土地策划

『壹』 土地开发策划

由于是在木兰山脚下（旅游地方），所以建造一个生态农庄会更经济。
1 生态农庄会吸引许多到木兰山的游客，一方面带来经济利益，另一方面能提高其知名度。
2 建立生态农庄，可以因地制宜，以缩减投资；而农业产品则可以带来一定的收入；只需一次投资，以后只是赚多赚少的问题了。
3 对于农业投资，政府应该会有相关的政策扶持，如减免税费，提供科技支持等。
4 对于农庄的建立：1 建设住房（我觉得要有当地的特色），用于游客的住宿和职工的生活。
2 要有一个湖泊（可以自己挖，也可以用现有的），山色总是要伴着湖光的嘛！！这也是人们对自然的渴望之一。
3 对于山地，坡地可以种植一些耐旱耐贫瘠的经济果木，如葡萄。
4 对于平坦富饶的土地，就可以搞一些经济作物。
5 其他的不容易耕种的地方就可以种牧草，来养牛啊，羊啊的。
总之，要能满足人们对田园牧歌式生活的心理。

『贰』 如何做好土地买卖的宣传策划方案

土地禁止买卖，做土地买卖的宣传策划方案是违法行为，如果构成犯罪的，将依法追究刑事责任。
根据《土地管理法》第七十三条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

『叁』 1．土地计划与供应

（1）科学安排用地计划，确保用地需求

2010年是我国经济进一步复苏回升的关键时期，稳增长、促发展是经济工作的主要任务，年度全国土地利用计划以稳增长、调结构、促转变为目标，科学安排新增建设用地总量，继续做好用地保障。新增建设用地计划总量安排较上年略有增加，计划用地42.67万公顷，其中，农用地32.67万公顷，耕地22.67万公顷；土地供应政策向保障性住房倾斜，根据年度全国住房用地计划，拟供地18.5万公顷。保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地供应量，占住房用地供应总量的76.6%，其中，保障性住房用地面积为2.4万多公顷。全国计划指标累计安排使用量为40.17万公顷，其中占用农用地和耕地分别为32.40万公顷和20.99万公顷，分别占全国计划指标的94.2%、99.2%和92.6%，同比分别增长12.2%、10.2%和10.6%；全国住房供地计划实际完成67.9%。其中，保障性住房（指经济适用房和廉租房）用地完成计划的65.2%。

批准建设用地总面积同比减少。2010年全国批准建设用地48.45万公顷，同比减少17.6%。同比减少的主要原因是基数较高，2009年世界经济经历了第二次世界大战以来最为严重的经济危机，得益于一揽子经济刺激计划，我国经济迅速扭转增速下滑的势头。国土资源部服务中央保增长、扩内需、调结构的决策部署，2009年全国批准建设用地同比增长44.6%，达到历年最高水平，而单独选址建设用地同比增长更是高达112.5%。2010年度批准建设用地总面积比上年虽然减少，但是同2007年和2008年比较，仍分别增长17.4%和21.5%（图4）。

图 6 国有建设用地供应情况

专栏 2 土地节约集约涌现新典型

节约集约利用国土资源，是破解资源供需矛盾、保障经济社会可持续发展的唯一出路，是推动经济结构调整和发展方式转变的重要举措，是提升国土资源利用和管理水平的重要抓手。为此，2010年，国土资源部在全国启动国土资源节约集约模范县（市）创建活动。

创建活动分达标和创优两个层次开展，原则上全国所有县（市）均应当在三年内达到规定的标准，同时每年评选出100个县（市）授予“全国国土资源节约集约模范县（市）”荣誉称号。活动分为试点先行、构建指标、建章立制、评选总结4个步骤展开。在土地资源节约集约管理方面，从土地利用效率、土地利用规划执行度、耕地保护效率、土地执法效率等四个方面，构建了包括利用强度、增长耗地、用地弹性、规划约束指标、保障措施落实、区域耕地保有总量、基本农田保护面积、耕地占补平衡、查处土地违规违法行为立案率和结案率、行政处罚决定执行到位率等在内的指标标准体系框架，土地节约集约利用理念不断深入人心。

在创建活动中，涌现出了一批节约集约利用土地资源的新典型，如山西阳城探索建立“从增量中挤、从存量中要、从改造中节、从整理中补、从共享中聚、从旧城中找”的科学高效用地新模式；沈阳铁西实施“东搬西建”战略推用地结构优化，实施城建、养老、医疗、救助和就业“五位一体”促城乡统筹发展；湖南武冈创新构建了农村集中成片建房节约集约用地的新模式；山东高密坚持“严控、集聚、优化、嫁接、拓展”五措并举，进一步优化和拓展发展空间；湖北十堰创新理念打造“工业梯田”，开辟科学整理山地、节约集约用地、推动科学发展的新天地。

