商铺投资客

① 为什么大投资客都投资商铺

从自身的需求出发，分析房产在未来带给你的价值高，还是商铺带给你的价值内高。个人容认为现在的情况，还是投资商铺。现在是可以买门面房的，投资门面比较有价值。根据目前的情况来看，各个地区的房价都处于慢增长状态，未来是处于稳定的状态。这样投资门面房就有优势，顾客对实体店的要求，对自身享有的服务要求越来越高。找具有潜在价值的门面房来投资更有价值。

② 投资商铺的优势有什么

1、投资灵活：购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多优势。

与投资黄金珠宝相比，一则大众购商铺都能鉴别商铺的好坏，而购买黄金珠宝难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心；二则商铺有广泛的使用价值，不仅自身在不断大幅升值，而且还可自主经营或租赁经营。黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程，现在买黄金就有可能被套住。在通货膨胀的压力下，购商铺是唯一可让资产保值升值的稳妥方式。

2、投资风险小：股票市场变数较大，且劳神费力。

投资商铺可坐享其资产升值带来的收益，日常生活、工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力；涨了还好，一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打。尤其最近一段时间，股市狂跌，很多股民叫苦不迭，有了切身经历后，纷纷退出股市，转而购买房产。起码房子都能看得见摸得着，是实实在在的东西，何况商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息（商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%），而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。

3、回报率高：较低的存款利率，会导致资产缩水。

由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产的方式来实现货币的保值、增值。

4、商铺是越老越值钱。

二手住宅房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存在折旧的因素。而商铺就不是这样的了，一般的成熟商圈需要两到三年的培育期，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，所以商铺就不存在二手房需要折旧的说法。再加上二手房市场以住宅房为主，二手商铺非常少，因为已经是成熟的商铺了，很少有人舍得拿出来卖，所以商铺是越老越值钱。

③ 在房产投资选择中，公寓和商铺，投资客更倾向于谁

分析下两者的情况，谨慎选择吧。都有利弊。
公寓同样为商业地产，其具备商住两用性，既吸收了舒适的居住功能，又吸收了写字楼的办公商务特点，同时极为注重人性化特质，这就是高品质公寓的特性。
因为公寓租金比写字楼便宜，很多创业型、中小型公司会选择租公寓进行办公；公寓作为居住，市场潜力也是非常可观，写字楼附近的公寓项目简直是白领租房的□，简直是供不应求，公寓可谓是规避风险又收入稳定的选择。

商业地产投资□均为商铺。商铺为何如此受广大投资客的青睐呢？简单来说，就是大家常说的“一铺养三带”、“一间好商铺，一棵摇钱树”。
商铺具有广泛使用价值。投资买下商铺之后，既可自己开店做生意，但更多的是将商铺租出之后收取房租而获利。商铺租金可收取的房租会远远高于银行利息，随着商圈的繁华，每年租金不断上涨。同时，在通货膨胀压力下，投资商铺能让资产保值增值。

④ 商铺投资,客户说介绍的朋友已经投资亏了,该怎么说

既然你说是二三线城市，当然，提出了一种非中心区6,7 10平底商成本啊！本身是打二，三线城市这样的人肯定不能用谁的工作比你的钱和有限的人买东西，就可以计算出该中心提出了一个当地的非平6,7十佳底商的选择！

⑤ 为何炒房客们大都不愿投资商铺，有什么原因呢

有很多人都提出了这个问题，为什么炒房客们都不愿意去投资商铺了吗？其实商品房和商铺不是一个概念商品房的价格会涨，但是商铺的价格上涨局限性比较大，不如商品房来的简单和暴力。我们可以从几个点来说明。

第1点：商铺的价值与商品房的价值不对等，所以很多人会选择商品房。很多炒房客都知道，商品房闭着眼睛都能够挣钱，但是商铺却不一样。因为商铺必须要全款才能够购买，而且不能够贷款，所以买一套商铺的价格相当于买两套甚至三套商品房。但在实际受益时，商品房的受益要比商铺高10%~30%。

