廉租房融資
⑴ 全國首單公租房類REITs成功發行
2021年8月18日，全國首單公共租賃住房類REITs產品——「國開-北京保障房中心公租房資產支持專項計劃」（下稱專項計劃）成功發行，開啟了公租房REITs的新篇章。
「國開-北京保障房中心公租房資產支持專項計劃」由國家開發銀行和北京金控集團擔任專項計劃統一協調人，國開證券為專項計劃管理人和主承銷機構，北京保障房中心為專項計劃資產服務機構，首都建設投資引導基金擔任基金管理人，底層資產為北京保障房中心持有的公共租賃住房。本次專項計劃優先順序證券評級為AAA，期限18年，發行規模4億元。
作為全國首單公租房類REITs產品，本次專項計劃得到了證監會、上交所等主管部門的悉心指導，以及北京市政府和各級單位的高度重視與大力支持，為公租房資產開展類REITs融資所涉及的各個環節，包括資產估值、資產轉讓、稅務處理等探明了道路，為公租房資產合法合規開展類REITs融資進行了有益探索，為公租房公募REITs的推出起到了重要的引導作用。
公租房是指由國家提供政策支持、限定建設標准和租金水平，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新進就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。公租房租金水平一般低於周邊其他類型租賃住房租金水平。
本次專項計劃具有諸多創新特色：通過市場化方式創新使用類REITs作為融資工具，有效盤活了存量公租房資產，提升了公租房依靠自身現金流融資的能力；由資產評估價值決定公租房的融資規模，提升了公租房資產依靠自身價值融資的空間；存續期只付息不還本的產品結構，降低了公租房企業的負債償還壓力；類REITs融資提升了公租房企業的融資能力，加大了對中低收入家庭住房的支持力度，對拓展保障性安居工程融資渠道、促進住房租賃市場健康可持續發展、建立「多主體供應、多渠道保障、租購並舉」的住房制度具有重要引導與示範意義。
本專項計劃的資產服務機構——北京保障房中心作為北京市進一步深化住房制度改革，探索創新市場化、專業化保障性住房供應和管理機制的住房保障政策實施平台和落地平台，主要承擔市級保障性住房投融資、建設收購和運營管理三大職能。北京保障房中心成立之初即確立了「政府支持、市場化運作、可持續發展」的企業發展戰略目標，緊緊抓住保障和改善民生這個根本，從無到有、從有到強，在高標准完成市委市政府賦予職能使命的同時，創造了卓越的社會效益，樹立了良好的企業形象。經過十年的發展，北京保障房中心已成長為首都重點骨幹企業，在破解特大型城市住房保障問題、促進北京加快建設國際一流的和諧宜居之都等方面發揮了積極作用。作為北京最重要的公租房持有主體，目前北京保障房中心資產總額超1200億元，所有者權益超520億元，持有公租房項目120餘個，房源13萬余套，投入運營項目百餘個，代持共有產權住房政府產權份額近5萬套，累計幫助20多萬居民改善了居住生活條件。
本次專項項目協調人為國家開發銀行和北京金控集團。國家開發銀行為我國中長期投融資領域的主力銀行，以「增強國力、改善民生」為使命，緊緊圍繞國家經濟重大發展戰略，發揮中長期投融資和綜合金融服務優勢。保障性住房建設是重大民生工程，開發銀行大力支持保障性住房建設。截至2020年末，累計發放保障性住房貸款4.98萬億元，切實發揮保障性住房融資主渠道作用，近年來，開發銀行落實國家租購並舉戰略部署，加大力度推進租賃住房建設，因地制宜設計融資模式和金融產品，積極推動住房租賃融資模式創新。
