投資股權房產

『壹』 用房產投資的方式入股，一般都會涉及到哪些稅務問題

投資企業以房地產投資入股獲得被投資企業的股權行為，屬於有償取得「其他經濟利益」，應當按銷售不動產行為徵收增值稅。

『貳』 房地產企業對外股權投資有什麼意義

房地產企業控制著我國最主要的經濟。

『叄』 以房產作投資或作股權轉讓應該交哪些稅

針對整體資產轉讓的模式在實務中運用所碰到的問題，結合下面兩個案例進行詳細分析如下： [案例分析1]某民營房地產綜合開發企業A公司為了構建房地產開發的全新平台，擬先進行架構重組，再通過在證券市場買殼實現上市，A公司之所以要在收購前進行架構重組，是由於A公司以前年度購入的土地儲備以及其他投資性房地產均按歷史成本法入賬，各項固定資產相對於現時市場價格屬低估，其中，A公司賬面資產為2億元人民幣，負債為1億元人民幣，凈資產為1億元人民幣，經評估後的A公司資產為2.8億元人民幣，負債為1億元人民幣，凈資產達到1.8億元人民幣，而A公司擬收購的殼公司股權價值為1.5億元人民幣，A公司的賬面凈資產無法滿足《公司法》關於對外投資不能超過凈資產50%的規定，為了完成該交易以及在下一步將A公司注入上市公司時充分體現其真實的市場價值，公司在充分考慮減少交易稅負條件下形成了以下的重組方案： A公司先成立一家注冊資本為50萬元的有限公司P公司，作為收購主體，然後用A公司的全部經營性資產和負債經評估增值後對P公司進行增資，A公司隨之成為P公司的控股股東。P公司因注入評估增值後的A公司的所有資產和負債，其凈資產符合了《公司法》對外投資的要求，在此基礎上，P公司繼續通過其整體資產向目標上市殼公司的控股股東進行增資擴股，通過控制該上市殼公司的控股股東間接控制上市公司，A公司和P公司上述兩次資產交易同時經當地稅務機關審核確認，同意對上述改組比照整體資產轉讓交易處理，根據國稅發［2000］118號文的規定‚； 作為整體資產轉讓交易的接受企業支付的交換額中，除接受企業股權以外的現金、有價證券，其他資產不高於所支付的股權的票面價值20%的，經稅務機關審核確認轉讓企業可暫不計算確認資產轉讓所得或損失（見表1）。 [案例分析2]某外資甲公司擬收購某民營乙公司，經營木材部分業務及相關資產，經評估確認，甲公司經營木材部分的資產負債情況如下：流動資產為1000萬元人民幣，房屋建築物原值1000萬元，評估價值為1500萬元人民幣，生產設備原值1000萬元人民幣，評估價值為1500萬元人民幣，資產總額經評估合計為4000萬元人民幣，負債總計1000萬元人民幣；所有者權益經評估合計為3000萬元人民幣。 甲公司與乙公司經談判協商後，形成了三個收購方案： 方案一，甲公司以現金3000萬元收購該部分資產及相關業務，乙公司承諾不再經營木材業務；按照稅法規定，該方案乙公司應繳納相關的營業稅、土地增值稅、增值稅和所得稅，其中轉讓房屋及建築物和生產設備應按銷售不動產的規定繳納5%的營業稅，土地增值稅由於增值額占扣除項目比例未超過50%，因此適用稅率為30%，由於生產設備轉讓價超過原值，因此增值稅稅率為4%減半，即按2%繳納，而所得稅稅率則為33%。因此乙公司在轉讓過程中所承擔的稅負為545.925萬元[3000*5%+（1500-1000-75）*30%+1500*2%+（3000-2000-150-127.5）*33%]。 方案二，乙公司將木材部分相關的資產和負債放入一家獨立核算的分支機構，同時乙公司成立一家注冊資本為50萬元的有限公司——丙公司作為被收購主體，然後用這個獨立核算分支機構的全部經營性資產和負債經評估增值後對丙公司進行增資，甲公司最後收購增資後的丙公司。由於符合稅法對企業利用非貨幣性資產對外投資以及符合國稅發［2000］118號文關於整體資產轉讓中轉讓企業暫不計算確認資產轉讓所得或損失的規定，因此該整體資產轉讓的過程不用計繳營業稅、土地增值稅、增值稅和所得稅，但甲公司收購乙公司持有的丙公司股權時，乙公司則需依法繳納股權轉讓所得稅330萬元[（3000-2000）*33%]。 方案三，與方案二大致相同，不同之處在於甲公司選擇收購丙公司的所有資產和負債，根據國稅發[2003]45號《關於執行〈企業會計制度〉需要明確的有關所得稅問題的通知》規定，如符合國稅發[2000]118號文規定的整體資產轉讓行為，其接受企業取得的轉讓企業的資產的成本，可以按評估確認價值確定，不需要進行納稅調整，因此丙公司在轉讓該等資產和負債時，就不需要對該評估增值部分繳納所得稅，但相關的營業稅、土地增值稅和增值稅則應依法徵收，稅負為307.5萬元[3000*5%+（1500-1000-75）*30%+1500*2%]。因此，乙企業在考慮稅負較少的情況下最終選擇了方案三（詳見表2）。 上述兩個案例很好地說明了企業若能靈活運用整體資產轉讓的交易方式，能夠在很大程度上降低重組帶來的稅務負擔。但在實際操作中應注意以下幾個方面： 1.交易必須是整體性資產的轉讓，資產轉讓方如果是一家控股公司，在實際操作中可以將擬交換的控股子公司改造為獨立核算的分支機構。如果轉讓的是一項業務的資產和負債，則可以將該項資產和業務放入一家獨立核算的分支機構，構造符合整體資產轉讓條件的交易標的。 2.應格外注意整體資產轉讓的臨界點，20%的突破將會給交易帶來重大影響，充分利用該所得稅優惠政策來設計交易方案。 3.在實施架構重組前須與當地稅務機關進行溝通並取得一致的共識。由於整體資產轉讓涉及面比較廣，在實際操作中限制條件較多，因此在實施重組前及實施後與稅務機關進行充分的溝通是成功實施的關鍵，況且國稅發［2000］118號文規定，如整體資產轉讓企業和接受企業不在同一省（自治區、直轄市）的，則應報國家稅務總局審核確認。 4.資產接受方可以按照評估價格入賬並計提折舊、攤銷或結轉成本，資產增值部分在稅務處理中可得到認可；根據國家稅務總局國稅發[2003]45號《關於執行〈企業會計制度〉需要明確的有關所得稅問題的通知》規定，如符合《國家稅務總局關於企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發[2000]118號文）第四條第（二）款規定，整體資產轉讓企業暫不確認資產轉讓所得或損失的整體資產轉讓改組，接受企業取得的轉讓企業的資產的成本，可以按評估確認價值確定，不需要進行納稅調整。由於資產增值在稅務處理中能夠得到稅務機關的認可，因此企業應利用資產重估的機會充分將資產增值予以體現，合理地利用該優惠政策為重組後的企業帶來適當的稅收優惠。 5.若企業希望通過整體資產對目標公司增資擴股的方式取得上市公司的控制權，則應適當地繞過上市公司增資擴股受證券法規限制的規定。如上述案例一中的P公司，P公司最終選擇了對上市殼公司的控股公司進行增資擴股，通過控制上市公司的控股股東來間接完成對上市公司的並購，這是因為如直接對上市殼公司進行增資擴股將很大程度上受到證券法規的限制，操作難度大、操作程序非常復雜。因此，選擇適當地繞過上市殼公司，通過對其控股股東增資擴股的方式來達到並購該上市殼公司的目的。 由於整體資產轉讓所享有的稅收優惠是稅法中設定限制條件較多的一條，因此企業應審慎考慮上述所列的幾個方面，靈活運用整體資產轉讓不確認資產轉讓所得並且不需要繳納資產轉讓所得稅的優惠政策，為企業的架構重組和並購交易實現現金流出量的最小化和稅負流出的最大節省發揮其應有的作用。

