投资股权房产
『壹』 用房产投资的方式入股,一般都会涉及到哪些税务问题
投资企业以房地产投资入股获得被投资企业的股权行为,属于有偿取得“其他经济利益”,应当按销售不动产行为征收增值税。
『贰』 房地产企业对外股权投资有什么意义
房地产企业控制着我国最主要的经济。
『叁』 以房产作投资或作股权转让应该交哪些税
针对整体资产转让的模式在实务中运用所碰到的问题,结合下面两个案例进行详细分析如下: [案例分析1]某民营房地产综合开发企业A公司为了构建房地产开发的全新平台,拟先进行架构重组,再通过在证券市场买壳实现上市,A公司之所以要在收购前进行架构重组,是由于A公司以前年度购入的土地储备以及其他投资性房地产均按历史成本法入账,各项固定资产相对于现时市场价格属低估,其中,A公司账面资产为2亿元人民币,负债为1亿元人民币,净资产为1亿元人民币,经评估后的A公司资产为2.8亿元人民币,负债为1亿元人民币,净资产达到1.8亿元人民币,而A公司拟收购的壳公司股权价值为1.5亿元人民币,A公司的账面净资产无法满足《公司法》关于对外投资不能超过净资产50%的规定,为了完成该交易以及在下一步将A公司注入上市公司时充分体现其真实的市场价值,公司在充分考虑减少交易税负条件下形成了以下的重组方案: A公司先成立一家注册资本为50万元的有限公司P公司,作为收购主体,然后用A公司的全部经营性资产和负债经评估增值后对P公司进行增资,A公司随之成为P公司的控股股东。P公司因注入评估增值后的A公司的所有资产和负债,其净资产符合了《公司法》对外投资的要求,在此基础上,P公司继续通过其整体资产向目标上市壳公司的控股股东进行增资扩股,通过控制该上市壳公司的控股股东间接控制上市公司,A公司和P公司上述两次资产交易同时经当地税务机关审核确认,同意对上述改组比照整体资产转让交易处理,根据国税发[2000]118号文的规定‚; 作为整体资产转让交易的接受企业支付的交换额中,除接受企业股权以外的现金、有价证券,其他资产不高于所支付的股权的票面价值20%的,经税务机关审核确认转让企业可暂不计算确认资产转让所得或损失(见表1)。 [案例分析2]某外资甲公司拟收购某民营乙公司,经营木材部分业务及相关资产,经评估确认,甲公司经营木材部分的资产负债情况如下:流动资产为1000万元人民币,房屋建筑物原值1000万元,评估价值为1500万元人民币,生产设备原值1000万元人民币,评估价值为1500万元人民币,资产总额经评估合计为4000万元人民币,负债总计1000万元人民币;所有者权益经评估合计为3000万元人民币。 甲公司与乙公司经谈判协商后,形成了三个收购方案: 方案一,甲公司以现金3000万元收购该部分资产及相关业务,乙公司承诺不再经营木材业务;按照税法规定,该方案乙公司应缴纳相关的营业税、土地增值税、增值税和所得税,其中转让房屋及建筑物和生产设备应按销售不动产的规定缴纳5%的营业税,土地增值税由于增值额占扣除项目比例未超过50%,因此适用税率为30%,由于生产设备转让价超过原值,因此增值税税率为4%减半,即按2%缴纳,而所得税税率则为33%。因此乙公司在转让过程中所承担的税负为545.925万元[3000*5%+(1500-1000-75)*30%+1500*2%+(3000-2000-150-127.5)*33%]。 方案二,乙公司将木材部分相关的资产和负债放入一家独立核算的分支机构,同时乙公司成立一家注册资本为50万元的有限公司——丙公司作为被收购主体,然后用这个独立核算分支机构的全部经营性资产和负债经评估增值后对丙公司进行增资,甲公司最后收购增资后的丙公司。由于符合税法对企业利用非货币性资产对外投资以及符合国税发[2000]118号文关于整体资产转让中转让企业暂不计算确认资产转让所得或损失的规定,因此该整体资产转让的过程不用计缴营业税、土地增值税、增值税和所得税,但甲公司收购乙公司持有的丙公司股权时,乙公司则需依法缴纳股权转让所得税330万元[(3000-2000)*33%]。 