海外投資置業

1. 什麼是海外置業，這種投資方式靠譜嗎

隨著時代的發展，海外置業的人士越來越多了。不過專家說，因為存在很多的外界風險，比如說政治因素，不同的稅收等等，所以在你投資房產之前，請先做好詳細的調查。廣大的投資者最擔心的一點就是外匯不斷變動造成的風險。並且房屋貸款的時間都很長，很難說在這段期間匯率不會出現波動，還有貸款人自己的還貸金額也不確定。除了以上這些，萬一今後房產需要轉現，也會面臨很多不同的問題。還有一個關鍵點是政治因素，海外置業者必須了解清楚本國和你要置業的國家質檢的關系，那個國家的購房政策如何，這些都是必備的功課。1、調查當地的經濟.先做好對你要購置房產地區經濟狀況的調查再做投資計劃。如果只是聽信一些代理公司的一面之詞，難免有失偏頗，這是海外置業的大忌。海外的房地產市場發展具有自己的周期，如果進入下跌周期，即使是投資頂級地段，也難保投資成功，因此選擇房產的周期，選擇在哪一個時間點進入這個市場，是至關重要的。2、了解各國的購房政策.海外房價和土地價格有所區別。

2. 海外置業要注意什麼

在人民幣貶值的背景下，香港保險、境外股票、海外置業等投資渠道在這一波浪潮中迅速崛起。據世邦魏理仕公布的數據顯示，2016年上半年，中國資本的跨國房地產投資約161億美元，較去年同期增長了一倍，超過加拿大和新加坡，成為僅次於美國的世界第二大跨境房地產投資來源。然而，海外置業真的適合每一個中產階級嗎?

2014年美國買房

海外置業，這個曾經只是富人的游戲，如今正緩慢向中產階級遷移滲透。劉先生家住廣州，家庭年收入稅後大約有50萬左右，2009年在廣州買了一套100平方米左右的三居室。2014年，家庭理財資金積累到一定程度之後，劉先生再度考慮了買房，但面對升值快速的國內樓市，他心有遲疑。

正在猶豫之間，劉先生一位移民美國的朋友，和他說起了在美國投資房地產。2014年，隨著美國經濟逐步從經濟危機中恢復，美國當地房產市場除個別在經濟危機中受到巨大打擊的州市尚未好轉外，其他各州房產均有不同程度增幅，其中有個別州市由於特殊情況，房產市場大幅提升。「我和朋友聊了很久，相比國內市場的泡沫化，我們都認為當時是抄底美國房地產的好時機，因為對比國內房價，美國的房子真是太便宜了。」

考慮再三，劉先生最終全款在國內投資者心目中擁有較高購買度的德克薩斯州買了一棟價值30多萬美元的別墅。

一年養房成本將近2萬美元

從2014年到現在，劉先生購置的這套美國別墅價格大概漲了20%，也就是7萬美元左右。然而在他看來，這項投資卻極其不劃算，稅費等後期管理費用要遠高於預期。「房子是真漂亮，天是你的，地是你的，花園也是你的。但每年就要交2.5%的房產稅，加上保險、租賃管理費、物業費等，一年養房成本將近2萬美元」。

據劉先生介紹，在美國，房產稅收金額為房產征稅值乘以房產稅稅率，其中房產征稅值為房產估價(包括房屋價值與土地價值)乘以一個比例，一般在20%~100%之間;稅率一般在1%~3%，不同地區具體稅率也不一樣。房產每年交多少稅不是由所在州統一制定，而是由房屋所在的城市制定的。如果納稅人感覺稅交多了，也可以找政府申訴。「每年政府會通知納稅，同時有聽證會，不滿意可以去申訴。我去申訴過，但用處不大，因為政府會找出很多理由來解釋為啥是這樣收稅。」

劉先生表示，如果2014年他買下的是在廣州看中的那幾個樓盤中的一個，目前的升值幅度將在30%以上，遠比在美國投資房產要劃算。

另一件讓劉先生頗為煩惱的事情是，買完房子後天天收到一大堆廣告，有安裝窗簾的公司，有打掃清潔的公司，有綠化公司提供種樹種花服務等等。原來經紀人把信息傳給了這些服務公司，生意做成了要給經紀人中介費用。

