商業用房投資

① 關於商用門面房投資價值，大家怎麼看

關於商用門面房的投資價值，總體來說投資收益是非常巨大的，但是具體問題要具體分析，要看這商用門面房的現在價值和未來的期望價值。

首先，我們要看這商用門面房要處在什麼地段，比如說處在中心地段或者是比較繁華的地段，那這投資價值肯定是巨大的，因為地段好或者處於繁華的地段的商用門面房從古至今都是比較搶手的，無論是你出租還是自己做生意收益都是非常大的，而且特別注意的是，它的增值速度是非常快的，只要你有購買慾望和一定的購買能力，就算是用貸款也應該買下來，因為你前期可以自己出租，租金用來還貸款，這相當於就是你付了首付，別人在替你還款啊，過個七八年，這商用門面房就徹徹底底屬於你了。

其次，你要看這商用門面房的未來期望價值怎樣，如果它處於城郊但是城郊未來五到十年的規劃不怎麼樣，那麼你投資就沒有太大的價值可言了，因為你去出租因為地方比較偏僻租金肯定不會怎麼高，增值空間也不怎麼大，拿著一筆小巨款來投資城郊商品門面房還不去投資其他地方。還有一種情況就是雖然位於城郊，盡管以現在的眼光看來地方比較偏僻，但是政府如果有對這片地方進行開發的規劃，比如說在你商品門面房所在的地區要規劃個經濟開發區什麼的，那你就果斷買下來，因為現在你可以低價購入，等開發成熟的時候可以高價賣出或者出租或者自己用，這都是可以得，畢竟現在城市化水平提高或者舊城改造這樣的政策還是挺多的，你就得多多留意政府的動態了。

② 商住兩用房值得投資嗎需要多方衡量再投入

由於房價上漲房產投資一直被很多投資客所青睞。近年來由於政府出台一些限購政策，房產投資變得低迷起來，隨之而來的是商住兩用房的投資，因為不受限購影響。

一、投資商住兩用需考量以下因素

1、政策因素；政策上的改變或者強制命令都會對商住房產生重要的影響。取消限購，徵收房產稅這些都是重要的因素，也許會成為毀滅性的因素。

2、生活的高成本；商住與住宅的區別就在於日後的高成本，水、電、燃氣、暖氣這些費用明顯要高於住宅很多。

3、投資回報率；房產投資除了本身土地升值帶來收益外，另一部分收益就來源於房租。一般正常的投資回報率應該在3.5%，但北上廣深這樣的一線城市，很多投資回報率都不足1.5%。

4、變現能力；所有作為投資客來說，最終的變現才是實現資金收益的最終手段。只有當房產通過交易轉化成RMB時，才算是一次投資期的完成。如果只握有房產收取租金收益的話，這樣的投資是毫無價值的，盈利也是空載在紙面上的，一旦房產市場變動，崩盤，那個時候想出手就太難太難了。

故在投資商住兩用房之前，一定要將這些所有的因素考慮在呢，一套房150萬的投入，如果按照正常信託及融資組合收益的話，年回報率應在10%以上。如果你投入的房產，在2-3年內都無法達到漲幅40%的話，那這樣的投資就是失敗的，畢竟是在用風險去搏收益。很多大公司設立風險控制管理中心的目的就是在於將風險控制在最小的范圍內，去權衡之間的利弊。區域內房源的多少也決定了房價，如果投資客眾多的話，勢必會產生互相壓價的現象，無法達到的回報。所以就自住商品房及商住兩用房投資來講，可以同步進行，在申請自住商品房的同時，適時地抓住機會去投資商住兩用房。只要是商住兩用房能夠滿足交通、區位、價格、商業服務優勢中的任何一點，投資就不會失敗，退而求其次說，大不了還可以自住，也很滿足自己日常的生活所需了。

二、商住兩用房產權到期後物權法規定

《物權法》的出台，解決的問題就是承認私人財產與國家、集體財產一樣受到國家法律的保護，任何單位和個人不得侵犯。明確鼓勵人們創造財富，積累財富。由於解放後城市土地收歸國有，土地的使用多採取行政劃撥方式，改革開放後出讓制度方逐步完善。目前的土地出讓體系是借鑒了港英政府的地租理論，將土地所有權與土地使用權分離，在土地公有制的基礎上限度地發揮了土地作為基礎生產資料的作用，極大地促進了生產力的發展。由於實施土地出讓制度時間不長，目前還沒有土地使用權期限到期的情況，也就沒有先例可以參考。

