招商引资零地价

㈠ 招商引资约定的土地优惠政策可否在招拍挂程序之后得到落实

起草示范文本的基本原则
1.合法性原则
（1）签约主体要合法
原则上，项目落地县（市）、区政府或者开发区管委会应作为项目投资合作协议（主合同）的签约主体，重大招商引资项目涉及市政府承诺相关政策或协调相关事项的，由市政府同投资商签订框架合作协议。签约过程中需重点注意：
一是不能以招商引资合同替代土地出让合同、特许专营合同等专门的政府合同；并且，招商引资合同与这些专门合同的相关条款内容要保持协调一致。
二是通常情况下，投资协议多由投资商母公司同政府签订，而项目实施多由在当地成立的项目公司负责，因此招商引资合同中要注意对投资商义务的包容性问题，即母公司所承诺的相关义务对其项目公司同样要有约束力。
（2）政府承诺要合法
一是县（市）、区政府、开发区管委会不能超越权限替代上级政府或者上级机关做出承诺（如土地供给、规费减免、税收优惠等等）；
二是涉及公用事业单位提供服务（如水、电、气、通信等）的，政府只能承诺协调，不能承诺包办；
三是涉及投资商与第三方关系的，政府不宜轻易承诺兜底责任（如有些项目中政府承诺项目建设过程中所有相邻关系纠纷均由政府出面解决，保证不让投资商承担任何责任等等）；
（3）扶持方式要合法
要把握财政扶持政策和税收减免、先征后返、即征即退等税收优惠政策的区别，尽可能多用财政扶持政策，少用税收优惠政策。
2.双向约束原则
“双向约束”是合肥市在招商引资活动中探索和总结出的一套较为有效的管理机制，也是提高招商引资项目成功率的有效手段之一。近年来各县（市）、区、开发区对外签订的重大项目招商引资合同中，都把“双向约束”机制作为一项重要内容通过具体合同条款予以落实，一方面在国家法律和政策允许范围内最大限度地给予投资商各种优惠和扶持政策，另一方面也严格约束投资商认真履行合同条款，落实项目投资和建设义务，兑现各项经济指标承诺。实践证明，在重大项目招商引资合同中全面落实“双向约束”机制不仅是可行的，同时也是必需的。
3.可救济性原则
就是一方面要确保所有合同条款的有效性，同时要保证在出现违约的情况下能够通过诉讼、仲裁等渠道有效地追究违约方的违约责任。从这个角度考虑，招商引资合同应尽量避免约定一些模糊的、不可量化或者无法准确计量的指标。

（四）示范文本中《投资合作协议》相关重点条款的理解与适用
投资合作协议是示范文本中涉及的三份协议中最重要最核心的一份协议，是由政府或开发区管委会与投资方签订的。该部分内容将着重从项目建设用地、项目扶持政策和双向约束机制三个方面对其进行重点阐述。
1.项目建设用地
（1）土地使用权取得方式
《协议出让国有土地使用权规定》（国土部令第21号）规定，在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土部令第39号）规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
根据上述规定，绝大多数情况下，投资项目（包括制造业项目、服务业以及其他经营性项目）的建设用地均需要通过招拍挂方式供地。因此，招商引资合同中一定要明确约定项目用地需按规定程序通过招拍挂方式取得，不能采取协议出让方式供地。
（2）用地规模预审
在招商引资意向阶段，县（市）区、开发区国土部门应提前介入。按照节约集约用地原则，结合投资情况、市场前景、产品工艺、税收预期、用地预期及在本行业中的排名等，开展用地规模预审，由开发园区填写《合肥市工业项目用地预审单》报市国土局审查，市国土局审查提出意见报市土委会领导审签后，方可签订入园入区协议（也即投资合作协议）。入园入区协议中的相关规划、产值（主营业务收入）、财税约束条款应一并写入土地出让合同之中。用地规模预审作为项目用地（计划）安排的依据，应根据项目建设周期及建设时序来统一规划，建多少，供多少，分期安排。
（3）地价
地价问题是招商引资合同中的敏感内容。投资合作协议是在招投标工作实际开展之前签订的，这时最终供地价格没有确定，而低于基准地价出让土地甚至零地价供地都是违规的，因此示范文本中约定投资方应当通过招拍挂方式依法取得项目建设用地的土地使用权。土地使用权性质为出让工业（商业、住宅）用地，采用挂牌方式出让的，挂牌价格不低于合肥市政府规定的最低挂牌价格，具体的挂牌价格我们放在补充协议中表述，并在补充协议中约定如投资方竞买成功，投资方应及时与合肥市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，土地价款以成交价为准。这样投资方必须通过竞买、摘牌等方式取得土地，对其成交价高于意向受让价的部分，只能通过其他扶持政策予以解决，不能直接通过减免出让金或者直接退让土地价款的方式处理。
（4）土地出让价格的评估坚持依法合规的原则
商业自持部分与商业出售部分和住宅部分，在评估地价时要分类评估、综合评定。对商业自持部分的要结合业态类型分类评估。对商业自持部分在地价评估方法上可采取成本法，即有基准地价的地区不得低于基准地价，没有基准地价的地区不得低于土地取得成本。
土地出让参考价、保留底价由市土地管理委员会集体决策确定。
（5）对转让土地使用权的限制措施
明确要求投资方所取得的项目建设用地只能用于本协议约定的项目建设，除非经协议双方协商一致并经过规划及国土资源管理部门批准，否则投资方不得以任何方式转让土地使用权（包括通过土地使用权出资、项目公司股权转让等方式间接进行转让）。因情势变更确需进行全部或部分转让的，受让方只能为政府或者政府指定的第三方。示范文本双向约束机制中还对此约定了限制性措施，包括要求退还已经兑现的扶持资金、取消尚未兑现的扶持政策直至收回土地等。实践中，投资商直接转让土地的情况较少，多数情况下是通过转让项目公司股权或者改变土地用途等方式间接进行转让。

