投资性房地产公允模式

㈠ 为什么投资性房地产公允模式下不计提折旧

在公允价值模式下，投资性房地产的账面价值就是其公允价值（也就是市场价值），而计提折旧的前提是按照历史成本计提折旧，因为公允价值是随时变动的。

确定方式

1、有价证券按当时的可变现净值确定（见“可变现净值”）；

2、应收账款及应收票据按将来可望收取的数额，以当时的实际利率折现的价值，减去估计的坏账损失及催收成本确定；

3、完工产品和商品存货，按估计售价减去变现费用和合理的利润后的余额确定；

4、在产品存货，按估计的完工后产品售价减去至完工时尚需发生的成本、变现费用以及合理的利润后的余额确定。

(1)投资性房地产公允模式扩展阅读

公允价值判断方式

属于以下三种情形之一的，换入资产或换出资产的公允价值视为能够可靠计量：

1.换入资产或换出资产存在活跃市场，以市场价格为基础确定公允价值。

2.换入资产或换出资产不存在活跃市场，但同类或类似资产存在活跃市场，以同类或类似资产市场价格为基础确定公允价值。

3.换入资产或换出资产不存在同类或类似资产可比交易市场，采用估值技术确定公允价值。采用估值技术确定公允价值时，要求采用该估值技术确定的公允价值估计数的变动区间很小，或者在公允价值估计数变动区间内，各种用于确定公允价值估计数的概率能够合理确定。

公允价值在被合并企业中的意义

1、作为被并企业的可接受的底价，形成确定产权交易双方成交价的基础；

2、净资产公允价值与净资产账面价值之间的差额即为被并企业净资产的升值或贬值部分；购买企业投资成本与被并企业净资产公允价值之间的差额为商誉或负商誉（见“商誉和负商誉”）；在完全权益法下对上述差额必须在资产受益期内予以摊销。

故公允价值是确定商誉价值的重要依据之一（见“权益法”）。虽然在权益结合法下按账面价值入账，但公允价值对其仍有特殊意义，即公允价值仍然作为确定换取净资产应付的股份数的依据，以使交易更加合理。

㈡ 在投资性房地产核算中成本模式和公允价值模式的定义是什么

（一）成本模式
该模式要求企业对会计要素的记录应以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价。按照这一标准，资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量计价和记录。采用此模式一方面是基于企业传统的习惯性操作；另一方面，成本模式的初衷是：认为企业对外公布的资产负债表的目的不在于以市场价格表示企业资产的现状，而在于通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩，这种对比需以成本计量为基础。

（二）公允价值模式
国际会计准则委员会对公允价值的定义是：在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。我国《企业会计准则——基本准则》中对公允价值的定义与国际会计准则委员会对公允价值的定义大体一致，准则规定，“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。由此可见，公允价值最大的特点是来自于公平交易的市场，参与市场交易的理性双方充分考虑了市场信息后达成共识的市场交易价格即为公允价值。

㈢ 公允价值模式下投资性房地产与非投资性房地产的转换会计处理方式如何理解

①投资性房地产→非投资性房地产：
非投资性房地产按转换日公允价值计量。
不管当日公允价值高于原账面价值还是低于原账面价值，差额都计入公允价值变动损益。

②非投资性房地产→投资性房地产：
投资性房地产按转换日公允价值计量。
当日公允价值高于原账面价值的，贷方差额计入资本公积；
当日公允价值低于原账面价值的，借方差额计入公允价值变动损益。

你只要记着特殊的情况就行了，即转换为投资性房地产时，计入资本公积的情况。
计入资本公积是因为以前购建的房产价值都不高，而现在房价涨的太厉害，公允价值大于账面价值的金额有可能会非常高，计入公允价值变动损益会对当期利润影响很大。
所以就计入了资本公积。

㈣ 公允价值模式投资性房地产

我把全部分录做下，你就明白了：

2014年6月30日：
借 投资性房地产-成本 8000
贷 固定资产 5500
其他综合收益 2500
2014年12月31日：
借 投资性房地产-公允价值变动 1000
贷 公允价值变动损益 1000
借 银行存款 100
贷 其他业务收入 100
2015年6月30日：
借 银行存款 100
贷 其他业务收入 100
借 银行存款 9500
贷 其他业务收入 9500
借 其他业务成本 9000
投资性房地产-成本 8000
-公允价值变动 1000
借 其他综合收益 2500
贷 其他业务成本 2500