方案三,与方案二大致相同,不同之处在于甲公司选择收购丙公司的所有资产和负债,根据国税发[2003]45号《关于执行〈企业会计制度〉需要明确的有关所得税问题的通知》规定,如符合国税发[2000]118号文规定的整体资产转让行为,其接受企业取得的转让企业的资产的成本,可以按评估确认价值确定,不需要进行纳税调整,因此丙公司在转让该等资产和负债时,就不需要对该评估增值部分缴纳所得税,但相关的营业税、土地增值税和增值税则应依法征收,税负为307.5万元[3000*5%+(1500-1000-75)*30%+1500*2%]。因此,乙企业在考虑税负较少的情况下最终选择了方案三(详见表2)。 上述两个案例很好地说明了企业若能灵活运用整体资产转让的交易方式,能够在很大程度上降低重组带来的税务负担。但在实际操作中应注意以下几个方面: 1.交易必须是整体性资产的转让,资产转让方如果是一家控股公司,在实际操作中可以将拟交换的控股子公司改造为独立核算的分支机构。如果转让的是一项业务的资产和负债,则可以将该项资产和业务放入一家独立核算的分支机构,构造符合整体资产转让条件的交易标的。 2.应格外注意整体资产转让的临界点,20%的突破将会给交易带来重大影响,充分利用该所得税优惠政策来设计交易方案。 3.在实施架构重组前须与当地税务机关进行沟通并取得一致的共识。由于整体资产转让涉及面比较广,在实际操作中限制条件较多,因此在实施重组前及实施后与税务机关进行充分的沟通是成功实施的关键,况且国税发[2000]118号文规定,如整体资产转让企业和接受企业不在同一省(自治区、直辖市)的,则应报国家税务总局审核确认。 4.资产接受方可以按照评估价格入账并计提折旧、摊销或结转成本,资产增值部分在税务处理中可得到认可;根据国家税务总局国税发[2003]45号《关于执行〈企业会计制度〉需要明确的有关所得税问题的通知》规定,如符合《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号文)第四条第(二)款规定,整体资产转让企业暂不确认资产转让所得或损失的整体资产转让改组,接受企业取得的转让企业的资产的成本,可以按评估确认价值确定,不需要进行纳税调整。由于资产增值在税务处理中能够得到税务机关的认可,因此企业应利用资产重估的机会充分将资产增值予以体现,合理地利用该优惠政策为重组后的企业带来适当的税收优惠。 5.若企业希望通过整体资产对目标公司增资扩股的方式取得上市公司的控制权,则应适当地绕过上市公司增资扩股受证券法规限制的规定。如上述案例一中的P公司,P公司最终选择了对上市壳公司的控股公司进行增资扩股,通过控制上市公司的控股股东来间接完成对上市公司的并购,这是因为如直接对上市壳公司进行增资扩股将很大程度上受到证券法规的限制,操作难度大、操作程序非常复杂。因此,选择适当地绕过上市壳公司,通过对其控股股东增资扩股的方式来达到并购该上市壳公司的目的。 由于整体资产转让所享有的税收优惠是税法中设定限制条件较多的一条,因此企业应审慎考虑上述所列的几个方面,灵活运用整体资产转让不确认资产转让所得并且不需要缴纳资产转让所得税的优惠政策,为企业的架构重组和并购交易实现现金流出量的最小化和税负流出的最大节省发挥其应有的作用。
『肆』 可以以房产作为股权投资入股吗
很多公司在与其他公司合资的时候想以房产作价入股,那么一房产作价入内股都需要注容意哪些问题很多人不得而知。以房产作价入股主要是了解土地使用权取得方式以及房产价格的评估。下面就详细讲解以房产作价如果需要注意什么。
根据我国《公司法》的规定成立公司时股东以房产作价入股是可行的,但是在具体操作的时候应该注意以下几个问题:
1.公司应该了解该房产的土地使用权的取得方式。如果是以出让的方式取得的,则不存在障碍;若是以划拨方式取得的,则该公司应先报有批准权的政府部门审批,获得批准后再补办土地使用权出让手续,缴纳土地出让金,领取土地使用证。
2.以房地产作价投资应经过评估事务所进行价格评估,而不能由产权人自行定价。