㈡ 论述题:为什么说,靠税收优惠、以低价或零地价供地或低息贷款等方式招商引资的“优惠政策大赛”时代已经

过去各地发展政策都是靠各种优惠政策来吸引投资、招商引资；以低价 或零地价供地、或者靠减免税、低息贷款、财政补贴来刺激投资。再加上现行土 地制度，是地方府独家征地、独家卖地的模式，使得土地收入变成地方府的 主要收入。因此促使地方府热衷于鼓励房地产开发，热衷于推高地价来获得更 多的政收入，结果导致了很多城市的房地产库存过高、房屋过剩，而且推高了 地价、推高了房价。

㈢ 政府招商引资怎样签约协议书

起草示范文本的基本原则
1.合法性原则
（）签约主体要合法
原则上，项目落地县（市）、区政府或者开发区管委会应作为项目投资合作协议（主合同）的签约主体，重大招商引资项目涉及市政府承诺相关政策或协调相关事项的，由市政府同投资商签订框架合作协议。签约过程中需重点注意：
一是不能以招商引资合同替代土地出让合同、特许专营合同等专门的政府合同；并且，招商引资合同与这些专门合同的相关条款内容要保持协调一致。
二是通常情况下，投资协议多由投资商母公司同政府签订，而项目实施多由在当地成立的项目公司负责，因此招商引资合同中要注意对投资商义务的包容性问题，即母公司所承诺的相关义务对其项目公司同样要有约束力。
（2）政府承诺要合法
一是县（市）、区政府、开发区管委会不能超越权限替代上级政府或者上级机关做出承诺（如土地供给、规费减免、税收优惠等等）；
二是涉及公用事业单位提供服务（如水、电、气、通信等）的，政府只能承诺协调，不能承诺包办；
三是涉及投资商与第三方关系的，政府不宜轻易承诺兜底责任（如有些项目中政府承诺项目建设过程中所有相邻关系纠纷均由政府出面解决，保证不让投资商承担任何责任等等）；
（3）扶持方式要合法
要把握财政扶持政策和税收减免、先征后返、即征即退等税收优惠政策的区别，尽可能多用财政扶持政策，少用税收优惠政策。
2.双向约束原则
“双向约束”是合肥市在招商引资活动中探索和总结出的一套较为有效的管理机制，也是提高招商引资项目成功率的有效手段之一。近年来各县（市）、区、开发区对外签订的重大项目招商引资合同中，都把“双向约束”机制作为一项重要内容通过具体合同条款予以落实，一方面在国家法律和政策允许范围内最大限度地给予投资商各种优惠和扶持政策，另一方面也严格约束投资商认真履行合同条款，落实项目投资和建设义务，兑现各项经济指标承诺。实践证明，在重大项目招商引资合同中全面落实“双向约束”机制不仅是可行的，同时也是必需的。
3.可救济性原则
就是一方面要确保所有合同条款的有效性，同时要保证在出现违约的情况下能够通过诉讼、仲裁等渠道有效地追究违约方的违约责任。从这个角度考虑，招商引资合同应尽量避免约定一些模糊的、不可量化或者无法准确计量的指标。