解析：分录中对损益的影响金额就是这两个科目：其他业务收入和其他业务成本。2015年6月30日，其他企业成本=9500+100=9600，其他业务成本=9000-2500=6500，损益=9600-6500=3100。投资性房地产采用公允模式计量的，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益（资本公积），但在后续处置时候，计入其他综合收益的金额要转回到计入当期损益（其他业务成本）。

㈤ 为什么公允模式下的投资性房地产不用计提折旧

在公允价值模式下，投资性房地产的账面价值就是其公允价值（也就是市场价值），而计提折旧的前提是按照历史成本计提折旧，因为公允价值是随时变动的。

再说了公允价值的变动已经全面反映了该资产价值情况，包括考虑到使用寿命、新旧程度等，再计提折旧就是画蛇添足。

三个条件确定合理的公允价值：

（1）信息公开，双方对于交易对象所了解的信息是对称的；

（2）双方自愿，若没有相反的证据表明所进行的交易是不公正的或处于非自愿的，市场交易价格即为资产或负债的公允价值。

（3）对资产或负债进行公平交易。

公允价值既可以是基于事实性交易的真实市价，也可以是基于假设性交易的虚拟价格。

(5)投资性房地产公允模式扩展阅读：

属于以下三种情形之一的，换入资产或换出资产的公允价值视为能够可靠计量：

1.换入资产或换出资产存在活跃市场，以市场价格为基础确定公允价值。

2.换入资产或换出资产不存在活跃市场，但同类或类似资产存在活跃市场，以同类或类似资产市场价格为基础确定公允价值。

3.换入资产或换出资产不存在同类或类似资产可比交易市场，采用估值技术确定公允价值。采用估值技术确定公允价值时，要求采用该估值技术确定的公允价值估计数的变动区间很小，或者在公允价值估计数变动区间内，各种用于确定公允价值估计数的概率能够合理确定。

㈥ 在投资性房地产中，从成本模式转化到公允模式需要满足什么条件

为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：

投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

㈦ 投资性房地产,公允模式下的账务处理

假定2010年通过购入取得的账务处理：
借：投资性房地产——成本 200
贷：银行存款 200
2010年期末：
借：投资性房地产——公允价值变动 50
贷：公允价值变动损益 50（未实现）
2010年期末资产负债表列示的投资性房地产为250万元。
2010年利润表影响当期损益（利润总额）的金额为50万元。
假定2011年出售：

处置：
甲公司的账务处理如下：
借：银行存款 400
贷：其他业务收入 400
借：其他业务成本 250
贷：投资性房地产——成本 200
——公允价值变动 50
借：公允价值变动损益 50
贷：其他业务成本 50

2011年利润表中的营业收入为400万元；
2011年利润表中的营业成本为250-50=200万元；
影响2011年利润表当期损益（利润总额）的金额=400-250+50-50=150（万元）。

处置投资性房地产时，原计入所有者权益（资本公积）的部分应当转入处置当期损益（其他业务
本）；以前形成的公允价值变动损益转入其他业务成本。要联系交易性金融资产的账务处理。

㈧ 公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量

06年转换时公允价值大于账面确认资本公积-其他资本公积2500万元。
07年确认租金收入100万元；
07年6月出售时取得收入9500万元；
出售时投资性房地产成本9000万元；
所以，出售对20×7年度损益的影响金额=9500-9000+100+2500=3100万元。

㈨ 投资性房地产从成本模式转为公允价值模式的分录怎么写就是它们之间的差额怎么转

1、在成本模式中，应当把房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。成本模式转为公允价值模式的会计分录如下：

借：投资性房地产——成本(变更日公允价值)

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产(原价)

利润分配——未分配利润(或借记)

盈余公积(或借记)

2、将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(盈余公积、未分配利润)。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。涉及所得税影响的，调整递延所得税负债(或递延所得税资产)。

(9)投资性房地产公允模式扩展阅读

企业会计准则第3号--投资性房地产第十七条：当投资性房地产被处置时，或者永久退出使用且预计不能从其处置里取得经济利益时，应当终止确认其项投资性房地产。

第十八条：企业出售和转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当把处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

㈩ 投资性房地产怎么有成本模式和公允价值两种模式

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业不得同时采用两种计量模式。