（3）住宅用地大幅增长

供应的土地主要用于工矿仓储用地和住宅用地，二者合计占供应土地总量的60%。增长较快的是商服用地和住宅用地，涨幅超过40%。

住宅用地大幅增长。全国30个省（区、市）（不含西藏和新疆建设兵团）住房供地实际完成12.54万公顷，比2009年住房供地增加4.9万公顷，同比增长64.1%。其中，保障性住房用地2.47万公顷，同比增长124.5%。同期全国商品房销售面积10.43亿平方米（10.43万公顷），在不考虑容积率的情况下，住宅用地供应面积就已超过商品房销售面积，是商品房销售面积的1.2倍。2005~2009年，商品房销售面积略高于当年住宅用地供应面积，但二者之比值除2005年为1.3外，其余4年的比值都小于1.2，远低于业内通常认定的住宅开发容积率指标（图7）。

图 7 土地供应及土地利用相关指标比较

专栏 3 闲置土地处置引各方关注

加大土地供给不仅要增加土地供应，更要促进土地利用、加强闲置土地管理、促进土地有效供应。国土资源部2010年启动了房地产专项整治行动，从3～7月，在全国范围内集中开展了房地产用地专项整治工作，集中力量清理查处不及时开发建设囤地炒地、违反法律法规闲置土地、保障性住房用地未经批准擅自改变用途和性质等突出问题。

4月，国土资源部对2009年12月挂牌督办的北京等9省（区、市）18宗房地产开发闲置土地处置进展情况进行了公告，经督促已经动工的12宗，限于近期动工的4宗，计划收回的2宗。8月20日在北京召开房地产用地专项整治工作新闻发布会公布，各地已清理出闲置土地2815宗，闲置土地成为房地产用地违法违规的主要问题，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成以上；并且，土地闲置“政府原因”比例大、查处难、结案率低等问题日益突出。并于9月会同住房和城乡建设部联合发出关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知，强调“土地闲置一年以上不满两年的，必须征收闲置费，闲置两年以上的，必须坚决收回。”

（4）土地供应区域差异缩小

中西部地区土地供应增长迅速。从土地供应总量看，2010年东部地区的土地供应总面积占全国土地供应总面积的46.7%，仍接近土地供应总量的一半；但中西部地区土地供应增长较快，尤其中部地区本年度增幅超过25%，增速位居首位。从2005～2010年这6年的情况来看，土地供应的区域结构发生了很大变化，区域差距缩小，6年间，中部地区土地供应量增幅超过250%，西部地区增幅也接近250%，中西部地区供地所占比重也从2005年的不足40%增长到2010年的超过50%，比重提高了13个多百分点。

住房用地供应计划执行仍存在区域差异。东部地区住房供地计划完成76.1%，执行情况好于中西部；北京、上海、深圳和杭州等主要热点城市住房用地供应计划落实情况普遍较好，上海、宁波、北京住房用地供应计划完成比例分别为105.6%、103.4%、101.0%；南京、杭州、厦门完成比例分别为94.5%、87.2%、85.2%。深圳和广州保障房用地完成比例分别为228.0%和163.8%。北京、上海、杭州、宁波、南京、青岛、厦门、广州和深圳9城市的保障性住房、棚户区改造住房和中小套型商品房实际用地占全年住房实际用地的比重均达到或超过70%。

『肆』 土地利用规划

在美国进行土地开发项目困难重重，例如纽约州的土地开发项目需要经过“纽约城市规划委员会”的审批。该委员会初建于1936年，开始只有7名成员，1989年扩大到13人，每个成员任期为5年。由市规划局长任主席，市长指定6名成员，纽约5个区长和公益维护官各任命1名代表。该委员会定期召开听证会，就亟待审批的申请项目进行表决。项目立项进入审批程序后，需要经过社区、区长、市规划局、市议会的层层审批，最后由市长定夺，整个过程通常需要180天。

