廉租房融资
⑴ 全国首单公租房类REITs成功发行
2021年8月18日，全国首单公共租赁住房类REITs产品——“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”（下称专项计划）成功发行，开启了公租房REITs的新篇章。
“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”由国家开发银行和北京金控集团担任专项计划统一协调人，国开证券为专项计划管理人和主承销机构，北京保障房中心为专项计划资产服务机构，首都建设投资引导基金担任基金管理人，底层资产为北京保障房中心持有的公共租赁住房。本次专项计划优先级证券评级为AAA，期限18年，发行规模4亿元。
作为全国首单公租房类REITs产品，本次专项计划得到了证监会、上交所等主管部门的悉心指导，以及北京市政府和各级单位的高度重视与大力支持，为公租房资产开展类REITs融资所涉及的各个环节，包括资产估值、资产转让、税务处理等探明了道路，为公租房资产合法合规开展类REITs融资进行了有益探索，为公租房公募REITs的推出起到了重要的引导作用。
公租房是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公租房租金水平一般低于周边其他类型租赁住房租金水平。
本次专项计划具有诸多创新特色：通过市场化方式创新使用类REITs作为融资工具，有效盘活了存量公租房资产，提升了公租房依靠自身现金流融资的能力；由资产评估价值决定公租房的融资规模，提升了公租房资产依靠自身价值融资的空间；存续期只付息不还本的产品结构，降低了公租房企业的负债偿还压力；类REITs融资提升了公租房企业的融资能力，加大了对中低收入家庭住房的支持力度，对拓展保障性安居工程融资渠道、促进住房租赁市场健康可持续发展、建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度具有重要引导与示范意义。
本专项计划的资产服务机构——北京保障房中心作为北京市进一步深化住房制度改革，探索创新市场化、专业化保障性住房供应和管理机制的住房保障政策实施平台和落地平台，主要承担市级保障性住房投融资、建设收购和运营管理三大职能。北京保障房中心成立之初即确立了“政府支持、市场化运作、可持续发展”的企业发展战略目标，紧紧抓住保障和改善民生这个根本，从无到有、从有到强，在高标准完成市委市政府赋予职能使命的同时，创造了卓越的社会效益，树立了良好的企业形象。经过十年的发展，北京保障房中心已成长为首都重点骨干企业，在破解特大型城市住房保障问题、促进北京加快建设国际一流的和谐宜居之都等方面发挥了积极作用。作为北京最重要的公租房持有主体，目前北京保障房中心资产总额超1200亿元，所有者权益超520亿元，持有公租房项目120余个，房源13万余套，投入运营项目百余个，代持共有产权住房政府产权份额近5万套，累计帮助20多万居民改善了居住生活条件。
本次专项项目协调人为国家开发银行和北京金控集团。国家开发银行为我国中长期投融资领域的主力银行，以“增强国力、改善民生”为使命，紧紧围绕国家经济重大发展战略，发挥中长期投融资和综合金融服务优势。保障性住房建设是重大民生工程，开发银行大力支持保障性住房建设。截至2020年末，累计发放保障性住房贷款4.98万亿元，切实发挥保障性住房融资主渠道作用，近年来，开发银行落实国家租购并举战略部署，加大力度推进租赁住房建设，因地制宜设计融资模式和金融产品，积极推动住房租赁融资模式创新。
北京金控集团于2018年10月19日注册成立，为北京市管金融企业，被人民银行定为全国5家金控公司模拟监管试点机构之一。成立以来，坚持“服务百姓生活、服务首都发展、服务国家战略”的金融价值观，致力于建设国内领先、国际一流的金融投资控股平台，着力打造科技驱动、面向未来的智慧金融综合服务体系。集团按照“持牌金融机构为‘骨架’、投融资业务为‘肌肉’、金融科技板块为‘大脑’”的战略布局，以金融科技为核心发展动力，争取在普惠金融和科技金融领域实现全国创新引领，服务首都“四个中心”和“两区”建设。