当商铺买进来不容易，卖出去不容易和买进来相当容易卖出去相当容易的，商品房比较的时候很多人就会选择商品房，而不是去选择商铺。这样小伙伴们能明白了吗？

⑥ 怎麼跟投资商铺的客人互动

第一个因素是出租的有效性，主要包括五个方面。一是区域发展趋势，即是否是重点发展区域。二是客流潜力，主要看交通优势与马路级别。三是法律权利清晰，可控性强，一般来说，产证符合规划，产权清晰易于交易是投资者关心的核心因素之一。四是投资回报率或者回收期，专业的商铺投资者要求的收益率至少在8－9%，甚至15－20%。收益率的计算公式为：（税后租金－月按揭－月物管费）?12／商铺总价（含按揭）＝收益率。部分投资者主要关注回收期，一般要求在10－20年的回收期是可以接受的。回收期的计算公式是商铺总价／年租金＝回收年限。五是建筑条件，主要看可视性、得房率（不超过30－40%的分摊），实际使用率（二层是否可用）、停车位、是否单边商业、是否死角与断头路、设计合理（进深比一般不超过1．5?1）以及其他工程条件。
从出租的有效性来看，这部分评估较为专业，感性投资者往往在评估细节中有所遗漏。
第二个因素是支付总价能力，这包括支付总价和贷款因素。专业投资者有充足预算，一般青睐商场商铺或者一次性购买大量商铺，在这里不做讨论。
理财型投资者或者换普通投资者一般一个项目只购买1－2个商铺。作为住宅底商一般不超过住宅平均户型总价的1．5－3倍，部分成熟市场可以达到4倍以上。支付总价是户型设计中最重要的考虑因素。
从贷款因素方面来看，一般商铺贷款比例为50%左右，贷款年限10年左右，年息目前为7．05%上浮至少10%左右。
在这一部分中，许多开发商常犯的错误是过度关注商铺销售每平方米单价。商铺不同于住宅产品，市场上有大量的参照标准，商铺仍然较为小众。销售中总价的影响力远大于单价的影响力。
第三个因素是抗跌因素，包括周边影响力、开发商影响力和风水因素。所谓周边影响力，也就是要参考附近是否有大型百货、超市、五星级酒店、火车站、市民广场等。而不同城市开发商的市场地位不一样，由此带来不同的投资者信心。另外，部分投资者会有经常合作的风水师，他们的建议往往对投资者有决定性的影响。
事实上，抗跌因素是促使持有型商铺投资者的下定决心购买的最重要原因。该类商铺投资者往往买进后较少卖出。
第四个因素是增值因素，主要包括三点。首先是隶属项目的特点，比如项目是否有卖点、是否有不可复制性。第二是买入时机好、起始价格合理，这是作为以赚取差价为目的的投资者最为关注的因素。第三，政策引导及周边趋势。
增值因素可以让资产更加容易变现及被处置，是投机性商铺投资者最为青睐的因素。
理性的商铺投资者会根据以上四个因素进行综合判断，但是不同的市场情况会导致投资者在四个因素中产生不同的权重分配。对比一个成熟的商铺投资市场与一个非成熟市场的数据：成熟市场大约50%的投资者主要考虑出租收益而非成熟市场仅为30%左右，成熟市场30%左右的投资者考虑自用而非成熟市场仅为15%，成熟市场大约15%的投资者主要为了赚取差价而非成熟市场的比例占到45%，成熟市场中大约5%左右的投资者仅关心沉淀资产而在非成熟市场该比例上升到10%。
可以看出，在非成熟市场，超过半数的消费者仅仅关心资产价格的涨跌。随着住宅调控的加强，商铺作为少数地产投资渠道之一被更多的非专业投资者关注。开发商针对不同市场进行四个因素权重微妙的调整是成败的关键。在前期调研中建议可以聘请专业公司进行专业人士访谈，选取有代表性的当地的商铺投资者、商铺销售经理和商铺销售中介进行访谈调查。针对访谈结果权衡当地投资者的喜好权重，并做相应的设计和销售策略的调整。这种方法无疑会增加商铺投资产品的成功率。

⑦ 为投资客讲解商铺，能吸引投资客的亮点有哪些呢

发展潜力与升值空间，以及主力店实力，交通位置与人气保障，投资收益分析等

⑧ 为什么投资客都喜欢买商铺

01
投资灵活，投资风险小
与投资黄金珠宝相比，不仅自身在不断大幅升值，而且还可自主经营或租赁经营。在通货膨胀的压力下，购商铺是唯一可让资产保值升值的稳妥方式。投资商铺可坐享其成，日常生活、工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力。何况商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息，而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。

02
投资回报率高
由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产的方式来实现货币的保值、增值。

03
商铺是越老越值钱
二手住宅房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存在折旧的因素。而商铺就不是这样的了，一般的成熟商圈需要两到三年的培育期，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，所以商铺就不存在二手房需要折旧的说法。况且很少有人舍得拿出来卖，所以商铺是越老越值钱。

04
商铺成熟有聚合效应
成熟商铺的商圈有很强的聚合效应，具体从两个方面来说明问题：一、经营者。成熟的商圈会吸引很强的人气，虽然商铺的租金相对来说比较高，但还是会吸引各方的经营者去经营，使这个商圈越做越旺。二、消费者。商家越多、商圈的人气越旺，消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相融合互相推动，使得商圈和商铺越做越旺。

05
商铺租金可做养老金、旅游、或教育子女费用来源

商铺作为一个稳定的投资产品随着租金的不断提高，可以每年不断地为投资者提供可观的现金流。这样一个每年源源不断的现金可以作为投资者的子女教育费用，也可以在投资者年老时作为一个稳定的养老和旅游的资金保障，解决了很多投资者的后顾之忧。

06
黄金地段商铺有着唯一性、稀缺性、不可复制性的特点
每一个城市都有自己的商业坐标，比如北京的王府井、上海的南京路、广州的中山路北京路、深圳的老街、南京的新街口、莱芜的凤城大街。它们都是城市中古老的中心商圈，即使店铺转手价、租赁价逐年上扬，无数的商家还是打破头皮相争，只为在此拥有一席之地。所以黄金地段的商铺就有着唯一性、稀缺性、不可复制性的特点。

商铺投资具有稳定性。

相对于住宅，承租户对商铺的装修投资、赢利预期，决定了商铺租约通常为3至5年，甚至更长，租金收入稳定。如果手上有项目也可自营，没有租金压力，收益保持稳定。

商铺的发展潜力大。

成熟市场商铺与住宅的价格比约4：1；而目前深圳楼市火爆，住宅价格像坐了“火箭”，商铺与住宅价格比远低于这一比例，甚至出现商住价格倒挂，所以商铺的价格上涨空间非常广阔。

⑨ 现在怎么找要投资商铺的客户

去赶集啊什么的那些网站上登记，或者找中介帮忙卖也可以

⑩ 致投资客：如何判断一个社区商铺是否有投资价值

人流量，以及周边环境，如果在成都我可以带你到处看看。