住建部央行召集房企开会融资新规来

㈠ 地产金融一周回顾 | 传“三条红线”试点有望扩围

消息称央行、住建部与重点房企座谈 “三条红线”试点有望扩围

1月5日据财联社消息，近日央行、住建部召集重点房企举行座谈会。

据悉，与会房企除了去年9月已参与融资新规试点房企，亦包括部分去年未参与试点的房企。有知情人士称，融资“三条红线”试点有望扩围。

观点地产新媒体了解到，“三道红线”即依据杠杆水平高低设置三条红线，扣除预收款后负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1倍，央行将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模，对应有息负债增速0、5%、10%、15%。

据过往报道，去年8月20日，央行、住建部、银保监会召开了房企座谈会，与会房企代表包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等。

住建部部长王蒙徽：坚持房住不炒 完善地产金融宏观审慎管理体系

1月6日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在接受媒体采访时表示，下一步，将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

一是完善政策协同机制，建立住房与土地、金融联动机制，加强住宅用地管理，完善房地产金融宏观审慎管理体系。加快研究编制“十四五”住房发展规划。

二是健全部省市联动管控机制，加强对重点城市的指导，实施精准调控。

三是建立监测预警和评价考核机制，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核，落实城市主体责任，确保市场稳定。

四是完善舆情监测和舆论引导机制，客观解读房地产市场形势和调控政策。

五是完善市场监管机制，开展整治房地产市场秩序专项行动，维护群众合法权益。

央行、商务部、国资委等六部委发文：进一步优化跨境人民币政策

1月4日来自央行官网消息，人民银行会同发展改革委、商务部、国资委、银保监会、外汇局联合发布《关于进一步优化跨境人民币政策 支持稳外贸稳外资的通知》。

观点地产新媒体了解，《通知》共包括五个部分，共十五条，涵盖围绕实体经济需求推动更高水平贸易投资人民币结算便利化、进一步简化跨境人民币结算流程、优化跨境人民币投融资管理、便利个人经常项下人民币跨境收付、便利境外机构人民币银行结算账户使用等五个方面内容。

其中，《通知》提出将放宽对部分资本项目人民币收入使用限制。

上述通知将于2021年2月4日起实施。

泰禾因未能偿债收到四川信托、浙商金汇信托诉讼 涉资54亿

1月4日，泰禾集团股份有限公司公告称，收到两份诉讼。

观点地产新媒体了解，泰禾集团收到《上海金融法院民事起诉状》（案号为〔2020〕沪74民初1942号）。该公司因金融借款合同纠纷，被四川信托有限公司提起了诉讼。

泰禾集团未能根据贷款合同约定支付剩余本金和利息。四川信托因此希望判令泰禾集团偿付本金39.95亿元及相关利息、罚息等，共计47.97亿元。

同时，泰禾集团亦收到《杭州市中级人民法院民事起诉状》（案号为〔2020〕浙01民初1944号）。泰禾因金融借款合同纠纷，被浙商金汇信托股份有限公司提起了诉讼。

浙商金汇信托于2018年6月25日向上海金闵房地产开发有限公司发放贷款7亿元，由泰禾集团、黄其森、黄其森夫人叶荔提供连带责任担保。

而后，上海金闵未能根据贷款合同约定支付本金和利息。浙商金汇信托因此希望判决上海金闵偿付本金6亿元及相关利息、罚息等，共计6.11亿元。

富力回售399.88万手公司债，完成两笔约139.43亿元的债券本息兑付

1月4日，广州富力地产股份有限公司发布公告称，公司债券“18富力08”回售金额为39.99亿元，回售有效登记数量为399.88万手。

同时，1月5日，广州富力地产股份有限公司公告称，完成两笔债券的兑付。

观点地产新媒体了解，富力地产已完成对“18富力10”回售本金及利息支付，涉及回售金额70.2亿元，利息4.91亿元。

此外，富力地产完成对2016年公司债券（第一期）品种一的本息兑付及摘牌。该债券发行规模为60亿元，本期债券利率7.2%。按此计算，利息为4.32亿元。

大唐地产超额配售3014.4万股 获净额约1.35亿港元

1月4日，大唐集团控股有限公司公告称，公司超额配股权已由工银国际融资于2020年12月31日（交易时段后）部分行使，涉及合共3014.4万股股份，占超额配股权获行使前根据全球发售初步可供认购的发售股份总数约9%。