北京金控集團於2018年10月19日注冊成立，為北京市管金融企業，被人民銀行定為全國5家金控公司模擬監管試點機構之一。成立以來，堅持「服務百姓生活、服務首都發展、服務國家戰略」的金融價值觀，致力於建設國內領先、國際一流的金融投資控股平台，著力打造科技驅動、面向未來的智慧金融綜合服務體系。集團按照「持牌金融機構為『骨架』、投融資業務為『肌肉』、金融科技板塊為『大腦』」的戰略布局，以金融科技為核心發展動力，爭取在普惠金融和科技金融領域實現全國創新引領，服務首都「四個中心」和「兩區」建設。
專項計劃管理人國開證券為國家開發銀行控股的證券公司，是開發銀行「投貸債租證」綜合金融服務中重要的一環。依託開發銀行在中國債券市場的「旗艦」地位與綜合經營優勢，國開證券充分發揮客戶、銷售渠道、人力資源等多方面協同效應，有效凝結各類優勢業務資源，為客戶提供覆蓋資本市場的豐富金融服務。截至目前，國開證券已發行資產證券化產品超過3000億，產品涵蓋鐵路專項、保障房專項、扶貧專項、綠色專項等國家重點支持行業和領域。其中公租房資產證券化產品發行單數市場佔比70%，發行規模市場佔比超過80%。
基金管理人首建投基金秉承「匯聚資本能量、創新金融機制、服務國家戰略」的使命，以國家重大基礎設施建設為著力點，引導社會資金參與市政重大基礎設施項目投資，通過專業化基金運作管理，推動國家基礎設施建設，釋放市場需求，激發市場活力，助力經濟發展，最終實現增強城市綜合能力，提高人民生活水平的長遠目標。
（CIS）
⑵ 房價能降多少廉租房合適嗎
二會正在召開，國家領導人和高管也在關注和討論辦法控制房價，能不能降下來我們翹首以待，發達國家走過的道路我們一定也要步其後塵面臨這樣的問題，很多國家可以借鑒，畢竟我們是人口第一大國，需要很多方案齊頭並進。
廉租房要建設，數字顯示好像是每年總體建房量的三分之一，老百姓最最關心建好後誰來住？國家建設這項工程還是取之於民，用之於民，費用能不能降下來，是最大的挑戰，大面積徵用土地，以後的歲月怎麼辦，只是短期解決的辦法，很多老百姓手裡有一套，或兩套，他們也在出租在解決老百姓的住房問題，關鍵是怎樣引導富裕起來的中國老百姓怎樣去投資和融資，然後賺取利潤，現在房價高關鍵是老百姓富裕後存銀行利息低，怎樣讓他們穩賺，如果入股分紅對他們都有那麼大的吸引力，我想如果國家和政府可以利用他們的資金來改善民生，無須非要走銀行這道坎，那樣勢必又要增加成本，也不是最好的直接降耗的方案！
房價解決不好是長期困擾我們國家民生的問題，衣食住行--住是最讓老百姓上心的一件事，一輩子一般都要面臨住兩套房的問題，又有多少老百姓折騰的起呢？個人認為房價短暫下降，而且緩慢，勢必很多中等城市還會繼續上揚，因為有大城市參考的價格，也要看市場需求，為什麼建好的樓層就哄搶而光呢？還是有錢人多了，如果把有錢人的資金拒之門外，不好好利用，其他地方肯定也會出現問題，不會是股市，那會是什麼呢？什麼賺錢他們會投向什麼，所以那樣會出現更多的社會矛盾。
房子不降的原因個人分析如下：
1，農村包圍城市。富裕起來的農民進城買房的多了
2，農民工的工資每年都要一提再提也是一個重要因素
3，運輸費用。過路過橋費用的提高而並非減少
4，油價的上漲原因。非洲突變，國家石油儲備不足，看看今年的油價趨勢就知道了。南美太遠，運輸成本高，而且南美是高度的自由國家，想賺取太困難。中東是油多，但中國不是他們最大的貿易夥伴，中亞和俄羅斯需要開發合作，也是需要大量資金注入的地區，而且也需要時間
5，製造業技術的提高，機械設備的價格也在上揚
6，鋼筋、水泥、塑料管材、玻璃價格。這塊費用也永遠是上揚的，基礎建設需求太多
7，土地越來越少。價格勢必長期增長，城中改造成本更高
