金開貸投資

1. 房地產項目開發貸款要求資本金比例不低於35%，請問現在銀行實際能貸總投資多少比例

《商業銀行房地產貸款風險管理指引》對土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等風險控製作了詳盡的指導，將引導商業銀行充分理解和有效控制房地產貸款風險。

2月26日，中國銀監會就《商業銀行房地產貸款風險管理指引（徵求意見稿）》公開徵求意見，由此引發了業界對房地產貸款的廣泛關注和熱烈討論。9月2日，經過廣泛徵求意見修改完稿的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》（以下簡稱《指引》）終於出台。《指引》對土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等風險控製作了詳盡的指導，將引導商業銀行充分理解和有效控制房地產貸款風險。
國土資源部71號令設下的「8·31」「土地大限」剛過，銀監會又出《指引》，房地產業由此再次掀起「金融巨浪」。《指引》的出台是銀監會自成立以來第一次正式向房地產業「開刀」，將對房地產和金融業產生深遠的影響。

房地產業熱度逼人
近幾年,我國房地產業發展速度較快，房地產金融業務也相應快速發展。1997～2002年，房地產開發貸款余額保持了年均增長25.3%的高速度，而個人住房貸款余額更是維持了年均增長113%的「神速」。從2003年到2004年上半年，商業銀行房地產開發貸款余額和個人住房貸款余額仍然保持了較快的增長勢頭。
房地產業快速增長的背後，也暗存著泡沫的風險。國家統計局8月19日公布的數據顯示，今年1～7月，我國商品房平均銷售價格為每平方米2724元，同比上升12.9%，為1996年以來同期的最高增幅。
房地產業的過熱主要表現在兩個方面：一是隨著房地產開發投資的不斷增長而空置率不斷上升；二是房地產消費領域的投資性購房比例不斷上升導致房價虛高而使大部分消費階層承受不起。
許多開發商認為，國內房地產業的投資增長，是以消費的增長為支撐的，因此這種增長是良性增長。當然，如果投資的增長是以自住性房屋消費的增長為支撐的，這種增長是不存在什麼問題的，但我們應該看到，現實的增長卻是投資性購房消費和自住性購房消費共同在支撐，而且投資性購房消費炒高了房價，抑制了自住性消費的釋放，從而導致大量房屋空置。
上海市政府去年底曾公布，上海的投資性購房比例已達16%，接近20%的國際公認警戒線。但這僅僅是政府的數據，真實情況估計要嚴峻得多。而且，最要命的是，大量空置所帶來的風險，風險的大頭並不在於開發商，而在於銀行，其背後是國家財政。
因此有業內專家指出，鑒於目前行業與過去相比並沒有多大改觀的現狀，銀監會的《指引》是遲早會發布的。而且，今後可能還會有控制風險和規范行業的新措施出台。

《指引》嚴格「控險」
由於當前房地產開發商主要依賴銀行機構貸款，一旦市場逆轉，銀行機構的不良資產將大量增長。房地產信貸的高速發展，成為監管部門盡快出台風險控制指引的重要原因。
為防範房地產業的信貸風險，去年6月13日，央行就發布了「121號文」，要求房地產開發商的自有資金不得低於項目總投資的30%，同時還收緊了對建築施工企業、消費者的信貸。
為了遏制房屋按揭貸款不良率上漲的勢頭，6個多月以前（2月26日），銀監會曾向社會公布《指引》的前身——《商業銀行房地產貸款風險管理指引（徵求意見稿）》。6個多月後的今天，當這個《指引（徵求意見稿）》在一片「宏觀調控成效顯著，房地產業泡沫已除」的叫好聲中被漸漸遺忘的時候，銀監會在此時突然拋出了《指引》，再次發出警示信號——中國房地產業仍處於「亞健康」狀態，而《指引》將為市場的健康發展注入一支「強心針」。
銀監會相關負責人認為，從目前的情況看，國內商業銀行識別、衡量、監測和控制房地產貸款風險（包括房地產開發貸款和個人住房貸款）的手段和能力明顯不足。因此，《指引》著重規范商業銀行如何有效管控房地產貸款，旨在引導商業銀行確立全面的風險管理程序以有效識別、衡量、監測和控制所面臨的房地產貸款風險。《指引》規定，商業銀行房地產貸款余額與總貸款余額比不得超過30%，但各行可根據不同地區房地產市場發展狀況的不同而有所區別。這樣就大大減少了房地產貸款的總量。
參與《指引》制定的銀監會政策法規部副主任李伏安表示，房貸會成為中國未來信貸業務中一個很重要的組合，會達到很高的貸款比例。銀監會不希望看到那時房貸比例很大，而不良率也很高，希望通過這個辦法可以達到風險控制的效果。
對於如何達到風險控制的效果這一問題，李伏安認為，控險應從源頭著手。主要通過幾個方面：從微觀層面，需要審核每個法人和個人的借款能力，將其限制在合理的承受范圍內；從宏觀來講，需要通過與人民銀行宏觀貨幣供應量和貨幣政策的配套，使房地產貸款的供應維持總量基本平衡，不要因為房貸的供應過度使房地產的需求過旺，在供給不足的情況下使房產價格虛漲。