公告显示，大唐地产以促成退还借股协议项下所借的用以补足国际发售中超额分配的部分股份总数，将按全球发售项下每股发售股份的发售价每股股份4.56港元发行及配发超额配发股份。

按此计算，大唐地产将自发行及配发超额配发股份获得额外所得款项净额约1.354亿港元。

普华永道料港IPO今年总集资额最多4600亿港元

1月4日，普华永道发表今年香港新股市场展望，预计今年香港新股市场总集资额达4200-4600亿港元，上市公司数目达170间。

并相信香港集资金额今年可重返全球首位，及创自2010年后新高。而去年新股市场总集资额达3977亿港元，按年升25.5%。新上市公司数目则按年跌18.5%至154间；当中集资金额超百亿港元多达12间，比去年的3间大幅增加。

普华永道相关人士亦指，估计今年中慨股回归香港上市续活跃，更加比去年有上升趋势，由去年9间进一步增加至10-15间，集资金额介乎100-150亿港元。

港交所计划次季起优化衍生产品市场的市调机制

1月7日，港交所公布，计划次季起优化衍生产品市场的市场波动调节机制(市调机制)及开市前时段，容许市调机制于每个交易时段可被多次触发，以保护市场持正操作。

港交所指，当触发市调机制时，若价格相对5分钟前的最后交易价变动幅度超过5%，便会触发一次5分钟的冷静期。机制适用于恒生指数期货、小型恒生指数期货、恒生中国企业指数期货及小型恒生中国企业指数期货的首两个合约月份，总计8个合约。

港交所表示，现时市调机制已为市场所熟悉并广泛接纳，为进一步维护市场操作，计划加强市调机制，容许于每个交易时段可被多次触发。

另外，于开市前议价时段内，系统会在开市前不经对盘程序而定出“拟定开市价”，港交所计划在开市前时段及开市前分配时段设立随机停止机制，以防止竞价过程接近结束时可能出现的投机行为，并鼓励尽早输入买卖盘。

因应随机停止机制，开市前时段将会缩短1分钟，开市前分配时段亦将延长1分钟。机制适用于早市和午市的开市前议价时段，以及具有优化开市前时段的相关产品。

传京东物流已选定美林及高盛协助安排香港IPO

1月4日，京东分拆京东物流再有新进展。据外电引述知情人士指，京东物流已委聘美林及高盛为上市负责行，公司计划集资约40亿美元，最快于今年第二至第三季上市，其估值可能达到400亿美元。

京东集团2007年开始自建物流，2012年注册物流公司，2017年4月正式成立京东物流集团。截至2020年9月30日，京东物流在全国运营超过800个仓库，包含云仓面积在内，京东物流运营管理的仓储总面积约2000万平方米。

此前，公司于2018年完成25亿美元融资，当中高瓴资本、红杉资本、腾讯 、中人寿、郑志刚名下的K11 Investment亦有份投资。

㈡ 住建部、银监会出新规，明年的房价会下跌吗

最近几年房子的热度一直持续不降，房价也是一涨再涨，这给很多年轻人带来了巨大的还款压力，虽然政府在一直积极调控，但是房价的热度并没有减退下去，今年住建部和银监会都制定出了新规，那么2021年的房价真的会下降吗？让我们拭目以待。

综合来看，这两项政策的出台，一个可以限制房企的融资，另一个可以限制购房者的融资，这样就可以加快降低房地产行业总体的负债率，所以对房价的下降是有积极的影响的

㈢ 住建部央行座谈房企：已形成重点房企资金监测和融资管理规则

8月日上午，住房和城乡建设部、人民银行同步在官网发布消息称，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加会议。