不過《物權法》規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。」至於詳細的法律還未出台，但可以明確的是，土地出讓是有償的，土地使用權到期後如需繼續使用，需提出申請並繳納土地出讓金。從國家的發展趨勢來看，政府越來越重視保障人民的基本居住權，可以預計的是，土地到期後補交的出讓金也不會太高，因此我認為你不用擔心，該房子完全可以購買。

三、商住兩用房可以使用公積金嗎

1、住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。住房公積金制度實際上是一種住房保障制度，是住房分配貨幣化的一種形式。住房公積金制度是國家法律規定的重要的住房社會保障制度，具有強制性、互助性、保障性。單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務。職工個人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金，實行專戶存儲，歸職工個人所有。

2、公積金提取是指繳存人按照公積金提取的要求，到公積金提取辦理部門辦理公積金提取手續，將公積金賬戶的金額轉到個人賬戶上。公積金提取分成約定提取、部分提取和銷戶提取三種類型。

3、由於公積金是專款專用的，只能針對住宅性質的商品房使用，對於商住兩用的住房是不能提取的

（以上回答發布於2015-12-25，當前相關購房政策請以實際為准）

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③ 購買商住兩用房投資是否可行

商住兩用房可用於投資。
1、商住兩用房一般指即可以用於投資，如辦回公和出租，也可以用於自答住的房屋
2、現在市場上的房子，比較多的商住兩用房為40年產權的商業
3、開發商對於該類產品的規劃，多為投資性酒店，如快捷酒店類和青年酒店，戶型多為標間式公寓
4、該類不動產投資，每年回報率一般會高於銀行五年期存款利率，風險較低，投資自住兩相宜

④ 商住兩用房值得投資嗎投資回報怎麼樣

商住兩用房由於其地段好、且價格比普通住宅便宜，買房沒有什麼限制條件等，成為不少人爭相投資的香餑餑。在一些高校多、學生多、外來務工人員多的城市，不少人投資這類房產，買房用來出租或者再轉手賣出等。但商住兩用房值得投資嗎？投資有哪些限制性的因素呢？投資回報又如何呢？

一、商住兩用房出售成本高

1、買房契稅高

據了解，「商住兩用」項目與住宅房的區別主要體現在產權年限不同，配套設施不同，容積率及綠化、公共設施面積不同，安全級別不同，物業費、管理費以及轉讓契稅不同等問題上。比如，商住兩用房目前還無法按照住宅的標准繳納契稅，房子在轉手的過程中，相關費用按照商用來計算，轉讓契稅為4%，而普通住宅轉讓契稅為2%（不超過144平方米）。同時，商用轉讓還要徵收營業稅、土地增值稅等。對此，專業人士提醒：從投資置業的角度看，投資人出手這類物業或將承擔巨大的出售成本。

2、首付比例、貸款成本高

商住兩用房不限購，也不受房貸限制，但不能享受普通商品住宅的稅費優惠。貸款期限一般不超過10年，首付比較高，50%左右，且不能申請公積金貸款，貸款利率為普通住宅的1.1倍。

3、房子質量一般

某商住兩用房業主表示，「這樣的房屋格局好，LOFT戶型，很受年輕人青睞，花1萬多元就可以把房子分成上下兩層，上面住人，下面活動、休閑等，非常方便。買30平方米相當於買60平方米，很劃算。」但該業主同時也表示，房子隔音效果不是很好。也有看房人表示「我看了一些商住兩用的房子，但是感覺房屋質量並不是很好，而且也不怎麼劃算。」

二、商住兩用房生活成本高

1、商業用水用電

商住兩用房的水、電和物業費用的都是商用標准，遠高於住宅項目，各種稅費等也要高於普通住宅。雖然很多商住兩用房在銷售時承諾是民用的水電費標准，但也是偷偷摸摸不敢寫入合同中，大部分「商住兩用」產品無法保障購房人按照住宅的標准繳納契稅、物業費、水電費，也就是表示購房者要承受較高的生活成本。

2、無法簽入戶口，沒有學區劃分

商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區域內有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學。根據相關規定，非住宅項目一般不強制性要求設計配套服務設施，例如學校、商業、居委會等，也就是說不會被強制配套幼兒園、學校，醫療機構以及相應的養老服務等。而這無形中造成了業主生活、學習上的不便。