3.在完成拟建公司的工商登记后,应及时办理房地产的产权过户手续,将该房产的所有权转移至新公司的名下。如果产权没有过户,就等于该项注册资金不到位,这样将会损害公司其他股东和公司债权人的利益,并且将受到工商部门的处罚。假如在一定期限内作价出资的房地产无法办理过户手续,作为公司股东有以其他方式补齐注册资本的义务。
可以以房产作价入股公司的,但是以房产作价入股公司是需要注意以上问题,千万不要忽视任何一个方面。
『伍』 对方房屋以股权方式投资,房产是否过户
房屋做出资的,所有权要转移公司名下
公司法
第二十八条 股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的,应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户;以非货币财产出资的,应当依法办理其财产权的转移手续。 股东不按照前款规定缴纳出资的,除应当向公司足额缴纳外,还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。
『陆』 私募股权投资基金投资房地产项目的基本标准和操作模式
1、房地产项目成立单独的项目公司,且项目公司历史沿革清晰、财务制度健全、账目清晰,没有重大的或有纠纷、诉讼,不存在重大的或有负债、对外担保和负债;项目地理位置优越,市场销售前景良好,且有明确的可控的退出渠道(最好多项);
2、公司设立的有限合伙制公司出资不高于原股东方出资的投资额,且能够保证项目启动;
3、项目公司70%以上的股权办理工商过户至公司设立的有限合伙制公司名下;
4、项目公司财务采取封闭式管理,确保项目资金完全项目的工程建设,公司参与项目公司运作,并负责项目公司的财务资金收支监管、公司全部章证照及财务印鉴的监管;
5、项目公司实现销售回款优先偿还有限合伙制公司的投资及投资回报,公司收回本金及约定的投资回报后,将其名下项目公司股权过户至原股东方或原股东方指定的第三方名下。
6、私募股权基金在项目运作中扮演财务投资人角色,通过对项目公司财务、全部章证照及财务印鉴的监管,保障可以优先收回本金及回报。退出渠道,可以选择的其他退出渠道包括项目公司银行融资后退出,项目公司股权转让处置给第三方退出或引入其他战 略投资者退出等方式实现。
『柒』 公司投资房产和个人投资房产的成本区别是什么
公司投资房产和个人投资房产的成本区别是:
1:公司投资房产和个人投资房产提供的资料不同。
详细:
公司转让房产需缴纳的税费包括土地增值税、营业税、印花税和企业所得税。 费率为:要征差额5%的营业税及其他附加税(共5.6%);自行去地税申报的土地增值税(全额的0.5%)及企业所得税(差额25%)。
一旦房产列为公司固定资产,就需要每年列入财务报表计算折旧。一旦公司财务状况出现问题,房产有可能被抵押、变卖等来弥补欠债损失。
个人投资房产《关于房地产等非货币性资产评估增值征收个人所得税问题的请示》(闽地税发[2005]37号)收悉。考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况,对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业,其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时,暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得,再按规定征收个人所得税,其“财产原值”为资产评估前的价值。所以个人投资房产会便宜许多。
『捌』 在参与投资过程中,股权收购和资产收购是取得房地产的两种方式。股权转让和资产转让(整售或散售)是房地
就股权和资产两种方式而言,适用于买卖双方的法规和产生的税务影响大不相同。因此从法律和税费两个角度分析收购方式对买卖双方的影响,从而确定买卖双方都能接受的最适合有效的收购方式至关重要。