专项计划管理人国开证券为国家开发银行控股的证券公司，是开发银行“投贷债租证”综合金融服务中重要的一环。依托开发银行在中国债券市场的“旗舰”地位与综合经营优势，国开证券充分发挥客户、销售渠道、人力资源等多方面协同效应，有效凝结各类优势业务资源，为客户提供覆盖资本市场的丰富金融服务。截至目前，国开证券已发行资产证券化产品超过3000亿，产品涵盖铁路专项、保障房专项、扶贫专项、绿色专项等国家重点支持行业和领域。其中公租房资产证券化产品发行单数市场占比70%，发行规模市场占比超过80%。
基金管理人首建投基金秉承“汇聚资本能量、创新金融机制、服务国家战略”的使命，以国家重大基础设施建设为着力点，引导社会资金参与市政重大基础设施项目投资，通过专业化基金运作管理，推动国家基础设施建设，释放市场需求，激发市场活力，助力经济发展，最终实现增强城市综合能力，提高人民生活水平的长远目标。
（CIS）
⑵ 房价能降多少廉租房合适吗
二会正在召开，国家领导人和高管也在关注和讨论办法控制房价，能不能降下来我们翘首以待，发达国家走过的道路我们一定也要步其后尘面临这样的问题，很多国家可以借鉴，毕竟我们是人口第一大国，需要很多方案齐头并进。
廉租房要建设，数字显示好像是每年总体建房量的三分之一，老百姓最最关心建好后谁来住？国家建设这项工程还是取之于民，用之于民，费用能不能降下来，是最大的挑战，大面积征用土地，以后的岁月怎么办，只是短期解决的办法，很多老百姓手里有一套，或两套，他们也在出租在解决老百姓的住房问题，关键是怎样引导富裕起来的中国老百姓怎样去投资和融资，然后赚取利润，现在房价高关键是老百姓富裕后存银行利息低，怎样让他们稳赚，如果入股分红对他们都有那么大的吸引力，我想如果国家和政府可以利用他们的资金来改善民生，无须非要走银行这道坎，那样势必又要增加成本，也不是最好的直接降耗的方案！
房价解决不好是长期困扰我们国家民生的问题，衣食住行--住是最让老百姓上心的一件事，一辈子一般都要面临住两套房的问题，又有多少老百姓折腾的起呢？个人认为房价短暂下降，而且缓慢，势必很多中等城市还会继续上扬，因为有大城市参考的价格，也要看市场需求，为什么建好的楼层就哄抢而光呢？还是有钱人多了，如果把有钱人的资金拒之门外，不好好利用，其他地方肯定也会出现问题，不会是股市，那会是什么呢？什么赚钱他们会投向什么，所以那样会出现更多的社会矛盾。
房子不降的原因个人分析如下：
1，农村包围城市。富裕起来的农民进城买房的多了
2，农民工的工资每年都要一提再提也是一个重要因素
3，运输费用。过路过桥费用的提高而并非减少
4，油价的上涨原因。非洲突变，国家石油储备不足，看看今年的油价趋势就知道了。南美太远，运输成本高，而且南美是高度的自由国家，想赚取太困难。中东是油多，但中国不是他们最大的贸易伙伴，中亚和俄罗斯需要开发合作，也是需要大量资金注入的地区，而且也需要时间
5，制造业技术的提高，机械设备的价格也在上扬
6，钢筋、水泥、塑料管材、玻璃价格。这块费用也永远是上扬的，基础建设需求太多
7，土地越来越少。价格势必长期增长，城中改造成本更高
9，谁能保证在个个交易中公开公平呢？灰色金融会流向谁的口袋呢？等等情况枚不胜举，
但改革也是一步一步的，没有终点，一直是摸石头过河，有过教训才会锐意进取，希望生活更美好！！
⑶ 关于房地产中小企业成功融资的案例，感激不尽！
其一，试点开征房产税。国家层面，今年首次将房产税改革纳入发改委年度工作计划。地方层面，“沪12条”表示“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”；12月重庆市出台的楼市调控细则也有相似提法，这意味着上海和重庆将纳入房产税首批试点城市。
其二，进一步加大保障性住房建设力度。从规模来看，明年将开工1000万套，几乎是今年新开工量的两倍；从结构上看，重点将推进公共租赁住房建设，其次是廉租房和棚户区改造，经济适用房正在被淡化。值得关注的是，“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”属于首次提出，表明未来将形成住房供应的双轨制，保障和市场“两条腿走路”。
其三，继续抑制投机投资性需求。主要是加强落实“国十条”和“9·29新政”的政策，尤其是加大对土地闲置等违法违规行为的处置力度，抑制地方政府过度追求土地财政的行为，调整土地储备和土地利用制度；房地产信贷难以放松，三套限贷、外地无纳税证明限贷等严厉政策还将持续，开发贷款、房地产信托等保持紧缩态势；限购政策将继续执行，若房价继续上涨，则实行限购的城市还将继续增多；由于明年人民币还将继续升值，外资进入房地产业的热情不可能降温，限外措施有可能进一步升级。