3、存在安全隱患

目前大多數「商住兩用」項目都是酒店式公寓設計，一梯往往容納很多住戶，出入也很不方便，安全問題也值得擔憂。商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可「商」也可「住」，實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業主論壇上，許多業主發的帖子反映商戶嚴重擾民，有的反映商戶晚上營業時間結束太晚，有的反映光污染問題，很多商家晚上開的霓虹燈、廣告牌、射燈等很擾民。這些都是置業者必須要考慮的問題。

「對於自由職業或者居家辦公者，選擇商住兩用房是要慎之又慎。」專業人士提醒，因為這兩種人的主要購買目的還是住，選擇商住兩用勢必會受到「商」的干擾，並且很多公共部分的費用都要與「商」們平攤。對於建築材料來說，商業樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規范要比住宅嚴格，但是對於商住兩用房，如果開發商對其規劃用途報建的是住宅，並按住宅消防標准審核，這也將是一個巨大的隱患。

4、隱性成本高

商住兩用房的產權一般只有40年或50年，根據《物權法》相關規定：住宅建設用地使用權期滿後，自動續期。而「非住宅建設用地土地使用權」，不能自動續期。所以相對於普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。

以上就是關於商住兩用房值得投資嗎的相關解答。商住兩用房相比普通住宅使用年限短、稅費高、貸款利率高，而隨著供應過剩的情況，且租房人也會相應考慮租房成本，投資回報也並不如人意，提醒消費者要理性選擇。

（以上回答發布於2015-12-25，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑤ 投資商業地產要注意什麼

商業地產在近些年一直是人們競相 追捧的投資點，而如何投資一個高回報的商業地產也一直是投資者不變的關注話題。那麼，在今年的商業地產市場環境下，投資者該如何打好手中的投資牌，贏取高投資回報呢？

購買前 確定回報率是關鍵

投資回報率(ROI)=年利潤或年均利潤/投資總額× 100%。投資就是為了回報，據業內人士分析，目前年回報率平均高於7%的商業可以考慮投資;如是資金投入比較大的項目，年回報率平均高於5%的商業也可以考慮。

同時，投資商鋪絕不能盲目追求位置，有的商鋪售價過高，租金根本不足以支撐。如果小客戶以高價購買了商鋪，必然要求高租金，這就給經營造成了巨大壓力。而在返租的銷售方式下，租金和售價就更容易脫節。過高的售價其實是有泡沫的售價，有時還造成不斷漲價的假象，使原本就不夠理性的投資者越發頭腦發熱。

投資者應量力而行，充分評估未來的收入水平及支付能力。因為商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風險也越高，將影響商鋪投資的收益。此外還要注意商鋪周邊房地產發展的狀況。商鋪價值提升是一個動態過程，要充分考慮房地產價格變動及資金占壓的成本。

購買時 考慮5個重要問題

1、考慮商鋪的形態。一般來說，社區商鋪的消費者比較固定，地段、交通對商鋪經營的影響較小;而大型商場或商業街的商鋪與地理位置、交通狀況緊密相關。客戶確定了購買商鋪的形態後，就要潛心分析這方面的情況，不要什麼都一把抓。

2、考慮商鋪的經營項目。經營項目不同，所屬業態自然不同。業態有「匯集效應」，如果一個地塊某一個業態非常成規模，則客戶的投資收益也會成比例提高。而「規模效應」對於初次投資者比較有利。

3、考慮相關政策。如交通、道路的改善，如舊區改造，如市政動遷等。經營商鋪是長線投資，對政策的依賴性強。客戶必須對所購商鋪未來的處境有深入的了解，以保證商鋪價值的提升。

4、考慮商鋪所在地的商業成熟度。成熟地帶的商鋪價格很貴，成長地帶的商鋪價格不是很高，注意後者幾年之後可能翻升得很高。兩種地帶的商鋪有各自的投資價值，也存在各自的投資風險，需引起足夠重視。