土地规划是国家管理控制土地的一种行政行为。土地规划需要哲学家、城市规划人、经济学家、社会学家、公共卫生专家和其他专门学科专家等各种人的智慧和学识。

美国土地利用规划的特点表现为以下几个特征。

1.在国家层次上土地利用规划和监控土地市场的影响和作用较小

根据各国的实践，仅靠市场调节难以控制市场的外部效应，不能保证市场各成员协调一致。为了保证个人目标与社会目标的统一，需要运用理性发展理念制定土地利用规划，实现土地资源的合理利用，防止城市蔓延。俄勒冈州是美国土地规划管理制度最为普及的州之一，全州各地方政府都必须制定其管辖区内所有土地的综合计划；每一份综合计划都必须得到州政府的认可；各地方政府都必须使用手中的权力来贯彻执行综合计划。

2.政府注重加强城市土地的宏观调控

美国城市规划工作早在20世纪初就开始了，其里程碑是1909年的芝加哥总体规划，最早的城市用地法规出台于1967年。在资本主义市场经济条件下，各种社会势力为控制资源、谋取利润，城市土地作为有限的重要资源成为各利益集团相互争夺的对象。土地投机、用地混乱、只顾个别企业的近利而置全体市民的长期利益于不顾等弊病，迫使城市规划管理部门作为政府职能部门加以干预。土地资源与其他资源不同，不可再生，且一旦投资开发，确定了用途，再要改变将十分困难。尽管资本主义市场经济的大多数资源靠市场调节来分配，但土地资源的使用却有一定程度的政府干预，目的是借助政府干预解决市场经济解决不了的问题。土地规划的社会功能表现为通过经济规划，指导经济稳定成长，为经济发展服务。

3.土地利用规划与控制是地方政府的责任

1916年，纽约市颁布了第一项综合区划法令来控制土地的使用、建筑高度与容积率。1922年，商业部认为土地控制对商业发展有益，颁发了《标准州区划实行法案》，州政府可授权给市政府以同等权力。1993年通过的《纽约市区划决议》是最新版本。经过不断修订、补充，形成了一套系统、完整的规定，发挥着良好的作用。这套决议是规划、设计、开发、管理必须遵守的法定条例。它具有以下几个方面的特点：

1）它将土地用途和开发强度的区划与建设标准及相关规定结合在一起，将使用权编制与实施规划过程中必须遵守的事项有机地联系在一起，既有利于执行，又方便使用。

2）用地区划覆盖全市，按照限制性用地号、区划图号、街区号和地块号四个层次组成编号系统。在全覆盖的前提之下，又按不同地理位置和不同开发状况加以区别对待。

3）在严格的控制之中留有机动灵活的余地，表现在以适应市场的变化和一些不可预见的因素对土地利用和开发强度的冲击，并随发展变化而不断补充和修订。按照发展的需要及势头，及时划出“特殊目的区”进行专门区划。这是为防止出现空白而对开发失控，同时又配合新情况而采用的应变手段之一。

4.土地利用规划由更多的公众参与

参与的公众包括房屋所有人、社会活动家（环境保护组织、历史遗迹保护组织以及其他利益的组织）、房地产开发商、联邦和州政府、规划委员会以及民选官员包括城市议会会员和县执行委员会委员等。同时，美国基于可持续发展的土地利用规划设计了保护生态环境、维持生态平衡、提高土地利用效率和控制人口增长的一系列政策。

5.注重新技术的应用

目前美国大量采用地理信息系统技术及其与遥感和自动制图相结合的现代空间分析技术以及制图工具，空间数据与社会经济属性数据匹配较好，使规划编制中的分析、研究提高了效率，为规划方案的选择调整创造了条件。网络技术的应用更是方便了信息的流通与公众的查询，三维空间建模为公众直接感受规划进而理解规划提供了便捷途径。

『伍』 土地策划

土地价值的影响因素可以分为如下几项：

1、土地形状：形状规则方正的土地便于利用和规划设计，其市场价值大于同等条件形状不规则的土地。
2、土地面积：面积适中的土地可以面向更多的用户，过大或过小的面积都将在一定程度上限制土地的使用。但不同的经营活动对土地面积需求不同，所以合适的面积大小没有固定不变的指标。
3、交通环境：一般而言，便利的交通会提高土地的使用价值。但经营活动性质不同，对交通环境的要求也不同，比如普通住宅和别墅对交通环境的要求就截然不同。
4、区位条件：区位在一定程度上取决于交通条件，更重要的是判断是否处在信息集散地，是否临近相关产业的产学研基地等。如对商务活动的选址。
5、土地性质：主要指土地的权属。不同的权属在进入市场后会面临不同的费用和办事程序，在一定程度上会影响使用者的投资成本。
6、建设现状：地上建筑物或现阶段的经营活动直接关系到拆迁、安置等方面的费用，而且这部分费用在开发成本实际中的比重越来越大。
7、片区规划：城市规划影响着城市的发展，对城市建成区而言主要影响片区未来的配套和建设强度，对城市郊区甚至农村用地而言则意味着土地性质确定。
8、投资目的：由于目前涉足土地开发的企业越来越多，而且规模越来越大，对这些公司而言土地经营或房地产开发可能只是整体投资计划中的一部分。其目的可能是为了分散投资风险，或者作为获得资金的手段，或者是为了创造利好消息来支撑公司股票价格等等。不同的目的会对土地价值作出不同的判断。这一点必须在土地价值评判过程中事先明确。