参考：万家物业网
⑷ 公租房地下管网能做融资租赁吗
合川公租房在那里啊，现在还能申请吗？
⑸ 财政部、住建部：加强公租房资产管理 明确所有权和使用权分离
1月15日，财政部、住房城乡建设部联合印发《公共租赁住房资产管理暂行办法》，以规范和加强公共租赁住房资产管理。
观点地产新媒体获悉，该《暂行办法》适用于公租房资产管理行为，所称的公租房资产是指地方政府住房保障主管部门持有的，纳入城镇住房保障规划和年度计划，向符合条件的保障对象提供的住房。
根据该《暂行办法》，公租房资产管理原则为：所有权和使用权相分离；合理配置、高效使用、规范处置；资产管理与预算管理、绩效管理、财务管理相结合。
此外，《暂行办法》指出公租房资产配置依据主要是：城镇保障性安居工程规划或年度计划；公租房实际需求；公租房资产存量情况及绩效评价结果；政府财力及债务状况等。
该《暂行办法》还要求，地方各级住房保障主管部门应与建设单位在合同中约定，建设单位不得将公租房资产作为融资抵押物；地方各级住房保障主管部门不得以公租房资产进行担保。
⑹ 如何破解公租房建设资金困难问题
公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，以小户型为主，单套建筑面积以40平方米为主。同时，银行业金融机构可以向符合条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。此外，国务院明确了多项政策，直指公租房的资金瓶颈破解之道，其中明确，中央继续增加资金补助，地方也要增加财政性资金投入，并加大省级统筹力度。
公租房，主要是为了解决那些既买不起经济适用房，又不符合廉租房标准的城市“夹心层”的住房问题。近年来，公租房越来越受关注。在今年全国建设千万套保障房的目标中，公租房和廉租房占到了五分之一。虽然具有典型的保障性，但相对于保障房当中的限价房、经适房，回报期过长的公租房受到开发商的“冷遇”，成为保障房建设的难点。
据了解，陕西和辽宁，是国内仅有的两个保障房开工率超过100%的省份，但这两个省份的保障房中，相当一部分为拆迁安置房和棚户区改造房。2011年年初，陕西省与中央签下47.43万套保障房的军令状，建设量位居国内各省市第三，这其中，经适房、限价房、棚户区改造安置房占总任务量的6成以上。辽宁省也把棚户区改造，与保障房建设结合在一起。辽宁省2011年计划改造的国有工矿棚户区超过十万户，改造面积占该省保障房建设总量的三分之一以上。而在地方财政相对富足的上海市，挑起保障房建设大梁的，也是为旧城改造而配建的拆迁安置房。据上海市住房保障和房屋管理局官方网站公布的该局“2011年工作要点”提出，今年，该市计划新建1500万平方米的保障性住房，其中，拆迁安置房面积为800万平方米，经适房为500万平米，公租房为200万平方米。由此可见，公租房在各地保障房建设中，开工率并不高。
但是，实现住有所居的目标，公租房建设刻不容缓。由于公租房的定位为“只租不售”，且租金水平比市场价格要低三分之一乃至二分之一，通常需要20到30年时间才能收回成本。因此，开发商较少涉及该领域，银行放贷亦十分谨慎。特别是由于之前一些地方传出保障房的月租金才几十块钱，甚至十几块钱，所以银行对公租房的贷款疑虑深重，各家银行比较愿意投经济适用房、两限房这种保障房。目前，市场对公租房建设的骤然提速，催生了巨大的资金需求。
此前住房和城乡建设部估计，2011年1000万套保障房的投资资金预计达到1.3万亿元，需要中央地方两级政府投入，以及银行信贷、开发商等民间资金的集体参与。今年以来，中央财政预算安排资金1030亿元，加上执行中追加395亿元以及通过使用以前年度结转结余资金安排的280亿元，大力支持保障性安居工程建设，目前1075亿元已全部下达。但保障房建设计划分解到各省市后，各地都感受到了巨大的资金压力。
⑺ 官方发布!公租房资产管理办法出台 不得抵押和担保
根据暂行办法，公租房资产，是指地方政府住房保障主管部门持有的，纳入城镇住房保障规划和年度计划，向符合条件的保障对象提供的住房。公租房资产包括公租房项目中的住宅，以及配套的非住宅资产(公共用房、经营性用房、车位、设施设备用房等房屋建筑物)。企业所有的公租房及行政事业单位所持有的非保障性质的住房不适用本办法。