9，誰能保證在個個交易中公開公平呢？灰色金融會流向誰的口袋呢？等等情況枚不勝舉，
但改革也是一步一步的，沒有終點，一直是摸石頭過河，有過教訓才會銳意進取，希望生活更美好！！
⑶ 關於房地產中小企業成功融資的案例，感激不盡！
其一，試點開征房產稅。國家層面，今年首次將房產稅改革納入發改委年度工作計劃。地方層面，「滬12條」表示「按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房產稅改革試點的各項准備工作」；12月重慶市出台的樓市調控細則也有相似提法，這意味著上海和重慶將納入房產稅首批試點城市。
其二，進一步加大保障性住房建設力度。從規模來看，明年將開工1000萬套，幾乎是今年新開工量的兩倍；從結構上看，重點將推進公共租賃住房建設，其次是廉租房和棚戶區改造，經濟適用房正在被淡化。值得關注的是，「逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系」屬於首次提出，表明未來將形成住房供應的雙軌制，保障和市場「兩條腿走路」。
其三，繼續抑制投機投資性需求。主要是加強落實「國十條」和「9·29新政」的政策，尤其是加大對土地閑置等違法違規行為的處置力度，抑制地方政府過度追求土地財政的行為，調整土地儲備和土地利用制度；房地產信貸難以放鬆，三套限貸、外地無納稅證明限貸等嚴厲政策還將持續，開發貸款、房地產信託等保持緊縮態勢；限購政策將繼續執行，若房價繼續上漲，則實行限購的城市還將繼續增多；由於明年人民幣還將繼續升值，外資進入房地產業的熱情不可能降溫，限外措施有可能進一步升級。
參考：萬家物業網
⑷ 公租房地下管網能做融資租賃嗎
合川公租房在那裡啊，現在還能申請嗎？
⑸ 財政部、住建部：加強公租房資產管理 明確所有權和使用權分離
1月15日，財政部、住房城鄉建設部聯合印發《公共租賃住房資產管理暫行辦法》，以規范和加強公共租賃住房資產管理。
觀點地產新媒體獲悉，該《暫行辦法》適用於公租房資產管理行為，所稱的公租房資產是指地方政府住房保障主管部門持有的，納入城鎮住房保障規劃和年度計劃，向符合條件的保障對象提供的住房。
根據該《暫行辦法》，公租房資產管理原則為：所有權和使用權相分離；合理配置、高效使用、規范處置；資產管理與預算管理、績效管理、財務管理相結合。
此外，《暫行辦法》指出公租房資產配置依據主要是：城鎮保障性安居工程規劃或年度計劃；公租房實際需求；公租房資產存量情況及績效評價結果；政府財力及債務狀況等。
該《暫行辦法》還要求，地方各級住房保障主管部門應與建設單位在合同中約定，建設單位不得將公租房資產作為融資抵押物；地方各級住房保障主管部門不得以公租房資產進行擔保。
⑹ 如何破解公租房建設資金困難問題
公租房面向城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員，以小戶型為主，單套建築面積以40平方米為主。同時，銀行業金融機構可以向符合條件的公租房項目直接發放貸款，也可向符合條件的地方政府融資平台公司發放貸款。此外，國務院明確了多項政策，直指公租房的資金瓶頸破解之道，其中明確，中央繼續增加資金補助，地方也要增加財政性資金投入，並加大省級統籌力度。
公租房，主要是為了解決那些既買不起經濟適用房，又不符合廉租房標準的城市「夾心層」的住房問題。近年來，公租房越來越受關注。在今年全國建設千萬套保障房的目標中，公租房和廉租房佔到了五分之一。雖然具有典型的保障性，但相對於保障房當中的限價房、經適房，回報期過長的公租房受到開發商的「冷遇」，成為保障房建設的難點。