图片来源：住建部官网
会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
多位地产行业研究分析师认为，此次座谈会议的目的依然是保持房地产市场的健康平稳发展。“不断重申房住不炒的定调，我觉得还是给予市场一个比较稳定的预期。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。
中原地产研究中心统计数据显示，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿元，在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811只，合计融资额高达6242亿元。
“特别是最近几天，房企密集发布大额融资，整体看，7月来，房企融资刷新了历史同期记录。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，房企融资井喷是出现增加融资规则的主要原因，座谈会的召开是为了避免房企过度融资，出现金融风险。从房企融资看，房企越来越重视境内融资。7月单月房企融资超过700亿元，而且呈现利率降低，数量增加的趋势。新的融资管理规则，或许会加大房企的合作。
一家上市房企预计，具体的细则会更多体现在窗口指导。
他说，目前，所有涉房类企业发债只能借新还旧，接下来去申请发债时，看批文怎么给可能就知道各监管部门态度了。他同时表示，从2017年调控到现在，很多房企应该都有所准备。
另一家房企的首席财务官也对澎湃新闻表示，“发债再融额度的审批已经在打折扣了。但我觉得这样对房企适度、健康发展是有好处的。上半年投放了十多万亿的额度有些超投了。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次会议核心点在于，首次从房企的角度谈了长效机制，这样长效机制的工作就更加饱满了，包括市场、监管和企业。所以这不是简单打压开发商，而更多是希望从融资角度去看开发商未来融资和发展。会议继续强调稳地价等内容，依然有助于稳定后续房企拿地。
比“房企或会加大合作”的看法更进一步的，则是“行业或加速洗牌”。贝壳研究院高级分析师潘浩表示，被新规限制融资的房企有可能延迟或取消近期土地投资计划；融资收紧使房企销售回款端压力骤升，房企大概率将启动“加速销售模式”。
中小房企受波及程度要远大于规模房企，且中小房企自身抗风险能力不足，在新规影响下，融资受限，有可能选择转让全部、部分股权或土地资源。而从长期看，去杠杆、降负债、预防系统性金融风险是确保房地产金融市场平稳健康的重要保障，房企或早或晚都将面临这一道必考题。
潘浩认为，调整负债结构无论如何势在必行。去杠杆、降负债是企业发展到一定阶段必然面临的课题，也符合政府政策导向，因此“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式或将逐渐退出企业战略。其次，财务指标不能实现短期迅速调整，需要长期的债务结构优化。而拆分业务板块上市、合作开发、多元化模式等也正是目前房企采取的长期应对风险的方式。
会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
此外，会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。
卢文曦表示，最近长租公寓方面有一些由金融产品引发的乱象，比如租金贷，市场秩序有了一些变动，在座谈会中也提到了这一块，后续肯定会有一个慢慢规范的过程。
此前，市场传言，监管部门为房地产企业财务指标划定“三道红线”，严格落实“房住不炒”，意在通过管控房企有息负债增长情况，管控房地产行业杠杆水平，筑牢房企安全底线。
中国指数研究院对三道红线进行了解释。红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1.0倍。
中指院认为，与以往政策不同，“三道红线”将实现对融资激进企业的精准管控，防范企业风险，倒逼企业理性投资，间接引导土地市场逐步回归，推动房地产行业健康发展。在“房住不炒”调控主基调下，房地产行业“稳”字当头。当前，房地产行业融资监管趋紧，为了避免房地产企业密集、高息进行融资，导致行业出现大面积的债务风险，监管部门开始考虑区别管控房企有息负债增长情况，监管更加精细化。“三道红线”制度能够强化行业中杠杆水平不高、财务稳健的地产企业优势，改变行业的长远预期，更有利于企业实现高质量发展。
根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
有息负债规模将以2019年6月底为基础，如果房地产企业：“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过15%。

㈣ 住建部、央行联合召开房地产企业座谈会 研究进一步落实长效机制

8月23日，住房城乡建设部官网披露，于8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加会议。
据悉，会议认为，党的十九大以来，有关部门和地方贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制，房地产市场保持了平稳健康发展。
会议还指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
同时，会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。

㈤ 住建部央行召开房企座谈会：出台市场化规则化透明化融资规则

微信公众号“中国人民银行”8月23日消息，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加会议。
会议认为，党的十九大以来，有关部门和地方贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制，房地产市场保持了平稳健康发展。
会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。
（原题为《住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会》）