公租房资产管理的原则包括“所有权和使用权相分离；合理配置、高效使用、规范处置；资产管理与预算管理、绩效管理、财务管理相结合”。
公租房资产配置方式包括建设(含改扩建)、购置、调剂、接受捐赠等。公租房资产配置依据主要为城镇保障性安居工程规划或年度计划、公租房实际需求公租房资产存量情况及绩效评价结果、政府财力及债务状况等。
地方各级住房保障主管部门组织编制本级政府公租房资产配置计划。公租房资产配置计划包括当年公租房资产的增减套数、面积、资金需求和来源、上一年度资产存量以及配置方式、经营维护等情况。公租房资产配置计划随同部门预算一同上报财政部门，申请资金纳入部门预算。地方各级住房保障主管部门应与建设单位在合同中约定，建设单位不得将公租房资产作为融资抵押物。
在资产使用方面，地方各级住房保障主管部门应按照《公共租赁住房管理办法》等制度出租公租房资产。适合通过政府购买服务方式实施的公租房资产运营管理和维护等服务事项，住房保障主管部门可按规定实施政府购买服务，并应在购买服务合同中约定承接主体相应的运营管理和维护等方面责任和义务，确保公租房资产的合理使用和正常运转。
值得一提的是，地方各级住房保障主管部门可以组织对同一城市不同行政区划的公租房资产建立调剂使用机制，充分发挥公租房资产使用效率。公租房项目配套的非住宅资产对外出租应当通过公开方式进行招租。地方各级住房保障主管部门不得用公租房资产进行担保。
公租房交付使用后，地方各级住房保障主管部门应根据会计账簿及项目交付使用验收单等资料建立公租房资产卡片。公租房因合并、分立、改扩建，资产名称、账面价值、套数、建筑面积、占地面积等发生变更的，住房保障主管部门应及时变更资产卡片相应的信息。
此外，地方各级住房保障主管部门应对保障对象使用公租房资产情况和保障对象家庭人口、住房、经济变化情况进行监督，对违反保障性住房政策和合同约定使用资产的，按照合同约定收回资产，并按照有关规定追究责任。
各级财政部门、住房保障主管部门及其工作人员违反本办法规定，存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违纪违法行为的，按照《中华人民共和国公务员法》《财政违法行为处罚处分条例》等国家有关规定追究相应责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
⑻ 公租房资产管理办法出台 不得抵押和担保
为规范公共租赁住房资产管理工作，近日，财政部、住建部发布的《公共租赁住房资产管理暂行办法》要求，建设单位不得将公租房资产作为融资抵押物，地方各级住房保障主管部门不得以公租房资产进行担保。
公租房资产，是指地方政府住房保障主管部门持有的，纳入城镇住房保障规划和年度计划，向符合条件的保障对象提供的住房。公租房资产包括公租房项目中的住宅，以及配套的非住宅资产（公共用房、经营性用房、车位、设施设备用房等房屋建筑物）。
企业所有的公租房及行政事业单位所持有的非保障性质的住房不适用本办法。
办法表示，地方各级住房保障主管部门应严格执行经批准的公租房资产相关预算。地方各级住房保障主管部门采用建设、购买等方式配置公租房资产的，应执行国家有关招投标、政府采购等法律法规规定。
办法明确，公租房资产管理原则为所有权和使用权相分离；合理配置、高效使用、规范处置；资产管理与预算管理、绩效管理、财务管理相结合。
地方各级住房保障主管部门应在公租房项目工程验收合格并办理交付使用手续后，按照国家统一的会计制度要求，及时将在建工程转为公租房资产，并接收相关建设资料。
地方各级住房保障主管部门应与建设单位在合同中约定，建设单位不得将公租房资产作为融资抵押物。地方各级住房保障主管部门不得以公租房资产进行担保。
⑼ 公租房纳入REITs试点 助力盘活存量资产
我国基础设施REITs试点行业范围进一步扩大。2021年7月，国家发展改革委将基础设施REITs试点范围拓展到保障性租赁住房。基于对各地租赁住房的调研及实践经验，公共租赁住房（公租房）具有起步早、规模大、经营模式成熟的特点，符合基础设施REITs服务实体经济、盘活存量资产的初衷。
公租房具备
纳入REITs试点基本条件
