房地产公司的资本回报率
㈠ 中国企业的资本回报率是多少
这样一个简单的问题却可以难倒所有研究中国企业的专家学者即使在企业家当中也很少有人可以就他们自己的企业，对这个简单的问题给出一个令人满意、信服的答案。 我有一位大学同学，曾经在全球最大的一个投资公司负责投资中国的企业，令他最头痛的一个问题，就是无法根据中国企业的数据来估算资本的回报率。他常常向我抱怨，中国的很多著名的企业家，特别是国有企业的老总，根本不知道也不关心资本回报率，而在印度，资本回报率则受到相当的重视。 我有许多海外朋友，从报纸、电视上看到中国经济如此繁荣昌盛，都希望能够参与中国的淘金热，但从心底里对投资中国的企业没有信心，主要就是担心资本的回报率可能太低及没有保障。 因此，我可以理解当世界银行的学者发布研究报告，指出中国国有企业的净资产收益率(此处净资产为总资产减去非股东所属总负债，也可称作股东资本，英文为equity或equitycapital)从1998年的2％迅速上升到2005年的12.7％，非国有企业的净资产收益率从7.4％上升到16％，而且中国企业拥有大量的现金收入时，许多长年从事中国企业投资的业界精英感到十分震惊，甚至气愤。如果中国企业的利润率是如此之高，为什么他们作为投资者居然感觉不到？在这些投资者看来，世界银行的报告简直是天方夜谭，一定是大错特错！ 在这些投资者当中有一位杰出的领袖，他曾经是美国顶尖商学院的教授，目前则是著名的美国新桥投资的合伙人，他就是单伟建博士。单先生在《远东经济评论》、《亚洲华尔街日报》、《21世纪经济报道》等海内外媒体连续撰文反驳世界银行的报告，而世界银行的学者也毫不示弱，针锋相对地给出回应，一些著名投资银行的经济学家，也加入了这场论战。《南方周末》编辑希望我对这场论战作些评论，帮助读者理解分歧的原因及其政策意义，这又再次让我为难，因为论战的双方都是我的朋友。 理论上，资本回报率十分简单清楚，就是利润与资本之比。可实际上，利润与资本在中国企业现有的会计、税收及所有制环境下都不容易测量。 首先，资本是什么？是注册资本、固定资产、股本、总资产，还是总资产减去欠股东之外的所有负债、净资产？如果是股本或净资产，应该按市场价算还是按账面价算？ 利润又是什么？是不是企业会计报表中报告的利润？企业会不会为了少缴税而隐藏利润？各种不同所有制的企业在中国面临的会计制度及税率并不相同，他们的利润计算方法也就不一定相同。大部分的中国企业还没有上市，上市与非上市公司的资本与利润的计算方法也不一样。中国企业的会计、税收及所有权制度在改革中也不断发生变化。 可见，要计算及比较中国企业之间的资本回报率及其变化非常困难。这种情况对中国企业的股东极其不利，错综复杂的会计、税收及所有权制度创造了一个有利于内部人控制的机制，使得外面的股东根本就不知道资本的回报率是多少。最典型的例子，就是大部分国有企业的股东至今为止还不清楚他们有没有分红的权利，也从来没有享受过分红。 在这种背景下，单伟建先生根据他的观察、经验与对数据的推算，断定中国企业的投资回报率远比世界银行报告所指出的要低时，几乎没有一个专家学者可以清爽地驳倒他的论点，因为单伟建先生心目中与西方国际市场惯例一致的资本回报率在中国基本上是无法可靠地算出来的。 这正是问题的关键，中国企业在会计、税收及所有权制度及其制度实施方面的缺陷导致投资者的实际真实资本回报率往往远低于潜在的或隐藏的资本回报率。单伟建先生看到的是中国企业由于在制度基础设施方面的低效率而导致的对投资者而言资本的低回报、低效率。 可惜，世界银行的研究人员并不是投资者，他们考虑的是整体宏观经济的效率，而不仅是投资者的资本回报及投资效率。如果中国的国有企业没有利润，没有给股东带来任何回报，但却能给职工付更高的工资，有更多的现金流用来淘汰替换陈旧的技术与设备，这些国有企业就提高了资本回报率，宏观经济的效率也由此有所提高。 世行研究报告主要是探讨中国经济的增长为什么那么高及中国高投资率的资金来自何处。他们发现，企业留用现金收入在投资资金中的比重比通常想象的要高，而来自银行的贷款却比重较低。 从世界银行研究人员的角度来看，他们并不需要特别担心微观层次由于会计、税率，及所有权制度导致的分配效率问题，因此，他们选择用国民收入核算体系这个宏观分析框架来计算资本的回报率。 使用国民收入核算体系最大的好处是可以避免因会计、税收及所有权制度不同而导致的不同企业间的非可比性。国家统计局收集企业数据的一个重要目的就是为了计算企业的增加值，而企业的增加值正是国民收入的一部分。增加值的统计有一个统一的标准，不受会计、税收，及所有权制度不同的影响，因而根据国家统计局国民收入核算数据得出的资本回报率具有很强的可比性。 世界银行报告中指出国有企业的净资产收益率大大低于非国有企业及过去几年净资产收益率大大上升的宏观结论因而具有相当的可信度，但这些宏观结论对广大的投资者并没有太多的帮助。 中国的GDP增长一直接近双位数，可中国的股市曾经一蹶不振多年，为什么？我们不能因为投资者在股市无法获利而怀疑中国的GDP增长数字不对。同样，我自己的研究显示，中国企业，特别是大企业的生产率增长近几年非常迅速，但这并不说明投资者能从中获利。 记得几年前，我在香港大学主持了一个有关中国货币政策的论坛，当时中国货币政策委员会的委员李扬(李扬新闻,李扬说吧)先生与单伟建先生也有一场类似的辩论。我当时总结时说了一句话，引得全场大笑，我说“你们的观点我都同意”。为什么？我用了一个英文谚语解释：一杯水是半满还是半空？(acupishalffullorhalfempty？)仁者见仁、智者见智。问题的关键是搞清楚争论双方的角度及思维框架，而其中的一些技术细节及概念的误解，需要澄清，但并不重要。 在我看来，世界银行及单伟建博士的分析从不同地角度提出了一个共同的政策问题：中国必须进一步改革会计、税收，及所有权制度及其执行，也就是我常常提到的建立一个现代化的稳固的产权基础设施，使得学者、社会、投资者都可以准确地理解及测算中国企业资本的回报率，从而大大提高投资的效率。中国的高储蓄及生产率高增长完全可以支持更高的有效率的投资，但必须控制低效率的投资。
㈡ 房地产行业项目投资回报率如何计算
成本利润率=税后利润/税前成本，全投资内部收益率与自有资金内部收益率，销售利润率=净利润/销售收入
㈢ 房地产投资回报率多少合适
可以这样计算：
1.投资回报率分析计算公式:投资回报率=(税后月租金-物业管理费专)×12/购买房屋单价属
说明:此方法考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于8%都是不错的投资.但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析.