（四）示范文本中《投资合作协议》相关重点条款的理解与适用
投资合作协议是示范文本中涉及的三份协议中最重要最核心的一份协议，是由政府或开发区管委会与投资方签订的。该部分内容将着重从项目建设用地、项目扶持政策和双向约束机制三个方面对其进行重点阐述。
1.项目建设用地
（1）土地使用权取得方式
《协议出让国有土地使用权规定》（国土部令第21号）规定，在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土部令第39号）规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
根据上述规定，绝大多数情况下，投资项目（包括制造业项目、服务业以及其他经营性项目）的建设用地均需要通过招拍挂方式供地。因此，招商引资合同中一定要明确约定项目用地需按规定程序通过招拍挂方式取得，不能采取协议出让方式供地。
（2）用地规模预审
在招商引资意向阶段，县（市）区、开发区国土部门应提前介入。按照节约集约用地原则，结合投资情况、市场前景、产品工艺、税收预期、用地预期及在本行业中的排名等，开展用地规模预审，由开发园区填写《合肥市工业项目用地预审单》报市国土局审查，市国土局审查提出意见报市土委会领导审签后，方可签订入园入区协议（也即投资合作协议）。入园入区协议中的相关规划、产值（主营业务收入）、财税约束条款应一并写入土地出让合同之中。用地规模预审作为项目用地（计划）安排的依据，应根据项目建设周期及建设时序来统一规划，建多少，供多少，分期安排。
（3）地价
地价问题是招商引资合同中的敏感内容。投资合作协议是在招投标工作实际开展之前签订的，这时最终供地价格没有确定，而低于基准地价出让土地甚至零地价供地都是违规的，因此示范文本中约定投资方应当通过招拍挂方式依法取得项目建设用地的土地使用权。土地使用权性质为出让工业（商业、住宅）用地，采用挂牌方式出让的，挂牌价格不低于合肥市政府规定的最低挂牌价格，具体的挂牌价格我们放在补充协议中表述，并在补充协议中约定如投资方竞买成功，投资方应及时与合肥市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，土地价款以成交价为准。这样投资方必须通过竞买、摘牌等方式取得土地，对其成交价高于意向受让价的部分，只能通过其他扶持政策予以解决，不能直接通过减免出让金或者直接退让土地价款的方式处理。
（4）土地出让价格的评估坚持依法合规的原则
商业自持部分与商业出售部分和住宅部分，在评估地价时要分类评估、综合评定。对商业自持部分的要结合业态类型分类评估。对商业自持部分在地价评估方法上可采取成本法，即有基准地价的地区不得低于基准地价，没有基准地价的地区不得低于土地取得成本。
土地出让参考价、保留底价由市土地管理委员会集体决策确定。
（5）对转让土地使用权的限制措施
明确要求投资方所取得的项目建设用地只能用于本协议约定的项目建设，除非经协议双方协商一致并经过规划及国土资源管理部门批准，否则投资方不得以任何方式转让土地使用权（包括通过土地使用权出资、项目公司股权转让等方式间接进行转让）。因情势变更确需进行全部或部分转让的，受让方只能为政府或者政府指定的第三方。示范文本双向约束机制中还对此约定了限制性措施，包括要求退还已经兑现的扶持资金、取消尚未兑现的扶持政策直至收回土地等。实践中，投资商直接转让土地的情况较少，多数情况下是通过转让项目公司股权或者改变土地用途等方式间接进行转让。