個人房貸風險不容忽視
在《指引》中，銀監會對個人住房按揭貸款的規定多達16條（另加兩份附件），占《指引》總條款數的三分之一強，而該比例要比對土地儲備貸款和房地產開發貸款的規定高得多。
一向被各家銀行競相爭奪的個人房貸業務，此次為何成為重點監管的對象？
在金融市場上，人們一向認為個人房貸是風險較低的貸款種類。但是個人房貸風險較低只是相對而言，在房市周期的不同階段，個人房貸風險具有不同的表現形式。如果不能意識到這一點，並採取相應的措施，個人房貸業務的快速發展終將給商業銀行積累巨大風險隱患。
近幾年來，個人房貸業務迅速發展的根本原因就在於該業務風險較低。統計數據顯示，截至目前，商業銀行個人房貸的不良率尚不足0.3%，有的銀行甚至低於0.1%。相比於其他貸款品種，個人房貸確實應算作商業銀行「超低風險」的優質資產。但這並不意味著個人房貸業務就是無風險資產。按照金融學中的有關理論，所謂風險就是指某種資產的實際收益與預期收益發生偏離的可能性或概率。從這一角度來講，無風險資產是不存在的。即使是被喻為「金邊債券」的政府債券，同樣存在這種預期收益與實際收益發生偏離的可能性，即風險。
個人房貸持續期較長（最長為30年），其實際收益與預期收益發生偏離的可能性就更大，即風險更大。據國家統計局的數字顯示，截至去年底，全國個人房屋商業貸款余額高達1.2萬億元。盡管目前國內諸多銀行的房貸壞賬大都控制在0.1%～0.2%之間，但個人住房貸款的風險一般在發放貸款後3～8年中逐步顯現。而目前國內個人住房貸款余額中，80%是2000年以前發放的。據2003年11月某機構不完全統計：四大國有商業銀行作為住房按揭貸款業務量最大的銀行，每天至少產生上百名不能及時還房貸的買房人，雖然只佔總業務量萬分之幾的比例，但銀行為此付出的成本卻越來越多。
銀監會在此次出台的《指引》中加大了銀行直接接觸貸款人的力度，避免對其「盲視」。例如《指引》第三十三條就規定，「銀行應通過借款人的聘用單位、稅務部門、工商管理部門及徵信機構等獨立的第三方進行調查，了解審核貸款申請人及其家庭的資產、負債情況、信用記錄等。」
《指引》還從風險管理的角度要求商業銀行在發放個人住房貸款時應關注借款人的償還能力，將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%以下（含55%）。這樣可以有效控制借款人因收入問題而無法還貸的風險。
此外，銀監會的《指引》在其正文和兩個附件（《銀行個人購房借款申請書》和《風險評估書》）中均規定，商業銀行在發放個人按揭貸款前必須明確貸款人購房到底是自住還是投資，以此來分別評估貸款風險。這意味著，今後投資性購房按揭貸款將被商業銀行特別對待。
根據保守估算，上海、北京、杭州等市商品房購房者中投資（投機）性購房者所佔的比例至少在20%以上。當這種投資性購房比例上升到一定程度時，通過金融手段來限制是非常必要的。如果不加以限制，一旦經濟波動來臨，整個行業的風險將會立即顯現。而《指引》的出台也正是基於這個背景。