據了解，陝西和遼寧，是國內僅有的兩個保障房開工率超過100%的省份，但這兩個省份的保障房中，相當一部分為拆遷安置房和棚戶區改造房。2011年年初，陝西省與中央簽下47.43萬套保障房的軍令狀，建設量位居國內各省市第三，這其中，經適房、限價房、棚戶區改造安置房占總任務量的6成以上。遼寧省也把棚戶區改造，與保障房建設結合在一起。遼寧省2011年計劃改造的國有工礦棚戶區超過十萬戶，改造面積占該省保障房建設總量的三分之一以上。而在地方財政相對富足的上海市，挑起保障房建設大梁的，也是為舊城改造而配建的拆遷安置房。據上海市住房保障和房屋管理局官方網站公布的該局「2011年工作要點」提出，今年，該市計劃新建1500萬平方米的保障性住房，其中，拆遷安置房面積為800萬平方米，經適房為500萬平米，公租房為200萬平方米。由此可見，公租房在各地保障房建設中，開工率並不高。
但是，實現住有所居的目標，公租房建設刻不容緩。由於公租房的定位為「只租不售」，且租金水平比市場價格要低三分之一乃至二分之一，通常需要20到30年時間才能收回成本。因此，開發商較少涉及該領域，銀行放貸亦十分謹慎。特別是由於之前一些地方傳出保障房的月租金才幾十塊錢，甚至十幾塊錢，所以銀行對公租房的貸款疑慮深重，各家銀行比較願意投經濟適用房、兩限房這種保障房。目前，市場對公租房建設的驟然提速，催生了巨大的資金需求。
此前住房和城鄉建設部估計，2011年1000萬套保障房的投資資金預計達到1.3萬億元，需要中央地方兩級政府投入，以及銀行信貸、開發商等民間資金的集體參與。今年以來，中央財政預算安排資金1030億元，加上執行中追加395億元以及通過使用以前年度結轉結余資金安排的280億元，大力支持保障性安居工程建設，目前1075億元已全部下達。但保障房建設計劃分解到各省市後，各地都感受到了巨大的資金壓力。
⑺ 官方發布!公租房資產管理辦法出台 不得抵押和擔保
根據暫行辦法，公租房資產，是指地方政府住房保障主管部門持有的，納入城鎮住房保障規劃和年度計劃，向符合條件的保障對象提供的住房。公租房資產包括公租房項目中的住宅，以及配套的非住宅資產(公共用房、經營性用房、車位、設施設備用房等房屋建築物)。企業所有的公租房及行政事業單位所持有的非保障性質的住房不適用本辦法。
公租房資產管理的原則包括「所有權和使用權相分離；合理配置、高效使用、規范處置；資產管理與預算管理、績效管理、財務管理相結合」。
公租房資產配置方式包括建設(含改擴建)、購置、調劑、接受捐贈等。公租房資產配置依據主要為城鎮保障性安居工程規劃或年度計劃、公租房實際需求公租房資產存量情況及績效評價結果、政府財力及債務狀況等。
地方各級住房保障主管部門組織編制本級政府公租房資產配置計劃。公租房資產配置計劃包括當年公租房資產的增減套數、面積、資金需求和來源、上一年度資產存量以及配置方式、經營維護等情況。公租房資產配置計劃隨同部門預算一同上報財政部門，申請資金納入部門預算。地方各級住房保障主管部門應與建設單位在合同中約定，建設單位不得將公租房資產作為融資抵押物。
在資產使用方面，地方各級住房保障主管部門應按照《公共租賃住房管理辦法》等制度出租公租房資產。適合通過政府購買服務方式實施的公租房資產運營管理和維護等服務事項，住房保障主管部門可按規定實施政府購買服務，並應在購買服務合同中約定承接主體相應的運營管理和維護等方面責任和義務，確保公租房資產的合理使用和正常運轉。
值得一提的是，地方各級住房保障主管部門可以組織對同一城市不同行政區劃的公租房資產建立調劑使用機制，充分發揮公租房資產使用效率。公租房項目配套的非住宅資產對外出租應當通過公開方式進行招租。地方各級住房保障主管部門不得用公租房資產進行擔保。