㈣ 什么是零地价

不久前，某地为了吸引外商投资，拟定了一套优惠政策，邀请部分在境内投资的外商进行座谈，征求意见。因政策中包含了“零地价”、“零费用”等条款，遭到了外商们的非议, “零地价”成了该政府在外人面前最丢脸面的话柄。成熟的投资者绝不愿跟着这样的政府，干这类自欺欺人的蠢事。外商不愿冒违背法律和市场规律的风险。外商反映，这套优惠政策里面，有很多地方存在是否合法的疑问。特别是“零地价”政策明显违背了国务院15号文件的精神。再说，地价反当地的经济水平，不是谁想抬高就能抬高的，谁想压低就能压低的，一切要听市场的。他们当初之所以来这里投资，是因为这里的地价比周围地区高，其中包含着合理的增长因素，是实施市场登陆的制高点，将来可以进军周边更大的市场。近两年来，政府为了招商引资一味压低地价，降低了市场的门槛，使一些大公司无优势可言。这样的政策违背法律和市场规律，风险和代价太大。政府压低地价，外商的先期投入得不到合理回报，影响后期的投资。前几年，政府以地换路、以地换项目，考虑的是改善投资环境。但作为外商不能不算帐，既然是投资就不能只考虑眼前的利润，企业算的是今后地价的合理增长和市场占有的份额。

㈤ 哪个地方的招商引资政策非常优惠

我知道沭阳县政府出台了非常优惠的投资政策，主要为：
1） 税收大幅减免
2） 规费充分补贴
3） 全程五心服务
4） 成本确保最低
5） 环境全省最佳
具体的招商引资政策如下

一、税收大幅减免
（一）增值税
1、凡在县经济开发区兴办固定资产投入200万元以上的工业企业，实行“五奖七减半”，即：前5年所征的产品增值税地方分享部分全额奖励给企业，6—12年所征的产品增值税地方分享部分减半奖励。
2、凡在化工园区兴办固定资产投入500万元以上的工业企业，前5年内所征的产品增值税12.5%奖励给企业。

（二）企业所得税
1、凡在县经济开发区兴办固定资产投入200万元以上的工业企业，实行“五奖五减半”，即：前5年所征的企业所得税地方分享部分全额奖励给企业，6—10年所征的企业所得税地方分享部分减半奖励；当年出口产值占企业总产值50%以上的，或经权威部门认定为高新技术型企业，5年内所征的企业所得税地方分享部分全额奖励给企业，6—12年所征的企业所得税地方分享部分减半奖励。
2、凡在化工园区兴办固定资产投入500-1000万元（含1000万元）工业企业，前3年内所征的企业所得税地方分享部分全额奖励给企业，4-5年减半奖励；固定资产投入1000万元以上的，5年内所征的企业所得税地方分享部分全额奖励给企业，6—10年减半奖励。
3、投资兴建饮食服务、文化娱乐和旅游设施项目，固定资产投入1000万元以上的，5年内所征的企业所得税地方分享部分50%奖励给企业。
4、外资企业在享受国家相关优惠政策的基础上，再享受以上相应的优惠政策。

（三）个人所得税
企业境外员工在沭10年内的个人所得税地方分享部分全额奖励；企业境内县外员工在沭10年内的个人所得税地方分享部分减半奖励。

（四）营业税、契税
1、投资兴建饮食服务、文化娱乐和旅游设施项目，固定资产投入1000万元以上、年营业额在2000万元以上的，自经营之日起，所征的营业税5年内按50%奖励给企业。
2、购买国有、集体企业的，免征契税。

（五）耕地占用税和土地使用税
1、投资兴办工业项目占用耕地，所征耕地占用税除上交中央、省部分外，其余全额奖励给企业。
2、投资兴建工业项目，固定资产投资在200万元以上的，5年内所征土地使用税全额奖励给企业，6—10年所征土地使用税按50%奖励给企业。
3、购买国有、集体企业从事工业生产的，5年内所征土地使用税全额奖励给企业。
（六）城市建设维护税
投资兴办工业项目或购买国有、集体企业的，5年内所征城市建设维护税全额奖励给企业。

二、规费充分补贴
（一）土地费用
1、凡在县经济开发区兴办固定资产投入200-1000万元（含1000万元）的工业企业，只需交纳省以上报批费用即每亩2万元，便可办理土地使用手续，取得土地使用权证；固定资产投入在1000万元以上的工业企业，征地报批费用为1.16万元/亩。
2、凡在化工园区兴办化工企业，固定资产投入500—1000万元（含1000万元）的，征地费用2.5万元/亩，固定资产投入1000万元以上企业，征地费用1.5万元/亩，便可办理土地使用手续，取得土地使用权证。
（二）环保费用、电力贴费
进入县经济开发区的新建工业企业，前2年免征排污费，第3年到第6年按国家标准的10%征收；进入化工园区的工业企业，排污费按国家标准减半征收。对固定资产投入3000万元以上的工业项目，实行一事一议。免收电力贴费。
（三）育林基金
兴办木材加工企业，固定资产投入200万元—1000万元（含1000万元）的按货值的5‰征收育林基金；固定资产投入1000万元以上的，按货值3‰征收育林基金。
（四）其它规费
凡在县经济开发区和化工园区兴办固定资产投入200万元以上的工业企业，除上缴省、市规定的规费外，其余行政事业性收费一律免收。