劉先生表示，除了傳統的房價波動風險、房產稅太高難以承受之外，海外買房還面臨匯率波動、信貸政策改變、對國外法律不熟悉甚至被中介坑等情況。「海外置業必須提防購房地區的法律與信貸政策變化，很可能導致房價下跌甚至難以完成合同。我一個朋友有多次海外房產投資經驗，但之前就因為澳大利亞信貸政策變化而損失了近3萬澳幣」。

建議 海外置業不妨選擇大學附近

對於目前很多計劃海外置業的中國人，劉先生的建議是不要沖動買，「如果你身家上千萬，海外置業當然是資產保值的方法之一。但對於我們這些手上略有閑錢的中產階級來說，投資海外房產並不一定是很好的投資方法。」

劉先生最後建議，如果真想在美購房投資，好的區位升值空間更大，如美國西海岸城市的升值遠大於中部地區，洛杉磯、舊金山等大城市的升值遠大於小城市。對於家庭理財資金並不非常充裕的投資者來說，海外置業不妨選擇大學附近，這樣可以租給學生，一般來說租金可以抵消房產稅，目前這種方式已有中國人在實踐。

（以上回答發布於2016-12-24，當前相關購房政策請以實際為准）

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3. 海外移民置業是什麼

隨著國家的經濟不斷壯大以及個人資產不斷提高，現如今已經有越來越多的人為了追求高品質的生活而選擇移民。海外置業移民的方式是可以說是第三波移民潮的「生力軍」，這種移民方式具有小投資少、速度快、風險小三大優勢。海外置業匯集移民房產、學區房、投資房、度假房產等。相關機構會為您提供一站式海外投資、置業、移民類房產服務。

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4. 海外置業現在的行情還值得投資嗎

盡管海外置業成了一種趨勢，相較於國內，海外房地產的一線城市價格較低，但是國外內投資者對於海外房地產市場相對比較陌生。面對不同的國家、不同的語言、不同的法律體系以及不同的市場規則，由於缺乏境內外環境信息的對稱評估，很容易吃虧上當。所以最穩妥的就是選擇具有豐富海外投資經驗的置業顧問顯得尤為重要，而元通海外置業，正是不二之選。

5. 現在的海外置業前景怎麼樣

海外置業之所以能持續吸引高凈值人群投資，主要有以下幾點原因：

國內熱門城市限購嚴格。限購令、貸款額度等政策讓不少人有錢花不出去，而海外卻有著諸多不錯的房產投資機會。

全球化資產配置已經成為一個趨勢。資產不能放在一個籃子里，房產同樣如此，跨地域國別的配置房產投資，可以分散風險，獲取更多收益機會。

房價、租金可觀。一些熱門城市的房產，不僅房價連年上漲，租金回報也大大高於國內，無論轉賣還是持有，都收益豐厚。

教育因素。英國、美國等國家的教育體系更加多元、先進與成熟。通過購置海外房產，讓孩子從小開始留學生活，能更好的融入國外教育體系。

養老因素。許多歐美國家都有著不錯的醫療體系、生態環境與社會福利，是絕佳的「養老聖地」，通過海外置業來養老，是不錯的選擇。

永久產權。也是不少人選擇海外置業的原因，無需考慮年限，只要買下就永遠屬於自己。

6. 以投資的角度來看，海外置業和國內置業哪個更容易賺錢

如果你只是為了投資的話，海外置業某種程度上可能更好盈利，但是未知因素和風險也大，比如語言，文化，法律體系等因素為國內投資者的海外置業之路帶來了不小的阻礙。總之貿然投資不僅是投資回報率低，甚至還可能遭遇地方高額房產稅、開 發商不兌現承租承諾等各類陷阱致使投資失敗。因此，選好的中介很重要，比如科威國際不動產。