国务院办公厅日前印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，在国家层面明确了我国住房保障体系以三种住房为主体，包括公租房、保障性租赁住房和共有产权住房。其中，保障性租赁住房主要面向新市民、青年人等群体。公租房和保障性租赁住房都具有保障属性、都以租赁方式进行供应、互为补充，主要区别在于重点供应对象不同。公租房受市场和经济周期波动影响较小，现金流相对稳定。因此，从民生保障属性、历史发展沿革、经营特征角度，具备纳入REITs资产范围的基本条件。
纳入试点具有重要意义
将公租房纳入基础设施公募REITs试点具有重要意义。一是响应“房住不炒”的号召，保障“居者有其屋”。通过REITs盘活公租房，满足中低收入住房困难家庭的居住需求，有益于抑制住房投机行为、构建租售并举的长效机制。
二是助力存量资产的盘活、改善租赁住房类资产的投融资机制。历经长时间的发展培育，我国沉淀了大量的公租房资产。而公租房的开发建设和运营维护主要由政府部门或国有平台承担，大部分资金来源于财政拨款。高土地成本、高建设成本及不通畅的退出机制难免带来投入高、回收期长、收益率低等局面。纳入REITs试点范围后，能够盘活庞大存量、带动更多权益型资金。同时，能够帮助公租房主体降低资产负债率，实现投融资闭环。
三是丰富REITs投资种类，充分体现普惠性。我国基础设施REITs试点从萌芽到逐渐成熟，加之租赁住房类REITs的市场实践，均为公租房REITs的推出奠定了基础。通过REITs向机构及个人投资者持续分享公租房资产收益，能够充分体现普惠性。
制度建议与展望
一是适当进行补贴，保障民生属性。公租房面对的客群，决定了其租金水平较低，往往相较于同地段市场化租赁住房、保障性租赁住房存在较高的折让比例。因此，在发行REITs后，为继续保有其民生属性，配套适度比例的补贴有益于保障社会公共服务设施的稳定运营，亦为投资人提供持续、稳定的收益。
此外，受香港地区REITs经验启发，将配套底商纳入公募REITs底层资产中，有助于提高项目市场化运作效率和现金流水平。此点也符合《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》中关于项目土地用途的规定，即“项目土地用途原则上应为非商业、非住宅用地，租赁住房用地以及为保障项目正常运转而无法分割的办公用房、员工宿舍等少数配套设施用地除外。”
二是同一市级财政下的不同公租房资产可纳入同一REITs产品。通过对各地公租房项目的调研走访，笔者发现，当前公租房房源分布较为分散，单个企业、区级政府或区级平台公司持有的公租房项目规模大小不一，不同主体投融资实力差异较大，运营管理及服务水平也参差不齐。为解决上述问题，建议以市为单位、同一市级财政下的公租房资产可根据当地实际情况，将不同原始权益人的资产纳入同一基础设施公募REITs产品，统一进行管理，有助于进行规模化管理、稳定租赁关系、培育符合当地住房租赁市场需求的专业化管理机构和团队、提高管理的透明度与运营效率，从而进一步反哺当地基础设施建设和运营。
三是在当前“收支两条线”基础上，完善现金流归集机制。对政府投资建设公共租赁住房取得的租金收入，部分地区按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。而根据监管要求，基础设施REITs项目收益应持续稳定且来源合理分散，直接或穿透后来源于多个现金流提供方。
公租房特有的收支模式如何与基础设施REITs要求相匹配？笔者提供了以下思路：借鉴资产证券化业务实践中，证监会对收费权类的收支两条线的相关意见进行安排，以填补目前的空白。即“为社会提供公共产品或公共服务的产品，最终由使用者付费，实行收支两条线管理，专款专用，并约定了明确的费用返还安排”类的资产（公租房），具备进行资产证券化的条件。同时，还应获得地方财政或有关部门按约定划付购买服务款项的承诺或法律文件，明确政府和房源持有主体在运营管理方面的权责利安排，以厘清公租房项目申报REITs的现金流收支路径、管理模式，形成标准化投融资产品。
四是加强协同、完善配套机制。公租房REITs涉及链条长、环节复杂，从资产生命周期角度，完善土地供给方式、引导更多的权益型资金支持建设期资产。从REITs发行审批角度，通过联席审批或绿色通道方式，加强住建、国土、发改、财政、国资、税务等各部门的协同。在财税政策方面，建议完善相应配套机制。举例而言，根据现行财税政策，公租房在重组过程中涉及的土地增值税免征条件与房地产开发企业销售房产行为基本一致、无特殊优惠。