三、全程五心服务
为鼓励县内外投资者积极来沭阳县投资创业，中共沭阳县委，沭阳县人民政府按照“为了一切客商，为了客商一切”的原则，对进入县经济开发区的项目特作如下五“心”承诺：
一是真心服务，做到对客商讲实话，办实事，求实效。
二是热心服务，做到对客商有问必答，有求必应，有难必助。
三是细心服务，做到对客商保姆式关心，个性化服务，家庭式照顾。
四是贴心服务，做到对客商急其所盼，帮其所需，释其所疑。
五是舒心服务，做到为客商提供全过程、全天候、全方位服务。

四、成本确保最低
为保证投资人的收益，中共沭阳县委，沭阳县人民政府除了保证在江苏省人力成本沭阳最低外，还做出如下承诺：
1）土地零价位。凡进入经济开发区的项目征用土地，只要上缴国家、省的报批费用，以及补偿给农民的费用，即可取得土地使用证，收取的土地出让金全部返还，免收土地使用费等相关费用。
2）税金零负担。凡达到一定规模的入园企业，其增值税、所得税等税种的县级分享部分，在优惠政策规定的时间内，按先征后奖的方式奖励给企业，用于滚动发展。
3）规费零收取。凡进入县经济开发区的项目，在其建设期间和开业以后，除上缴省、市规定的费用外，其余行政事业性收费一律免收。
4）手续费零缴纳。凡入园企业在办理工商、税务登记、企业代码等证照的手续费一律由引资单位代为缴纳。
5）服务费零计算。凡入园投资者，其子女来沭读书免收择校费；企业在县内进行广告宣传，县电视台免收6个月广告费；其个人使用有线电视，免缴当年收视费；县经济开发区管委会免费代办劳务、司法、涉外事项。

五、环境全省最佳
为保证投资软环境在全省最好，中共沭阳县委，沭阳县人民政府推出招商引资五坚持制度，即：
1）坚持项目跟踪服务制。凡进园项目由经济开发区管委会明确专人全过程服务，所有手续由县经济开发区管理会代为办理；对重点项目实行“封闭运行”，由县级领导成员挂牌服务，全过程跟踪，全方位协调，对项目运行过程中出现的问题及时解决。
2）坚持进园检查准入制。县有关部门对经济开发区项目进行检查时，须在3日前书面报县人民政府，经县政府主要领导审查同意后方可实施。
3）坚持县内通行绿卡制。对经济开发区内的所有重点企业，县人民政府颁发绿卡，持有者在县内除享有办事优先、服务优先外，还可享有无障碍通行，免费进入公园等公共场所；其本人车辆在县内免收过路费；轻微违章的，以教育为主，不扣车、不扣照、不罚款。
4）坚持投资环境对话制。县级领导定期与客商进行投资环境对话，听取客商的意见和建议；开通软环境举报电话，方便客商投诉；县软建办定期邀请经济开发区客商、私营业主对全县各行政执法机关和经济管理部门的服务质量进行公开评议。
5）坚持客商投诉必究制。县“经济110”全天候为外商服务，对客商投诉，做到有诉必查，有查必果；所有投诉案件各有关部门须在3个工作日内给予回音，15个工作日内将受理结果答复投诉人；所有查实案件，一律严惩重处，并对有关当事人进行公开曝光。

沭阳县委县政府保证做到“办到我所承诺的，承诺我所办到的”；如果以上五大投资优惠政策的承诺没有兑现，请您向上级部门反遇，向新闻媒体投诉。

投资沭阳，财源更广！当无数睿智战略投资者已经在沭阳大展宏图，您还犹豫什么？如有任何困惑，请拨打招商投资热线：0527-83536391 13773945262 联系人：仲银河
Email：[email protected]

附：沭阳县简介
沭阳县位于江苏省北部，隶属宿迁市，总面积2298平方公里，耕地面积204万亩，辖35个乡（镇、场），177万人口，是全国人口最多、全省陆域面积最大的县份之一，因“虞姬故里”和“花木之乡”而声明远播。胡锦涛总书记、回良玉副总理等党和国家领导人视察沭阳时，对沭阳的发展速度和发展成果都给予了充分的肯定。