房貸月供比例應實行梯度制？
對於《指引》中「將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%以下（含55%）」這一條款，業界和消費者反響各異。
有專家認為，這一比例可以有效控制借款人因收入問題而無法還貸的風險，但並不能從根源上解決商業銀行住房貸款風險。
有消費者表示，月房產支出占收入的50%這一條款有助於整體生活水平的提高，50%的上限是可以接受的。甚至有消費者認為這一比例在20%左右才是最為合適的，這樣更加有利於保證生活品質。
綜合來看，50%的控制比例還是比較寬松的，因為實際操作當中還有很多漏洞。比如個人在提供收入證明時，極有可能虛增收入，而銀行在控制這方面風險的手段明顯不足。
更多人提出，出台政策「引導商業銀行確立全面的風險管理程序，控制房地產貸款風險」是必要的，但要求所有借款人住房貸款的月支出比均控制在收入的50%以下並非必要，尤其是對於那些高收入者而言更是這樣。
實際上，國外如美國等國借款人住房貸款的月房產支出與收入比跨越幅度較大，一般在30%～60%之間，並沒有嚴格限制在一個固定的比例之內。這主要是考慮到個人還款能力的不同，而進行區別對待。
是否應根據不同情況區別對待？這要考慮到兩種情況：一種是除正常工資收入外還有額外收入者。由於工資以外的收入在形式上比較「模糊」，因而較難提供被銀行所認定的收入證明。還有一些高收入者，因為收入遠高於一般人，所以即便是借款比例超出其月收入的一半以上，也不會面臨還貸危機。
因此，有人提出，與其不分收入高低一律限定50%的放貸線，不如實行按照實際收入梯度確定借款比例的政策更合理。比如，在一定收入之內者，以50%以下為宜，收入高過一定數額，貸款比例相應提高。這對於貸款者、銀行、房地產商，都是有利的。

開發商反應平淡
對於房地產信貸業務的管理，業界人士記憶猶新的是去年6月央行頒布的121號文件。將《指引》和121號文件進行對比可以看出，121號文件明確規定房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低於開發項目總投資的30%。而《指引》第四章第十六條規定，商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低於35%。35%的新要求是否表明央行的121號文件已經失去其原先的約束力？
一位接近監管層的不具名專家表示，去年央行的121號文件一定程度上欲達到「迅速製冷」的目的，面對房地產市場潛藏風險不得不馬上控制的情況下，央行不得不強力出手。而當時，銀監會剛剛成立不久，尚無精力和人力著手制定這樣一套完備的規定。
雖然房地產商和銀行對《指引》的可操作性或可執行性仍持一定的保留態度，但是《指引》明確地傳達了這樣一個信號：監管層對商業銀行在房地產領域授信的監管決心已是十分堅定。
也許是因為自121號文件發布以來，歷經土地與資金多重「打擊」的開發商已煉就了過硬的「本領」，從目前各方面的消息來看，《指引》並沒有對開發商產生太大的影響。據報道，近段時間幾乎各大開發企業都在學習、研究《指引》，其結果是幾乎所有的開發項目都將「懸起的心放了下來」。
SOHO中國老總潘石屹曾在公司內專門就《指引》開了一個上午的會，逐條研究了《指引》。潘石屹透露，大家對該《指引》的感覺與央行121文有很大不同，121文當時有很多新東西，對市場影響很大，而該《指引》基本上是在大的政策框架下的一個補充性的規定，沒有更多的新東西。
今典集團老總張寶全則認為，「指引」實施起來比較難，從目前看，能買得起房子的很多人不僅是靠工資的收入，其隱性收入非常大，而現在沒有對個人收入的評估系統，「指引」也沒有相關評定細則，因此，對房地產市場的實際影響不大。