7. 海外置業需滿足什麼條件附流程

如果購房者想要在海外貸款買房，除了要滿足當地申請貸款的條件，還要按照當地的貸款流程辦事。一般情況下，銀行會要求投資人提供收入證明、銀行流水及資產證明申請預審批，預審批通過後，才能真正與賣家簽訂合同，再繼續辦理購房貸款。

圖片數據截止2016年10月，各國最高貸款額度、貸款利率及貸款難度均有差異，上述國家中只有韓國不支持貸款購房。

二、海外購房要什麼時候申請貸款？

1、賣家出價前申請預審批

在國外貸款購房需要銀行預審批，拿到銀行的預批函後才有向賣家出價的資格，否則，如果以貸款購買人的身份向賣家提供正式的出價函，但沒有銀行的預批函，賣家是不予理會的。

銀行拿到申請人的資料後，會在很短的時間內給予反饋。

2、簽合同後向銀行正式提交貸款申請

在簽訂正式的買賣合同後，購房者需攜帶銀行要求的貸款申請材料、房產買賣合同，向銀行正式申請貸款。

三、申請海外購房貸款的流程是什麼？

拿到預批函後，要在60~90天內完成簽約。簽約後需向銀行正式申請貸款，確保在過戶時能夠放款。

1、拿預批函

申請人需提供銀行所需材料，銀行審批之後，會出具預批函（註明銀行最高貸款金額，明確可購物業最高價位）。

提供預批函時，還會鎖定前一次洽談中確定的貸款利率和條件，鎖定時間一般是60-90天，超過這一事件期限後，所有條件會需要與銀行重新洽談確定。因此，獲得了預批函後，投資人就可以對感興趣的物業正式出價了。

2、憑合同申貸

與賣方經紀公司確定好房屋買賣的細節後，就可以簽署正式買賣合同。簽署合同後，將合同、正式申請材料提供給銀行開始申請，銀行的審批時間一般為45-60天。

3、房款、過戶

貸款審批通過後，銀行放款、買賣雙方進行房屋產權過戶，完成交易。

需要注意的是，在計劃購買海外房產時，初次與銀行接洽，不同銀行會對貸款申請人提出相應的資格要求，這些要求就需要投資人額外准備好充足的時間。例如，HSBC匯豐銀行會要求投資人將首付款的資金存入銀行賬戶，並留存至少60天時間，才能為投資人提供預批函。

（以上回答發布於2017-02-14，當前相關購房政策請以實際為准）

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8. 業內分析：海外置業靠譜嗎

現在越來越多的投資者傾向購置海外房產。對於海外置業付款方式，應該選擇哪個國家，以及購置注意事項等一系列問題困擾著購買者。筆者專程采訪亨瑞國際咨詢集團山東市場總監趙瑞為大家詳細說明關於海外置業的相關信息問題。

國人海外置業最青睞美國

從中國人的海外投資置業分布來看，美國、加拿大、澳大利亞等國家都很受青睞，其次是歐洲國家以及亞洲的新加坡和馬來西亞等國家。其中，中國人海外置業的目標還是美國。美國的住房銷量從金融危機以後低迷了三到四年，過去兩年中持續的回暖。奧巴馬在APEC宣布給中國公民提供十年的簽證，這就為中國公民個人在美國購買房地產提供很多便利。再有就是旅遊和美國移民的促進也為美國華人投資提供了很大的市場。

位置是影響投資的重要因素

如果社區中有湖景，就挑能臨湖觀景的。如果高層的兩居套房又有多出的樓頂空間，或者陽台更寬敞，買下沒錯。如果社區有泳池、網球場和燒烤區等公共設施，價格只比街對面那些沒有額外設施的社區高一點，那寧可多花點錢買下。趙瑞表示，位置是影響投資的重要因素，要耐心等待，直到合適的房產出現為止。記住，對於優質的房產不要過於吝嗇，因為這通常是值得的。如果海外置業買貴了，或者買了一個不好的位置，就得不償失了。

產權、價格、按揭付款問題多

海外房地產市場的房屋種類繁多，最主要的是獨棟（house）、聯體別墅（townhouse）、公寓（Condo）。為什麼說獨棟別墅投資價值，因為在美國，別墅下面的土地是產權，土地則在不斷升值。