一、经济状况
工业：已形成木材加工、医药加工、服装纺织、玩具、农副产品加工等五大支柱产业。
农业：沭阳县是优质农副产品产区，是全国商品粮基地县，首批平原绿化先进县和商品猪基地县，“杨树产业之乡”、“花木之乡”，盛产粮食、蔬菜、棉花、油料、花卉、木材等，其中花卉种植面积突破31万亩，各类花卉苗木3000余种，植树总量6700万株，木材蓄积量462万立方米。
产业：沭阳县苏鲁交界地区重要的商品集散地，有效为完备的市场体系，共有服装、钢材、花卉、农贸、工业品等各类市场160多个，辐射周边10多个县市。

二、开发区建设
江苏沭阳经济开发区是省级开发区，位于县城东部新区，紧依京沪高速公路、新长铁路和205国道。规划面积24.5平方公里，目前启动区面积20平方公里。建区以来，累计投入基础设施建设资金10亿元，基本实现“七通一平”。即道路、供水、排水、供电、有线电视、电话、宽带上网等通到厂区用地红线内，区内场地平整。开去区已有项目中，固定资产投资在亿元以上的有：浙江天能集团、浙江宝娜斯集团、大红鹰药业、浪莎袜业、易达木业、张家港张铜集团、常州美欧电子等。

三、交通运输
公路：205国道和324、326、245省道穿境而过。京沪高速公路在沭阳境内长达56公里，设4个出口，1个服务区；城区距北京770公里，距上海450公里。宿沭一级公路全程49公里，30分钟从沭阳可到达宿迁市。沭阳境内拥有三级以上灰黑道路1260公里，实现了“县乡公路等级化、乡村公路灰黑化、全县公路网络化”。
水路：沭阳港是江苏20大港口之一，年吞吐量300万吨以上，可通航船舶最大吨位600吨，通过沭新河、蔷薇河、古泊河可直达连云港港口，通过淮沭河可进入大运河、长江。
铁路：北起江苏省新沂市、南至浙江省长兴县的新长铁路全长623.4公里，在沭阳设有一个站点，实现客货运输与全国铁路联网通车。
航空：县城距徐州国际观音机场120公里，距连云港白塔埠机场55公里。

㈥ 08政府招商引资，我租用土地30年，没办零建手续，09办了相关营业执照合法手续，现政府强拆，不赔付

要是公益事业老兄你就自己拆吧，要是开发商开发那就跟政府打官司

㈦ 现在招商引资的土地赔偿准则都有些什么

土地补偿费找当地的抄国土资源管理部门咨询相关的补偿标准，基本上不能低于所在区域内的区位地价。另外综合补偿费包括地上物补偿费、附着物补偿费、青苗补偿费以及安置补偿费等，国家都有一定的标准，各地方标准不同。

㈧ 招商引资协议中先行确定土地取得价，违反规定么

违反。

以陕西省为例，有必要及时更新基准地价并将其公之于众。 在转让土地之前，必须由合格的中介机构进行价格评估。 拍卖，挂牌，挂牌起拍价和协议出让价应以土地中介机构提交的评估结果为依据，市，县人民政府有关部门应当共同研究决定禁止土地价格。

严禁以低于土地开发成本的价格转让土地，严禁变相降低或退还土地出让金。 如果确实有必要降低基准地价，则应提出充分的理由，由上级国土资源管理部门领导小组集体决定。

工业项目投资强度，建筑面积比，建筑系数等控制指标均不符合要求。 如果办公室和土地使用率超过规定的标准，则将减少土地面积或不提供土地。

(8)招商引资零地价扩展阅读：

投资促进协议的有关规定规定：

1、全面实施项目土地“净土地”出让。 各市县应当准备必要的征地储备金，为完成土地出让前的征地和拆迁补偿安置工作提供财政支持，并开展必要的水，电，路，平地等开发工作。 包裹以确保“净价”转让将确保土地供应后立即开发和利用。

2、严格的土地出让金和费用分配的收取与管理。 土地转让合同或转让决定书签订（签发）后的第一次付款必须在转让价格或转让成本的50个月内支付，余额应按照合同及时支付。 最迟付款时间不得超过一年。