2.投资回收时间分析计算公式:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12
说明:这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在12~15年之内都是合理的投资.可向开发商主张解除合同，赔偿损失。
刚开始几年（3-5年内）回报率至少在3%以上，5年后至少在5%以上。不然连5年定期的利息都比不上，肯定不划算。房地产的投资最主要的在于其升值。
㈣ 一般房地产投资报酬率是多少
你可以选择投资海外房产！ 投资美国房产优势及回报率：
1、百年永固的产业可世代相传。
2、资金投入量少，买家可安排高达75％左右的房屋贷款。
3、完善的法律体系使个人财富受到保护及尊重。
4、#投资回报#稳定，每年租金回报为7~8%，房产升值率则为10%左右。
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㈤ 问房地产投资回报率的标准算法
房产的投资回报率,是用来衡量一处房产是否值得投资的重要参考数据。
1、房地产投资分析方法－销售比较法
选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。
2、房地产投资分析方法－总租金乘数法
公式：总租金乘数＝投资价值／第一年潜在租金收入
投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
3、房地产投资分析方法－直接资本化法
公式：总资本化率＝第一年的营业净收入／投资价值
营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。
4、房地产投资分析方法－税前原始股本收益率法
公式：原始股本收益率＝第一年税前现金收入／初始投资 。
初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资者来说，都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。
5、房地产投资分析方法－租金回报率分析法
公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
6、房地产投资分析方法－租金回报率法
公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）
优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
7、IRR法（内部收益率法）
房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入
优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。
不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。
作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。
8、 当然，如果你觉得上面专家的方法太专业，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估某物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估物业的投资价值的简单方法。据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：
如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。
如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。
9、还可以有一种更为简单、便捷的方法，虽不是很专业，但适合百姓进行投资选择：
如果该物业的月租金＝房产每平方米单位价格×物业面积／100，则认为该物业物有所值。
如果该物业的月租金＞房产每平方米单位价格×物业面积／100，则表明该投资项目尚具升值空间。
㈥ 资本回报率的计算
税后营运收入不是净利润，只是公司营业收入扣税所剩的，比如某公内司卖产品一共一千容万，缴税100万，税后营运收入就是900万。
过剩现金就是无需用到的现金，比如公司放银行的定期存款。
无息流动负债 就是不用算利息的负债
㈦ 现在一般的房产投资回报率怎么算
现在一般的房产投资回报率=（税后月租金-物业管理费）*12/买房的费用。
1、供求关系是影响地产项目价格和租金比率最直接的因素。供大于求，则租金和房价都会下降。
2、发达国家地区的年回报率一般为百分之五。而中国作为发展中国家，房地产的发
展潜力巨大，应该说年回报率可以接近或者达到饱和状态下的发达国家。
3、投资者不要一味追求高租金，而忽略了租客的稳定性。租赁的对象换
手过于频繁，投资者就需要不断寻找租客，增加了成本，回报率就下降了。
㈧ 房地产上市公司平均资产收益率是 怎么回事
房地产上市公司平均收益率是可以计算的，每家上市公司都会披露年报，年报里有资产收益率，把房地产上市公司的平均算一下就可以了。
至于你说拿这个数据和某个城市商铺的投资回报率做比较，有什么意义，那还真的是没有什么意义，估计就是商铺开发商用来做广告宣传用的。
㈨ 房地产前期投资回报率怎么计算，我指的是（开发公司的投资回报）请同学们帮我解答下~！谢谢！
现在炒房，回报率是负的，严重的负
㈩ 目前房地产投资回报率多少合适
投资回报率（ROI）是指通过投资而应返回的价值，即企业从一项投资活动中回得到的经济回答报。投资回报率=（年利润或年均利润/投资总额）×100%。从公式可以看出，在投资总额不变的情况下，投资回报率与企业利润是成正比的，因此可以简单的理解为投资回报率越高，企业盈利能力就越强，如果投资回报率为0，说明企业没有利润。不同行业的投资回报率是不相同的，大都在5%-20%之间。通常来说，投资回报率是越高越好的，但实际上投资回报率跟投资时间也有一定关系，相同投资金额，投资时间越长，投资回报率应该要越高。