公租房交付使用後，地方各級住房保障主管部門應根據會計賬簿及項目交付使用驗收單等資料建立公租房資產卡片。公租房因合並、分立、改擴建，資產名稱、賬面價值、套數、建築面積、佔地面積等發生變更的，住房保障主管部門應及時變更資產卡片相應的信息。
此外，地方各級住房保障主管部門應對保障對象使用公租房資產情況和保障對象家庭人口、住房、經濟變化情況進行監督，對違反保障性住房政策和合同約定使用資產的，按照合同約定收回資產，並按照有關規定追究責任。
各級財政部門、住房保障主管部門及其工作人員違反本辦法規定，存在濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等違紀違法行為的，按照《中華人民共和國公務員法》《財政違法行為處罰處分條例》等國家有關規定追究相應責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。
⑻ 公租房資產管理辦法出台 不得抵押和擔保
為規范公共租賃住房資產管理工作，近日，財政部、住建部發布的《公共租賃住房資產管理暫行辦法》要求，建設單位不得將公租房資產作為融資抵押物，地方各級住房保障主管部門不得以公租房資產進行擔保。
公租房資產，是指地方政府住房保障主管部門持有的，納入城鎮住房保障規劃和年度計劃，向符合條件的保障對象提供的住房。公租房資產包括公租房項目中的住宅，以及配套的非住宅資產（公共用房、經營性用房、車位、設施設備用房等房屋建築物）。
企業所有的公租房及行政事業單位所持有的非保障性質的住房不適用本辦法。
辦法表示，地方各級住房保障主管部門應嚴格執行經批準的公租房資產相關預算。地方各級住房保障主管部門採用建設、購買等方式配置公租房資產的，應執行國家有關招投標、政府采購等法律法規規定。
辦法明確，公租房資產管理原則為所有權和使用權相分離；合理配置、高效使用、規范處置；資產管理與預算管理、績效管理、財務管理相結合。
地方各級住房保障主管部門應在公租房項目工程驗收合格並辦理交付使用手續後，按照國家統一的會計制度要求，及時將在建工程轉為公租房資產，並接收相關建設資料。
地方各級住房保障主管部門應與建設單位在合同中約定，建設單位不得將公租房資產作為融資抵押物。地方各級住房保障主管部門不得以公租房資產進行擔保。
⑼ 公租房納入REITs試點 助力盤活存量資產
我國基礎設施REITs試點行業范圍進一步擴大。2021年7月，國家發展改革委將基礎設施REITs試點范圍拓展到保障性租賃住房。基於對各地租賃住房的調研及實踐經驗，公共租賃住房（公租房）具有起步早、規模大、經營模式成熟的特點，符合基礎設施REITs服務實體經濟、盤活存量資產的初衷。
公租房具備
納入REITs試點基本條件
國務院辦公廳日前印發的《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，在國家層面明確了我國住房保障體系以三種住房為主體，包括公租房、保障性租賃住房和共有產權住房。其中，保障性租賃住房主要面向新市民、青年人等群體。公租房和保障性租賃住房都具有保障屬性、都以租賃方式進行供應、互為補充，主要區別在於重點供應對象不同。公租房受市場和經濟周期波動影響較小，現金流相對穩定。因此，從民生保障屬性、歷史發展沿革、經營特徵角度，具備納入REITs資產范圍的基本條件。
納入試點具有重要意義
將公租房納入基礎設施公募REITs試點具有重要意義。一是響應「房住不炒」的號召，保障「居者有其屋」。通過REITs盤活公租房，滿足中低收入住房困難家庭的居住需求，有益於抑制住房投機行為、構建租售並舉的長效機制。