3、由当地土地供应协调决策机构集体批准的特殊项目应在法定的最大期限内全额支付。 市县国土资源管理部门及其下属的土地征收和储备中心，应当按照合同规定，承担追回余额的责任，并在规定的期限内收回。 否则，发行单位应当追回有关土地使用权证，并追究有关人员责任。

㈨ 什么叫招商引资

招商引资是中国各级政府部门为地方经济发展，吸引行政区域以外的投资人到当地投资的活动。招商引资是指地方政府（开发区）以说服投资者受让土地或租赁厂房为主要表现形式的，针对一个地区的投资环境的销售行为。

华夏县域新经济研究中心对招商引资很有研究，据说有一整套国内首创的工作方法。你可以打听一下。方法远超以下的十大传统方法：
十大招商引资方法：

1、政府组团招商。这是最传统的招商方式。经过一番策划和筹备，各级领导集体出行，到目的地城市召开招商会，声势浩大地推荐自己的资源优势和招商项目。由于人财物的耗费巨大，时效性慢，不能和商家随时互动交流，正逐步过时、消失。
2、小分队招商。这是一种化整为零的招商方式。“小分队招商”避免了兴师动众，改由三五人的小组不定期到目标引资地去洽谈项目。这种方式一般都是经过事先较为充分的沟通，选择的项目更有针对性，服务也更到位，成功率也比上一种要高。
3、驻点招商。一般是利用在招商目的地设立办事处的形式，成立专门一个团队，长期负责在当地进行招商。
4、展览招商。这是目前被广泛运用的一种方式。比如深圳高新技术产品交易会。通过对项目和产品的集中展示，广泛吸收人气，从而达到招商的目的。
5、文化招商。很多地方利用自己的特色文化，打文化招商牌，效果不过。在特色民俗文化显著的地方，可考虑采用这种方式。
6、旅游招商。利用当地的旅游资源，吸引游客的同时，吸引投资者。这也就是各地民歌节、荔枝节、火把节、风筝节等旅游活动常盛不衰的原因。
7、以商招商。通过对现有投资者的优质服务，利用商人之间的内部网络，用口碑的方式进行招商引资。
8、委托招商。采取有偿或者无偿的办法，委托外商、外方驻华机构、华侨以及国外的一些特殊机构、特殊人员等，牵线搭桥，推荐项目，联络客户，招揽外商前来投资。这种方式特别弥补了招商者对外地情况不熟的缺陷。
9、顾问招商。与委托招商相似，但担任顾问者均是个人。一般都是委托当地籍在外知名人士，以及对当地有感情和好感的外地客商、商界名人、投资中介等作为招商特约顾问。
10、学术招商。一般是运用国家的支持性政策，举办学术研讨。在学术研讨的同时，举办招商活动。这种把学术研讨与具体项目洽谈有机结合起来的方式称之为“学术招商”。

㈩ 政府招商引资怎样签约协议书

起草示范文本的基本原则
1.合法性原则
（1）签约主体要合法
原则上，项目落地县（市）、区政府或者开发区管委会应作为项目投资合作协议（主合同）的签约主体，重大招商引资项目涉及市政府承诺相关政策或协调相关事项的，由市政府同投资商签订框架合作协议。签约过程中需重点注意：
一是不能以招商引资合同替代土地出让合同、特许专营合同等专门的政府合同；并且，招商引资合同与这些专门合同的相关条款内容要保持协调一致。
二是通常情况下，投资协议多由投资商母公司同政府签订，而项目实施多由在当地成立的项目公司负责，因此招商引资合同中要注意对投资商义务的包容性问题，即母公司所承诺的相关义务对其项目公司同样要有约束力。
（2）政府承诺要合法
一是县（市）、区政府、开发区管委会不能超越权限替代上级政府或者上级机关做出承诺（如土地供给、规费减免、税收优惠等等）；
二是涉及公用事业单位提供服务（如水、电、气、通信等）的，政府只能承诺协调，不能承诺包办；
三是涉及投资商与第三方关系的，政府不宜轻易承诺兜底责任（如有些项目中政府承诺项目建设过程中所有相邻关系纠纷均由政府出面解决，保证不让投资商承担任何责任等等）；
（3）扶持方式要合法
要把握财政扶持政策和税收减免、先征后返、即征即退等税收优惠政策的区别，尽可能多用财政扶持政策，少用税收优惠政策。
2.双向约束原则
“双向约束”是合肥市在招商引资活动中探索和总结出的一套较为有效的管理机制，也是提高招商引资项目成功率的有效手段之一。近年来各县（市）、区、开发区对外签订的重大项目招商引资合同中，都把“双向约束”机制作为一项重要内容通过具体合同条款予以落实，一方面在国家法律和政策允许范围内最大限度地给予投资商各种优惠和扶持政策，另一方面也严格约束投资商认真履行合同条款，落实项目投资和建设义务，兑现各项经济指标承诺。实践证明，在重大项目招商引资合同中全面落实“双向约束”机制不仅是可行的，同时也是必需的。
3.可救济性原则
就是一方面要确保所有合同条款的有效性，同时要保证在出现违约的情况下能够通过诉讼、仲裁等渠道有效地追究违约方的违约责任。从这个角度考虑，招商引资合同应尽量避免约定一些模糊的、不可量化或者无法准确计量的指标。

