降
8. 国内经济发展后，国内手里有了闲钱想投资，国内投资渠道窄，互联网金融不完善，风险高，国内房产限购，同时价格偏高，风险较大，而且起步门槛提高。
9. 跨境投资成为趋势，中国海外投资金额和频率持续增加。
10. 海外置业尤其起旅游地产，除投资属性之外兼具度假享受功能，也可以分享亲朋好友，有面子
11. 国内的投资门槛越来越高，除了高额的首付，还有每月需要承担的银行按揭贷款偿还，压力山大。