陳記寶業加盟連鎖

㈠ 房產中介機構營運機制

現在北京市二手公司運作模式大致有5種模式，分別是單店業務模式；連鎖店模式；中心店模式；區域中心店模式；區域中心點加信息店模式，和連鎖加盟擴張模式。

單店業務模式是小中介公司的運作模式。因為小中介公司的資金實力有限，人員較少，低成本運行，所以一般採用單店模式。小公司的店面一般較小，選址一般接近自身業務比較熟悉的區域，因為規模小，所以人員的分工並不明顯。一般是老闆和員工齊上陣，公司一切工作都圍繞業務展開，公司的業務范圍非常靈活，要求從業人員是多面手，買賣、租賃等樣樣行。現在北京市很多的小中介的業務並不規范，存在著大量的非法交易現象，也存在很多欺瞞消費者的行為，例如公房買賣等業務。

中心店模式是北京市比較傳統的二手經營模式，例如成立較早的鑫尊地產和置業家園都是採用的這種經營模式。中心店模式一般是在市區選擇2－3家中心店，一般會選擇在寫字樓中辦公，公司所有得業務都是中心店來控制，員工也集中在中心店。這種經營模式因為距離廣大的消費者較遠，所以必須配備相應的業務廣告，不論房源還是客戶都依賴於廣告，尤其是客戶信息。這種經營模式
連鎖店模式，北京連鎖店模式運用的比較成功也比較徹底的是我愛我家公司。這種模式是利用遍布全城的連鎖店將整個業務連接成一體，業務直接在連鎖店中展開，房源和客戶信息都依靠連鎖店的到店來訪。

區域中心店的模式，這種模式應該說是連鎖店模式的變形。由於北京市現在的二手房市場規模小，業務量少，如果布店過多，就會造成資源浪費，於是產生了區域中心店模式，這種模式將業務劃分為大的區域，由區域中心店負責業務的拓展。這種模式因為店面數量仍有不足，所以不能夠完全依賴到店來訪，一般需要配備一定量的廣告。現在一些新上的公司採用這種模式，例如新開的中原公司，金豐易居等。
區域中心店加信息店模式，這種模式是為克服區域中心店信息量不足和連鎖店費用過高的另一種權衡之計，這種方式將買賣業務集中管理，而將租賃業務直接在信息店開展。利用這種模式的例如鏈家寶業公司等。

特許加盟模式，這種模式主要是21世紀帶來的一種業務模式，應該說也算是一種連鎖店模式。只是投資方不同，產權方不同而已。但是從業務操作的角度看，這種模式更像是單店模式。一般的運作模式是授權公司擁有成熟的品牌和管理模式，加盟者在交納了加盟費和保證金後，可以用授權公司的品牌開展業務。這種模式可以克服單店模式的品牌劣勢，能夠增加客戶的信任度，授權公司僅對加盟公司進行業務指導和管理支持，一般不提供信息資源支持。

幾種經營模式的優劣分析

首先從成本分析：

中介公司運營的主要成本來自於人員成本和信息採集成本。其中人員成本給公司的規模直接相關，在此我們主要考慮信息採集成本。
信息採集成本主要分為三種形式，一是店面信息採集，一是廣告信息採集，還有一種是集合了上述兩種方式的結合方式。
首先說店面採集方式，店面採集方式是指僅利用店面採集信息的方式，典型的例子是我愛我家公司，這種模式相對應的是上述連鎖店經營模式。這種信息採集模式，需要大量的店面維持公司的信息點數，北京最多的我愛我家公司擁有將近50家連鎖店；而上海最大的金豐易居在整個上海市有200家連鎖店。連鎖店模式的成本較高。一般情況下，在北京維持一家連鎖店保守估計平均費用為3－5萬元。包括房租、水電費等。這樣維持一個擁有50家店面的公司的成本高達150－250萬元。

廣告採集模式是北京最傳統的中介公司信息採集模式，早年成立的房地產經紀公司大多採用這種模式，例如鑫尊地產和置業家園等，這種模式相對應的是上述的單店經營模式、中心店經營模式和連鎖加盟經營模式。這種方式的費用控制比較靈活，因為可以根據季節進行適當地調節。例如在每年的2、3月份和7、8月份是租賃的黃金季節，就可以加大廣告的力度，