（四）示范文本中《投资合作协议》相关重点条款的理解与适用
投资合作协议是示范文本中涉及的三份协议中最重要最核心的一份协议，是由政府或开发区管委会与投资方签订的。该部分内容将着重从项目建设用地、项目扶持政策和双向约束机制三个方面对其进行重点阐述。
1.项目建设用地
（1）土地使用权取得方式
《协议出让国有土地使用权规定》（国土部令第21号）规定，在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土部令第39号）规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
根据上述规定，绝大多数情况下，投资项目（包括制造业项目、服务业以及其他经营性项目）的建设用地均需要通过招拍挂方式供地。因此，招商引资合同中一定要明确约定项目用地需按规定程序通过招拍挂方式取得，不能采取协议出让方式供地。
（2）用地规模预审
在招商引资意向阶段，县（市）区、开发区国土部门应提前介入。按照节约集约用地原则，结合投资情况、市场前景、产品工艺、税收预期、用地预期及在本行业中的排名等，开展用地规模预审，由开发园区填写《合肥市工业项目用地预审单》报市国土局审查，市国土局审查提出意见报市土委会领导审签后，方可签订入园入区协议（也即投资合作协议）。入园入区协议中的相关规划、产值（主营业务收入）、财税约束条款应一并写入土地出让合同之中。用地规模预审作为项目用地（计划）安排的依据，应根据项目建设周期及建设时序来统一规划，建多少，供多少，分期安排。
（3）地价
地价问题是招商引资合同中的敏感内容。投资合作协议是在招投标工作实际开展之前签订的，这时最终供地价格没有确定，而低于基准地价出让土地甚至零地价供地都是违规的，因此示范文本中约定投资方应当通过招拍挂方式依法取得项目建设用地的土地使用权。土地使用权性质为出让工业（商业、住宅）用地，采用挂牌方式出让的，挂牌价格不低于合肥市政府规定的最低挂牌价格，具体的挂牌价格我们放在补充协议中表述，并在补充协议中约定如投资方竞买成功，投资方应及时与合肥市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，土地价款以成交价为准。这样投资方必须通过竞买、摘牌等方式取得土地，对其成交价高于意向受让价的部分，只能通过其他扶持政策予以解决，不能直接通过减免出让金或者直接退让土地价款的方式处理。
（4）土地出让价格的评估坚持依法合规的原则
商业自持部分与商业出售部分和住宅部分，在评估地价时要分类评估、综合评定。对商业自持部分的要结合业态类型分类评估。对商业自持部分在地价评估方法上可采取成本法，即有基准地价的地区不得低于基准地价，没有基准地价的地区不得低于土地取得成本。
土地出让参考价、保留底价由市土地管理委员会集体决策确定。
（5）对转让土地使用权的限制措施
明确要求投资方所取得的项目建设用地只能用于本协议约定的项目建设，除非经协议双方协商一致并经过规划及国土资源管理部门批准，否则投资方不得以任何方式转让土地使用权（包括通过土地使用权出资、项目公司股权转让等方式间接进行转让）。因情势变更确需进行全部或部分转让的，受让方只能为政府或者政府指定的第三方。示范文本双向约束机制中还对此约定了限制性措施，包括要求退还已经兑现的扶持资金、取消尚未兑现的扶持政策直至收回土地等。实践中，投资商直接转让土地的情况较少，多数情况下是通过转让项目公司股权或者改变土地用途等方式间接进行转让。