㈥ “三条红线”收紧房企融资 下半年土地市场或降温

今年以来的新冠肺炎疫情影响并没有阻挡房企拿地热情。

多家研究机构的统计数据显示，1-8月，百强房企拿地总额同比显著上升；50大房企招拍挂拿地金额达1.7万亿创历史新高；新增货值超千亿房企达到23家；第二梯队房企拿地最积极，多家房企月均拿地金额同比增加一倍以上，逆势扩储势头明显。

不过，近期住建部和央行联合召开重点房企座谈会，明确提出形成了重点房企资金监测和融资管理规则，加上此前的“三条红线”传闻，融资收紧信号明显。业内人士认为，融资收紧已成为房企“悬顶之剑”，同时中央多次强调“房住不炒”，近期土地市场火热的城市如杭州、宁波、南京、东莞等纷纷收紧调控，预计短期土地市场热度会有所下降。

多数房企拿地不输去年

1-8月，百强房企拿地总额同比显著上升，多数房企拿地不输去年。

中指研究院的数据显示，1-8月，TOP100房企拿地总额21162亿元，拿地规模同比增长7.2%。50家代表房企1-8月月均拿地均值为1906.4亿元，显著高于2019年月度均值。其中，33家房企月均拿地金额超过2019年月度均值。中原地产研究中心的数据也显示，1-8月50大房企合计拿地金额高达17045亿元，同比上涨了5%，创历史新高。

从克而瑞研究中心的房企新增货值TOP100排名看，1-8月，恒大、碧桂园、融创位列TOP3。其中恒大和碧桂园年内新增货值已超过4000亿，新增货值TOP10房企中有9家年内新增货值突破2000亿，新增货值超千亿房企达到23家，较上月新增4家。另外，六成新增货值集中于销售20强房企，强者恒强的格局未变。

对于今年以来房企拿地热度不减的原因，华创证券认为，上半年流动性总量宽松的环境下，整体融资环境改善，房企拿地积极性提升。一季度商品房开发贷余额同比增速小幅抬升，二季度有所回落，但仍然维持两位数增长；从土拍市场的表现来看，今年4月100大中城市住宅类土地溢价率达到25%，5月至今维持在15%-20%，高于去年同期水平，表明疫情并没有给房企拿地造成太大的影响，其融资环境反而因货币政策的放松而有所改善，房企拿地的积极性也随之提高。

多家房企拟控制拿地

土地市场热度不减的盛况引起了中央的高度关注。

“7.24”国务院房地产工作座谈会明确提出，要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。“8.20”住建部央行重点房企座谈会又明确提出，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。加上此前“三条红线”传闻，房企融资收紧的信号更加强烈。所谓“三条红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据房企“踩线”情况不同，会按照“红、橙、黄、绿”四档来控制有息负债规模年增长速度。尽管该内容未得到官方证实，但是被业内理解为与“8.20”重点房企座谈会提出的融资新规内容基本一致。

在近期的房企中期业绩会上，“三条红线”成为备受关注的焦点话题，而“降负债”成为接下来多家房企必须应对的棘手问题，方法除了加强销售回款，还要控制拿地规模。

年初就已经提出“高增长、控规模、降负债”战略目标的恒大，在2020中期业绩会上明确提出，下半年为进一步降负债，会严格控制土地规模，实现土地储备负增长。力争平均每年减少3000万平方米左右。去年已经在积极控杠杆降负债的融创，在2020年中期业绩发布会上再次强调，降杠杆是未来三年的重要措施。在今年3月的2019年业绩发布会上，融创就表达了今年要谨慎拿地的态度。今年上半年融创已在控制拿地节奏。去年年中开始实施减少拿地策略的富力也表示，未来一段时间内，由于降负债的要求，总体拿地策略仍不会发生变化。

下半年土地市场或降温

上半年，针对房价地价过热的情况，多地已经收紧了调控政策。从8月重点城市土地市场看，已经出现了降温的迹象。

“房企拿地扩张很大程度上依赖于融资，融资三条红线将限制房企的拿地激进程度，使得地市的周期波动性减弱，起到‘稳地价’的作用。”易居研究院研究员王若辰说，二季度40城土地市场较热，7月份热度仍有所延续，8月份已经出现短期拐点，随着调控政策的收紧，预计未来几个月40城地市量价将继续有所回落。