二是助力存量資產的盤活、改善租賃住房類資產的投融資機制。歷經長時間的發展培育，我國沉澱了大量的公租房資產。而公租房的開發建設和運營維護主要由政府部門或國有平台承擔，大部分資金來源於財政撥款。高土地成本、高建設成本及不通暢的退出機制難免帶來投入高、回收期長、收益率低等局面。納入REITs試點范圍後，能夠盤活龐大存量、帶動更多權益型資金。同時，能夠幫助公租房主體降低資產負債率，實現投融資閉環。
三是豐富REITs投資種類，充分體現普惠性。我國基礎設施REITs試點從萌芽到逐漸成熟，加之租賃住房類REITs的市場實踐，均為公租房REITs的推出奠定了基礎。通過REITs向機構及個人投資者持續分享公租房資產收益，能夠充分體現普惠性。
制度建議與展望
一是適當進行補貼，保障民生屬性。公租房面對的客群，決定了其租金水平較低，往往相較於同地段市場化租賃住房、保障性租賃住房存在較高的折讓比例。因此，在發行REITs後，為繼續保有其民生屬性，配套適度比例的補貼有益於保障社會公共服務設施的穩定運營，亦為投資人提供持續、穩定的收益。
此外，受香港地區REITs經驗啟發，將配套底商納入公募REITs底層資產中，有助於提高項目市場化運作效率和現金流水平。此點也符合《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》中關於項目土地用途的規定，即「項目土地用途原則上應為非商業、非住宅用地，租賃住房用地以及為保障項目正常運轉而無法分割的辦公用房、員工宿舍等少數配套設施用地除外。」
二是同一市級財政下的不同公租房資產可納入同一REITs產品。通過對各地公租房項目的調研走訪，筆者發現，當前公租房房源分布較為分散，單個企業、區級政府或區級平台公司持有的公租房項目規模大小不一，不同主體投融資實力差異較大，運營管理及服務水平也參差不齊。為解決上述問題，建議以市為單位、同一市級財政下的公租房資產可根據當地實際情況，將不同原始權益人的資產納入同一基礎設施公募REITs產品，統一進行管理，有助於進行規模化管理、穩定租賃關系、培育符合當地住房租賃市場需求的專業化管理機構和團隊、提高管理的透明度與運營效率，從而進一步反哺當地基礎設施建設和運營。
三是在當前「收支兩條線」基礎上，完善現金流歸集機制。對政府投資建設公共租賃住房取得的租金收入，部分地區按照政府非稅收入管理的規定繳入同級國庫，實行「收支兩條線」管理。而根據監管要求，基礎設施REITs項目收益應持續穩定且來源合理分散，直接或穿透後來源於多個現金流提供方。
公租房特有的收支模式如何與基礎設施REITs要求相匹配？筆者提供了以下思路：借鑒資產證券化業務實踐中，證監會對收費權類的收支兩條線的相關意見進行安排，以填補目前的空白。即「為社會提供公共產品或公共服務的產品，最終由使用者付費，實行收支兩條線管理，專款專用，並約定了明確的費用返還安排」類的資產（公租房），具備進行資產證券化的條件。同時，還應獲得地方財政或有關部門按約定劃付購買服務款項的承諾或法律文件，明確政府和房源持有主體在運營管理方面的權責利安排，以釐清公租房項目申報REITs的現金流收支路徑、管理模式，形成標准化投融資產品。
四是加強協同、完善配套機制。公租房REITs涉及鏈條長、環節復雜，從資產生命周期角度，完善土地供給方式、引導更多的權益型資金支持建設期資產。從REITs發行審批角度，通過聯席審批或綠色通道方式，加強住建、國土、發改、財政、國資、稅務等各部門的協同。在財稅政策方面，建議完善相應配套機制。舉例而言，根據現行財稅政策，公租房在重組過程中涉及的土地增值稅免徵條件與房地產開發企業銷售房產行為基本一致、無特殊優惠。