銀行可能面臨執行尷尬
《指引》中還有一條非常醒目，即銀監會及其派出機構根據非現場監管情況，每年至少選擇兩家商業銀行，對房地產貸款的6個事項進行全面或者專項檢查。
《指引》發揮有效作用取決於執行力，那麼銀監會如何保證《指引》能扎實落實？
李伏安指出，這里存在對銀監會的監管思路和理念的認識問題。監管不能取代商業銀行的內部管理和內部控制，不能代替做商業銀行應該做的事情。前提是商業銀行應該做好風險控制，在此之下來做風險的指引和提示。商業銀行要轉變觀念，認識到過去他們想解決這個問題但是不知道從哪裡解決，《指引》給出了銀行認識和掌握風險點的提示，同時給出了同行業遵守的准則，防止無序競爭。真正怎麼做好，銀行內部要自己做工作，要讓下面的業務人員既能把業務做開又能把風險控制好。
「短期來看，《指引》是國家宏觀調控政策的一部分，而長遠來看，如果能夠順利執行，將有望規范整個房貸市場。」民生銀行北京分行機構業務處有關負責人表示。
但是，一些業內人士對《指引》的可操作性表示懷疑。
一家房地產公司的總經理更直言不諱，「上有政策，下有對策」已是司空見慣，「121號文件頒布後，銀行在房貸市場上還是在惡性競爭」！
某商業銀行負責人認為，此次《指引》在非現場監管上的可操作性仍值得商榷。特別是個人徵信系統尚未建立，銀行缺乏便捷的渠道了解客戶的信用情況。如果想找借口，銀行是很好找的。
風險控制住了，業務增長很可能就會受影響。風險控制的關鍵在於銀行，在於銀行能否平衡眼前利益和長遠利益。
盡管《指引》對個人按揭貸款的風險管理規定非常細，但各級商業銀行在執行時肯定會存在很多問題，事實上，目前有很多銀行都無法真正掌握貸款人的實際收入、資產擁有情況和信用情況，而上述問題能否在《指引》出台後真正得到解決，還有待觀察。
某中行消費信貸科人士透露，目前他們總行已在根據《指引》制定相關實施細則。他坦言，雖然從提高銀行風險管理能力角度，《指引》對房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款等多種金融業務提出較全面的指導性意見，但就其在市場上的可操作性而言，肯定不如總行制定的細則。該工行住房金融業務部人士也指出，《指引》更多傳遞的是「銀行要強化風險控制」這樣一種信號，並不具強制性，該行目前還在等總行通知。