对于融资新规的影响，华创证券指出，“三条红线”规定是从供给端的角度切入，对新增开发项目数量进行限制，从根源上减少信贷资源流入房地产市场，使土拍市场降温。

㈦ 2021年首个“楼市坏消息”传来，新规下，这2类房子迎“贬值潮”

这些年，我们见证了房价的一路上涨，很少有听说买房亏损的。

不过，到了近两年，国家对楼市的调控始终保持着高压状态，一方面控制房价过快上涨带来的购房压力，更为重要的是，如果任由楼市泡沫聚集，势必会影响到发展全局。

打一个比方，当地震发生以后，就容易产生堰塞湖，如果一直让其一直发展到自然崩塌，最终必然会造成更为严重的损失，后果不可想象。楼市也是如此，在产生泡沫的过程中不断地挤出泡沫，乃是一个明智之举，这些经验也是建立在历史上重大楼市泡沫破裂教训上的。

进入2020年以后，国家对楼市的调控并没有因为“疫情”的影响而放松。据中原地产研究中心的数据显示，在2020年全年房地产的调控频次近500次。在连续的调控下，事实上，从南北楼市的差异来看，楼市已进入分化期。

第二类城市远郊房子。就拿2020年来说，楼市虽然总体平稳，但即便再火热的城市也有销售得不好的楼盘，再冷清的城市也有销售得好的楼盘。换言之，同一座城市内部不同板块和地段的“冷热”也各异。大体而言，核心地段去化相对较好，而远郊则是去化难点区域，就拿笔者所调研的热点城市来说，市区不少楼盘需要“摇号”，而远郊开盘半年到1年的楼盘，去化3成以下的一抓一大把。新房如此，区域内的二手房流动性可想而知。

总结一下：随着2021年进入到房企还债高峰期，再加上“红线禁令”新规加持下，开发商或不得不主动“出货”，前面提到的这两类房子大概率率先被“打入冷宫”，对于我们购房者来说，还是应擦亮眼睛，特别是投资者别掉到“坑”里了。

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㈧ 两部委召开重点房地产企业座谈会：房住不炒 房企融资或再收紧

近日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，央行、住房和城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。若房企融资收紧，对房企将有何影响？未来房价会如何走？有业内人士分析，融资收紧必将加速行业洗牌，预计房企可能采取降价跑量、加快建设周期、拆分上市、转让等措施。未来房价依然将稳妥发展，部分企业或会针对自身情况进行降价促销。
监管再度出手给楼市“降温”。住建部、央行于8月20日在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。
重点房企资金监测和融资管理规则已形成
前述座谈会指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。座谈会强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
记者注意到，在“7·24房地产工作座谈会”上，也提出要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。
而近期房企融资出现上涨趋势。中原地产研究中心统计数据显示，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿元，在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811只，合计融资额高达6242亿元。
丁祖昱表示：“这是继7月24日‘房地产工作座谈会’召开不足一个月后，又一次高规格的房地产行业座谈会。两次座谈会，都提到坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，实现‘三稳’预期，确保房地产市场保持平稳健康发展。房地产对地方经济、财政和就业有着至关重要的影响，房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定器，总体来看，政策调整与房地产涨落密切相关。”
将加速行业洗牌，现金流或更依赖销售回款
记者注意到，对于房企融资管理规则的具体内容，住房和城乡建设部、央行官方网站并未披露。“目前暂未收到融资将收紧的相关通知。”一位房企高管向记者表示。
有银行相关人士表示，近几年房地产融资一直是受到严控的。而此次新规主要监管的是重点房地产企业，尤其上市公司，对他们的融资可能会形成约束，尤其是对负债率比较高的企业是利空。对中小型企业或者没列入监控和试点的企业影响不大，本来这些企业融资就已被收紧。据了解，此次参会的重点房企主要以TOP20房企为主。
央行发布的《2020年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，今年二季度末，人民币房地产贷款余额47.40万亿元，同比增长13.1%，低于各项贷款增速0.1个百分点，比上季末低0.8个百分点，连续23个月回落；上半年增加2.99万亿元，占同期各项贷款增量的24.7%，比上年全年水平低9.3个百分点。
丁祖昱分析，一旦融资新规落地，将对行业产生较大影响：土地市场降温，新房销售加速，对头部房企是利好，对高负债的房企则影响较大，必将加速行业洗牌。
中原视点分析指出，今年下半年，如果融资渠道受限，房企资金压力加剧，要改善负债率、改善融资结构，又要冲全年业绩， 回款能力将是房企持续经营的关键，预计房企可能采取降价跑量、加快建设周期、拆分上市、转让等措施。
其中，由于房企现金流更依赖销售回款。销售方面，促销力度可能会加大，促销活动可能会增加，预计房企在“金九银十”加大促销力度的概率会明显增大，而降价幅度则受制于成本因素和行业监管；房企可能会加快施工进度，工程质量和施工安全值得关注。
此外，有条件的房企，可能会选择像分拆物业上市等变通方法拓展资金来源；部分房企可能采取转让项目或股权等举措开源，降低资金压力。
分析 房价将受连带反应
融资收紧是否意味着房子要降价了？中原视点分析，一线城市和热门二线的房价依然将稳妥发展。从政策层面看，“房住不炒”的政策定位，是为了房地产市场平稳发展，无论房企融资政策如何调整，实际都是为了确保房价市场的稳定。
其次，房企融资再度收紧，房企拿地热情短期内或降温，冲击激进房企拿地扩张，影响部分房企的正常拿地储备，尤其在那些房价、地价预期不稳的城市。
严跃进表示，房价的决定因素很多，如果融资难度加大，房企一般而言会采取降价促销的方式。不过，今年一些城市的预售管理有所放松，很多高价项目会入市，所以成交结构会变，单纯来说房价会因此下跌，可能性并不大。只是，一些企业还是会针对自身情况进行降价促销。
对于普通买房人而言，中原视点表示，融资收紧并不涉及个人房贷部分，但网传的融资新规，或将在短期内抑制房价上涨态势，新房成交价格面临一定的下行压力。