5、考慮商鋪的後期經營管理。商鋪更多的風險來自於後期的經營管理。如果經營管理不善，就意味著投資的絕對失敗，所以要提前考察好商管的運營實力。

簽合同 弄清商家承諾很必要

一要注意公用分攤面積。對購買者來說，商鋪的物業單價高於住宅，為了防止出現物業面積分攤不均的問題，只有事先約定嚴密詳盡，出現問題時才能順利維權。

二要注意返租承諾。返租是開發商採用較多的促銷手段，是指購房者支付房款後，若干年之內將物業交由其經營出租，業主可獲得固定的返租回報。表面上看，返租帶給購房者的是穩賺不賠的收益，但事實上並非如此。如出現開發商未能按時交房，也沒支付返租回報的情況，投資者會因未將物業交付給開發商，雙方簽訂的返租協議不生效，而不受法律保護。另外，還有相當多開發商採取非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購房合同上卻無相應約定，對此投資者更得注意。

（以上回答發布於2015-03-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑥ 商業用房投資回報期一般多少年

一般來講，商鋪可以在8年左右收回投資，此後的年出租收益率一般可以達到8%，好的商業旺鋪可以達到16%以上。當然不同的商鋪情況也不同。我們可以拿兩個公式來計算：
方法一，主要適用於沒有貸款的一次性投資。計算公式為：(稅後月租金-每月物業管理費)×12 =年租金收入，而年租金收入÷購買商鋪總價=年投資收益率。反之，用購買商鋪總價÷年租金收入=投資回收年限。
方法二；主要適用於貸款投資的收益計算。計算公式為：(稅後月租金-按揭月供款-每月物業費)×12=年租金收入；(首期房款+按揭貸款)÷年租金收入=投資回報年限。反之，用年租金收入÷(首期房款+按揭貸款)=年投資收益率。
當然，投資是為了賺錢。那究竟能不能賺錢？能賺多少錢？這里也不能光算收入，還要充分考慮到各項支出。上面所列的投資收益計算公式，只是著重考慮了主要的收入和支出部分，另外，還有一些可能和必要的支出，千萬不能忽略。
第一項支出是在商鋪的前期購買環節中的支出，像購買商鋪應交的契稅，這項為總房價的3%，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。第二項支出是商鋪的水、電、氣、熱、物業管理等在商鋪後期使用過程中的支出都是按商業市政標准繳費，大大高於普通住宅標准。所以，在計算商鋪的投資收益時，一定要充分考慮到以上支出，這樣才能夠算出一個更加真實的投資回報率。

⑦ 買商業用房投資怎樣

房產投資置業不要盲目跟風，可以多去了解市場行情。

⑧ 什麼是商業用房

商業用房是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業和為居民生活服務所用的房屋，以及辦公用房，如寫字樓等，還包括車庫等。

1.用途

商業用房主要從事商業行為。如商店、飯店、診所，作為經營場地，用於投資做生意。

(8)商業用房投資擴展閱讀：

廣義的商業營業用房，其概念范疇不僅包括零售商業，還包括娛樂業、餐飲業、旅遊業所使用的房地產，盈利性的展覽館廳、體育場所、浴室，以及銀行、證券等營業性的有建築物實物存在的經營交易場所。

對商業營業用房歷史的回顧，也就是從古至今老百姓所說的商鋪，是經營者為顧客提供商品交易服務的場所。商業營業用房的概念我們可以發現，商業營業用房已經經歷了很大的發展，已經從最初的經營物品商品，增加到經營服務商品、體驗商品的層面。

很顯然，以上不同經營商品的形態將直接影響商業營業用房的位置、交通條件、定位、大小、空間、結構、裝修方法、風格、商品類型、配套條件等。商業營業用房，由「市」演變而來，《說文》將「市」解釋為「集中交易之場所」，也就是今日之商鋪。

⑨ 投資商住兩用房好賣嗎

你好，
商住兩用房可用於投資。
1、商住兩用房一般指即可以用於投資，如辦公和出租，也專可以用於自住的房屋屬
2、現在市場上的房子，比較多的商住兩用房為40年產權的商業
3、開發商對於該類產品的規劃，多為投資性酒店，如快捷酒店類和青年酒店，戶型多為標間式公寓
4、該類不動產投資，每年回報率一般會高於銀行五年期存款利率，風險較低，投資自住兩相宜

⑩ 商住兩用的房子投資好嗎

你好， 商住兩用房可用於投資。
1、商住兩用房一般指即可以用於投資，如辦公和出租，也可以用於自住的房屋
2、現在市場上的房子，比較多的商住兩用房為40年產權的商業
3、開發商對於該類產品的規劃，多為投資性酒店，如快捷酒店類和青年酒店，戶型多為標間式公寓
4、該類不動產投資，每年回報率一般會高於銀行五年期存款利率，風險較低，投資自住兩相宜