趙瑞表示，海外置業如果你需要申請貸款，填寫一份買主經濟狀況表，經紀人會根據你的經濟狀況向貸款公司要貸款預審批准書。一般來說，需要申請貸款買房的要比一次性付清的所需材料更多，手續更復雜，時間也會更長。現金付款最短2個星期即可辦完所有手續，貸款一般需要2個月的時間。

此外，沒有綠卡無法從任何大銀行獲得貸款，不過可通過外資銀行，在首付30%以上的前提下，可以獲得貸款，利率一般在3%到5%之間。經紀人會根據你的要求，為你尋找合適的房子。在選定好房子後，經紀人便會進行市場分析，幫你確定價格，准備報價合同。

（以上回答發布於2015-10-16，當前相關購房政策請以實際為准）

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9. 海外投資置業有哪些地方需要注意

首先是產權年限，中國是70年產權，國外大部分是永久產權，但有一些特殊，例如英國倫敦有999年、250年到125年不等的產權，但大部分是長期產權。
第二點是房屋裝修，國內交房都是毛坯房，而國外一般是精裝修好的，只有桌椅、床、櫃子這類移動型的傢具需要購房者自行購買，其他都由開發商配置完備。
第三點是房屋的類型，中國大型城市人口密度大，普通人一般都是住公寓，只有非常頂尖的高凈值家庭才能住得起別墅。而在國外，尤其是像美國這種地廣人稀的地區，大部分家庭都有兩個以上孩子，因此住別墅較為常見。
第四點是對於面積的定義，國內說的房屋面積是指建築面積，除去公攤面積後約百分之七八十是實際使用面積。而國外所指的面積一般是實際使用面積，「有屋頂的才算我的面積」，草坪、車庫、泳池等均不算進房屋面積，因此計算均價時國外房價相對較低。
第五點是房屋持有成本問題，國外有房產稅，以最典型的美國為例，房產稅約1%-3%之間，100萬的房子可能一年就有1萬美金左右的房產稅。而國內除了買房所付出的資金（包括房貸），後期基本沒有什麼大的成本。但另一方面，房產稅是用來改善當地的居住環境、教育環境、醫療環境等，房產稅高的地方未來房屋的增值價值更高。
第六點是資源分布，國外相對較為均勻，而國內大部分優秀的醫療、教育、文化資源都集中於一線城市。
最後一點是租售比的問題，國內基本沒有考慮這個問題；在國外公寓投資較為常見，不同租期會產生不同的投資收益，運營得好可將房產形成穩健的投資產品。

10. 為什麼越來越多人選擇海外置業

1. 資產配置的需求，持有單一貨幣風險大，如果貨幣貶值，資產縮水嚴重。
2. 國內環境問題突出霧霾、污染，已經為城市人口增多帶來的負面影響，海外房產投資，追求更好的生活環境和生活品質享受
3. 人民幣貶值，匯率因素，目前人民幣還處於比較高位的位置，人民幣價值虛高，是配置海外資產的好時機
4. 留學教育問題和醫療短缺，一線城市教育資源稀缺，學位難求，醫療服務差，看病難，醫院人多，一個小感冒掛號可能排隊幾小時，專家號更加是一號難求。
5. 不喜歡中國，希望換一種生活方式和環境
6. 國人越來越看重健康的生活品質
7. 通貨膨脹，人民幣超發，人民幣貶值壓力大，屆時購買力將下降
8. 國內經濟發展後，國內手裡有了閑錢想投資，國內投資渠道窄，互聯網金融不完善，風險高，國內房產限購，同時價格偏高，風險較大，而且起步門檻提高。
9. 跨境投資成為趨勢，中國海外投資金額和頻率持續增加。
10. 海外置業尤其起旅遊地產，除投資屬性之外兼具度假享受功能，也可以分享親朋好友，有面子
11. 國內的投資門檻越來越高，除了高額的首付，還有每月需要承擔的銀行按揭貸款償還，壓力山大。