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美國驚現房貸風波 風險提醒國內同行

美國頭號按揭貸款企業聯邦國民抵押貸款協會和第二大房地產按揭貸款公司聯邦住房貸款抵押公司近期接連收到了美國證券交易委員會的調查、警告。
業界巨頭面臨指控
聯邦國民抵押貸款協會和聯邦住房貸款抵押公司都是由美國國會創立的，主要負責收購貸款機構的住宅抵押貸款，並以此向購房者提供更多的資金。
去年聯邦住房貸款抵押公司曝出會計假賬丑聞，涉嫌曾在2000～2002年間虛報50億美元收益，由此為導火索，引發了管理層對兩大業界巨頭的關注。去年6月份，聯邦住房貸款抵押公司又解僱了其總裁大衛·格倫，理由是其對檢查公司會計操作的審計人員有所隱瞞。摩根士丹利和花旗都牽扯其中。
去年年底，聯邦住房貸款抵押公司重新公布業績，其2002年修正後利潤為101億美元。聯邦國民抵押貸款協會規模比該公司大得多，但其2002年的利潤僅為46億美元，第二大巨頭要比第一大巨頭利潤高出一倍以上。修正的利潤報告反而引起了整個市場和管理部門更大的關注。
日前，美國證券交易委員會已經向聯邦住房貸款抵押公司發出警告，該公司可能面臨違反證券法的民事指控。
舉債經營危機更深
由於這兩家公司一直採取舉債經營的方式，目前負債額空前巨大，相關會計作假如果處理不慎、引發債務鏈條連鎖反應的話，整個市場都將會受到巨大的沖擊。
得益於美國國會創立的背景，這兩家都能夠低價借款來支撐業務運營。目前，這兩家公司的債務總額高達1.7萬億美元。
在此次事件曝光之前，有許多業內人士指出，這兩家公司規模已變得如此之大，一旦有什麼失誤都可能引發金融體系內更大范圍的癱瘓。美聯儲主席格林斯潘稱抵押貸款公司由債務推動的增長可能會產生系統性風險，除非接受更為嚴格的監管。
為此，今年早些時候，美國司法部專門出台了一份法律意見書，宣布美國財政部有許可權制這兩家公司未來的債券發行。
風險提醒國內同行
國內銀行近幾年的房貸業務發展得非常快，更有業內人士在計劃進行房貸證券化、房地產基金等多種金融創新。美國市場的這一幕房地產按揭風波，也給國內上了一堂很好的風險教育課。
目前對美國這場風波而言，關鍵在於美國政府是否會出面支持這1.7萬億借款。目前來看，在一些發債文件中，政府的立場講得很清楚，盡管這兩家公司是國會特許成立的，但這些債券沒有政府擔保。事件一旦擴散，將影響到每一個債券持有人，對美國經濟造成相當的負面影響。
從中我們可以看出，在處理業務以及進行業務創新時，一定要注意風險問題，要設立嚴格的防火牆制度，以避免公司經營風險擴散為經濟社會風險。
SZ00V

2. 匯盈金服，金開貸，達人貸可投嗎

您一下提出三個平台，無法給您准確判斷，每個平台都有自己的特點，理財模式也不一樣。我只給出合格判斷標准吧:
1.真實的線下借貸業務，線上資料要一一對應。
2.借款標均為平台當地或在其能力覆蓋范圍的區域內.
3.強有力的風控團隊。
風控這塊主要做兩個工作，一個是前期借款標審定的時候對風險進行評估，如果風險在控制范圍之外則一票否決。另一個是貸後進行跟蹤，定期對借款人的經營狀況進行了解、實地調查，對於可能出現逾期要及時預警，把風險扼殺在搖籃內。
4.強有力的線下催收能力。
這個判斷標准主要是在於1.對於抵押物的處理能力2.公檢法社會資源協調能力 3.對於借款人心理分析、處理能力。
5.可靠的平台技術，有不斷改進用戶體驗的意願。
平台需要有自己的技術團隊，對於投資人反饋的需求、提出的問題能夠快速的響應改進。這個會讓投資體驗越來越好，投資人也就更願意在這家平台投資了。
6.強有力的資金調撥能力。
這塊主要是當借款標出現逾期的時候，平台有足夠的能力來調撥資金去進行債權回購。這塊判斷方法在於看股東的社會背景實力。
7.平台上展示的官方資料是否清晰、齊全。
主要是以下幾方面：營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證;管理團隊照片，團隊實力背景介紹;公司內部環境照片。

3. 同樣是國資背景的金開貸和禮德財富哪個好

兩個平台雖然都是國資系的，但是平均預期收益上，禮德財富的10.31%是比金開貸的7.76%要高的，平台的人氣上也是後者領先。其實兩者的背景、合規情況、風控等都做得不錯，所以兩者都可以考慮投資。

產品的風險控制

看所選擇P2P理財產品的產品的平台是否規范，是否有一套完善的風險管控技術，是否有抵押，是否有一套嚴格的信審流程，是否有一個成熟的風險控制團隊，是否有還款風險金，是否每一筆的債權都是非常透明化，是否每個月都會在固定的時間給客戶郵寄賬單和債權列表等等，以上是非常重要的一些問題，所以客戶在進行選擇的時候一定要了解清楚。