(一)股权收购房地产项目的利弊 股权收购房地产项目的优势: (1)对交易双方具有较好的节税效果,就该项交易行为对交易各方所产生的税负而言,若该交易采取的是股权转让方式,则转让方只需承担因溢价转让而应缴纳的所得税以及签订股权转让合同而应缴纳的印花税,受让方只需承担因签订股权转让合同而应缴纳的印花税;若该项交易采取的是定向增资扩股方式,则项目公司与认购人只需承担因签订增资扩股协议而应缴纳的印花税。 (2)交易手续简化,就该项交易行为而言,不涉及项目公司资产权属的变更,一般来说只需要办理股权变更登记或公司注册资本变更登记手续即可控制、管理整个项目,在特殊情形下仅仅会涉及交易行为的审批手续,如收购方为外国投资者或者交易标的物为国有产权等情形。 (3)投资回报期短,由于该项交易行为方式对于项目公司已进行的项目开发中的资产权属、报建手续均不产生实质影响,收购方只需以项目公司名义下投入资金进行后续开发建设即可,无需重新办理建设手续,不必另行成立地产公司,即可直接进入实质性运作,大大缩短投资回报期。 股权收购房地产项目的劣势同样也很明显: 债务风险不易控制,股权收购仅涉及项目公司股东层面的变更,项目公司的债务并没有发生变化,仍需由项目公司继续承担。因此,项目公司未经披露的负债和或有负债,可能会在收购方收购控制项目公司后显现出来,由此陷入财务黑洞,从而对收购后的项目公司和收购方的利益造成极大的损害。 (二) 资产收购房地产项目的利弊 资产收购房地产项目的优势: (1)可规避股权收购方式而可能给收购方带来的项目公司财务黑洞风险,因为资产收购的效果为项目公司某项资产权属发生变化,实践中主要为项目公司名下的土地使用权或在建工程,即仅发生作为交易标的物的特定资产的权属从项目公司转移至收购方名下,而该资产之外的项目公司其他资产、负债均不会随该交易资产一并发生转移,仍由项目公司自行承担,与收购方无关。 (2)具有抵扣税负效果,依据相关税收法律规定,企业持有的土地和房产,可以每年按比例摊销或计提折旧,该等摊销额和折旧额可以在企业缴纳企业所得税前扣除,客观上起到了抵减收购方企业所得税的作用。 (3)交易流程简单,由于收购方不会因交易行为需要承担项目公司的债务风险,故只需针对拟收购的特定资产的权属取得的合法合规性以及权属状况进行审查认定即可,而无需实施为摸清项目公司家底而另需委托诸如律师事务所、审计事务所等中介机构对项目公司开展周期较强、内容繁杂的项目公司财务与法律尽职调查。 资产收购房地产项目的劣势: (1)交易手续繁琐,该交易行为涉及资产权属、项目批文的变更,要从立项开始,对项目规划意见书、用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等各环节逐一办理变更手续,有的甚至还有可能面临被调整用地面积、容积率、土地用途等及经济技术指标的风险。 (2)交易环节产生的税负较重,收购方应缴纳印花税、契税以及交易手续费等,被收购方即转让方应缴纳营业税及其附加、土地增值税、印花税、所得税等,收购环节的税负较股权收购相对重很多。 (3)交易行为的可行性受到法律的严格限制,如拟收购的资产为项目公司的土地使用权的话,则该资产的交易受《城市房地产管理法》第37、38条的限制,特别是开发投资需达25%的限制。
『玖』 股权投资与房地产,收藏品等传统投资相比,有哪些优势
房地产投资最大的机会是在十几年前,国家把房地产作为支柱型产业,住房商品化改革政策出台,使房地产飞速发展了十几年。现在房地产进入过饱和时代,房地产是一个需要去泡沫化、去库存化的领域,已经不代表经济趋势。
收藏品历来就是一个在任何情况下配置比例非常小的品类,不超过10%,它的市场容量也很小。
股权投资投到实体经济里,实际上选的是好的企业、好的团队,企业会经营得越来越好。随着时间的推移,企业会发生翻天覆地的变化,会给投资人带来确定性的高回报,这是日积月累的结果,投资时间越长,投资人获得收益的倍数或确定性越高,这是股权投资的特点。
做股票投资的人都希望买到公司的原始股,成本很低。股票投资的非专业人士或机构很难长期持有一个优质公司,原因有二:一是如何选出优质公司,二是选出后如何忽略掉市场波动而长期持有优质企业,能够做到这点的人很少。
做股权投资实际上是在制造股票,对于二级市场来说,投资的是原始股,会有很高的倍数空间,投资成本很低,比较安全。