㈨ 住建部、央行召开重点房企座谈会 网传的“345新规”未正式出现

8月23日，据央行官网消息，8月20日住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，“研究进一步落实房地产长效机制”。
会议涉及多个部门，银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责人，以及部分房地产企业负责人同时参加会议。
不过，网传的“345新规”并未在会上得以明确。
监测重点房企资金
此次会议再次重申了房住不炒，“党的十九大以来，有关部门和地方贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。
值得注意的是，此次会议表示“形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则”，还强调了“市场化、规则化、透明化的融资规则”。
中原地产首席分析师张大伟认为：“对于执行的影响需要观察，一方面哪些房企在政策关注范围内，融资管理规则的具体内容暂时未公开。整体看，政策影响要根据具体规定的制定与执行判断。”
会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。

图片来源：央行官网
“345新规”并未出现
此次会议内容，房地产行业关注颇多。
近期坊间传言，监管部门拟出台“345新规”，将设置“三道红线”：红线一，剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线二，净负债率大于100%；红线三：现金短债比小于1倍。
又根据“三道红线”触线情况，将试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。
以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
这和当前的房企融资现状相关。国家统计局数据显示，1～7月，房地产开发企业国内贷款16130亿元，增长4.9%；利用外资80亿元，增长29.9%；自筹资金32042亿元，增长3.3%。
中原地产研究中心统计数据显示，7月单月房企融资超过700亿元，而且呈现利率降低、数量增加趋势。8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿元，在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811只，合计融资额高达6242亿元。特别是最近几天，房企密集发布大额融资。整体看，7月以来房企融资刷新了历史同期纪录。
张大伟认为：“房企融资井喷是出现增加融资规则的主要原因，避免房企过度融资，出现金融风险。”
但网传的“三道红线”政策并未提及，反而在房地产金融方面强调稳定房企对金融政策的预期，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示：“面对‘复杂严峻’的经济形势，房地产行业需要发挥稳定器作用，同时由于各地各区域在从疫情影响中的恢复速度、程度存在差异，偏热则防风险、偏冷则适度支持，一城一策、因城施策，加强区域协同，是房地产政策调控的整体方向。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，此次会议核心点在于，首次从房企角度谈了长效机制，这样长效机制的工作就更加饱满了，包括市场、监管和企业。
“所以这不是简单的打压开发商，而更多是希望从融资角度去看开发商未来融资和发展。当然会议继续强调稳地价等内容，依然有助于稳定后续房企拿地。”