所選產品平台實力

一般平台越大，其風險管控越嚴格，因為平台大，所以每一筆債權都是經過嚴格審核，才會轉讓給出借人。另外，公司的實力和規模也是衡量一個公司規范與否一個非常重要的指標。還有公司的注冊資金，在全國的營業部的規模也都是一個非常重要的指標。

合同規范性

認購產品時務必要把合同中的每一條認真的閱讀清楚，摸清每一個條每一個字的具體含義，千萬不要馬馬虎虎的就把合同給簽署了，而對於其中的條條框框一無所知，若將來真的產生風險，後悔也來不及了。

4. 金開貸怎麼樣

金開貸（全稱：陝西金開貸金融服務有限公司），是由陝西金融控股集團與國家開發銀行陝西分行2012年共同發起設立的。以陝西省金融工作辦公室關於陝西金融控股集團有限公司申請設立陝西省金融服務服務平台的批復（陝金融字【2013】1號），由陝西金控獨資設立，屬於陝西金控旗下全資子公司。
金開貸以政府引導、公眾參與、創新發展、合法合規、防範風險的原則，建立公開、高效、可靠、人人享有平等融資權的社會金融環境，引導社會閑散資金支持實體經濟的發展，充分發揮雙方的優勢。
陝西省社會金融服務平台（金開貸）是全國唯一參照銀行標准實現三級等保的P2P平台；唯一國有獨資的P2P平台；唯一通過省金融辦組織的省級金融監管部門聯合驗收的P2P平台。

5. 金開貸的貸款流程怎麼樣的

金開貸僅支持陝西、寧夏、湖北、珠海地區中小企業的貸款，如果你符合要求，直接登錄網站，在「關於我們——合作夥伴」一欄有合作的擔保公司。由於金開貸是擔保公司合作模式，所以必須有擔保公司為你的借款項目做全額擔保。你聯系擔保公司之後，擔保公司會將你的貸款項目推送過來，之後金開貸的項目經理會與你接洽。希望能幫助到您。

6. 聽朋友說國資系p2p獨資平台「金開貸」很可靠安全（年利率9.36%）還給了聚財碼：JKD005F

有些只是誇大的，還是選擇那些安全，低調，踏踏實實做理財的平台吧，背景再大不安全，一樣打水漂

7. 金開貸收益怎麼樣可以投嗎

陝西金開貸金融服務有限公司是陝西金融控股集團控股子公司，國有控股金融服務平台，收益在7%左右，屬於偏低水平。國資系的平台，在背景實力和應對風險的能力來說還是比較靠譜的，如國資系的禮德財富。不過投資都是有風險的，除了看平台的背景，還是要多考察一下平台的其他方面，如風控實力、合規情況、信息披露情況等。

一般人談到理財，想到的不是投資，就是賺錢。實際上理財的范圍很廣，理財是理一生的財，也就是個人一生的現金流量與風險管理。包含以下涵義：

①理財是理一生的財，不僅僅是解決燃眉之急的金錢問題而已。

②理財是現金流量管理，每一個人一出生就需要用錢（現金流出），也需要賺錢來產生現金流入。因此不管是否有錢，每一個人都需要理財。

③理財也涵蓋了風險管理。因為未來的更多流量具有不確定性，包括人身風險、財產風險與市場風險，都會影響到現金流入（收入中斷風險）或現金流出（費用遞增風險）。

一般人談到理財，想到的不是投資，就是賺錢。實際上理財的范圍很廣，理財是理一生的財，也就是個人一生的現金流量與風險管理。包含以下涵義：

①理財是理一生的財，不僅僅是解決燃眉之急的金錢問題而已。

②理財是現金流量管理，每一個人一出生就需要用錢（現金流出），也需要賺錢來產生現金流入。因此不管是否有錢，每一個人都需要理財。

③理財也涵蓋了風險管理。因為未來的更多流量具有不確定性，包括人身風險、財產風險與市場風險，都會影響到現金流入（收入中斷風險）或現金流出（費用遞增風險）。