『陆』 奥康诺土地计划产生的时代背景是什么

1842年宪章派失败之后，宪章运动处于低潮。此时英国已经进入了“维多利亚时代”的稳定时期。自由贸易派取得了胜利，谷物法被取消。1847年通过了10小时工作日的法案。欧文主义者所争取的一些东西已部分实现。工业革命发展时期的激烈的阶级斗争，势将被相对稳定和繁荣的资本主义条件下的缓和的活动方式所代替。在这种环境下，许多宪章运动的领导人转变了斗争方式，如，洛维特等人转到教育工作方面去，另一些参加了自由贸易运动，而奥康诺则提出了他的土地计划。奥康诺的土地计划显然受到欧文的影响，但两者间的性质有所不同。“奥康诺村”的居民每人有自己的一份土地，除交租金给土地公司外，其余都归自己所有。而欧文所建立的共产村，是每个成员共同劳动，共同分配。

『柒』 土地利用计划管理

【土地利用年度计划】是根据土地利用总体规划和国民经济发展计划对年度内各项用地数量的具体安排，是实施土地利用总体规划的重要措施，是农用地转用审批、建设项目立项审查、土地开发和土地整理审批的依据。

【土地利用年度计划的内容】按《土地管理法》的要求，土地利用年度计划包括5项指标：耕地保有量计划、农用地转用计划、生态退耕计划、土地开发和整理（含复垦）计划、耕地占补平衡计划。

【土地利用年度计划的监督执行】国土资源部编制的土地利用年度计划应于上一年度12月10日前报国务院，经批准后下达。县级以上地方人民政府将上级下达的土地用年度计划各项指标逐级分解，拟定实施方案，经同级人民政府批准后下达。土地利用年度计划经批准下达后，各地必须严格执行。没有农用地转用计划指标或超过农用地转用计划指标的，不得批准新增建设用地；未严格执行建设占用耕地补偿制度或没有完成土地开发整理计划指标的，核减下一年度的农用地转用计划指标。县级以上地方人民政府国土资源行政主管部门须在每年7月20日前向上一级人民政府国土资源行政主管部门报告上半年土地利用年度计划的执行情况；12月20日前向上一级人民政府国土资源行政主管部门预报本年度土地利用年度计划的执行情况。

『捌』 土地开发整个流程

1、开发主体

土地一级开发工作主要由政府授权或土地储备机构来完成，不管是包含农地征转用过程的土地一级开发，还是使国有土地由生地变熟地的土地一级开发，实施主体往往是政府授权的一级开发公司或土地整理储备机构。

2、开发程序

(1)计划编制

首先要根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划，来编制土地一级开发计划。

(2)前期策划

根据已编制的土地一级开发计划，原土地所有者或使用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源管理部门提出土地一级开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并进行预审，委托土地储备机构编制土地一级开发实施方案。

(3)征询意见和审批

市级国土资源管理部门会同相关部门，包括规划、建设、交通、环保等部门，就土地一级开发实施方案提出原则意见。

同时，土地一级开发项目涉及征用土地的，土地储备机构根据计划和规划有关手续分别向所在区(县)政府提出征地申请，由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续；涉及农转用的，向国土资源管理部门申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续。

土地储备机构通过委托或招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开发合同。

(4)组织实施开发

土地一级开发主体首手进行拆迁调查、评估，按相关政策文件协商制定拆迁安置补偿方案等等，并需经过政府主管部门审查通过。与此同时，进行一级土地开发的开发商要及时做出土地规划方案，以核定土地性质、使用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标。完成以上准备工作，就可以针对地块实施拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。

(5)项目验收

土地一级开发项目完成后，土地储备机构负责实施，由市国土资源管理部门会同相关部门根据《土地一级开发合同》、计划和规划的批准文件进行验收。验收合格的建设用地，纳入政府土地储备库。

『玖』 什么是土地利用计划

土地利用计划 是指国家和地方对土地资源开发和利用作出的中期和年度计划部署和安排，是土地利用总体规划的具体实施。