『肆』 可以以房產作為股權投資入股嗎

很多公司在與其他公司合資的時候想以房產作價入股，那麼一房產作價入內股都需要注容意哪些問題很多人不得而知。以房產作價入股主要是了解土地使用權取得方式以及房產價格的評估。下面就詳細講解以房產作價如果需要注意什麼。

根據我國《公司法》的規定成立公司時股東以房產作價入股是可行的，但是在具體操作的時候應該注意以下幾個問題：

1.公司應該了解該房產的土地使用權的取得方式。如果是以出讓的方式取得的，則不存在障礙；若是以劃撥方式取得的，則該公司應先報有批准權的政府部門審批，獲得批准後再補辦土地使用權出讓手續，繳納土地出讓金，領取土地使用證。

2.以房地產作價投資應經過評估事務所進行價格評估，而不能由產權人自行定價。

3.在完成擬建公司的工商登記後，應及時辦理房地產的產權過戶手續，將該房產的所有權轉移至新公司的名下。如果產權沒有過戶，就等於該項注冊資金不到位，這樣將會損害公司其他股東和公司債權人的利益，並且將受到工商部門的處罰。假如在一定期限內作價出資的房地產無法辦理過戶手續，作為公司股東有以其他方式補齊注冊資本的義務。

可以以房產作價入股公司的，但是以房產作價入股公司是需要注意以上問題，千萬不要忽視任何一個方面。

『伍』 對方房屋以股權方式投資，房產是否過戶

房屋做出資的，所有權要轉移公司名下

公司法
第二十八條 股東應當按期足額繳納公司章程中規定的各自所認繳的出資額。股東以貨幣出資的，應當將貨幣出資足額存入有限責任公司在銀行開設的賬戶；以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續。 股東不按照前款規定繳納出資的，除應當向公司足額繳納外，還應當向已按期足額繳納出資的股東承擔違約責任。

『陸』 私募股權投資基金投資房地產項目的基本標准和操作模式

1、房地產項目成立單獨的項目公司，且項目公司歷史沿革清晰、財務制度健全、賬目清晰，沒有重大的或有糾紛、訴訟，不存在重大的或有負債、對外擔保和負債；項目地理位置優越，市場銷售前景良好，且有明確的可控的退出渠道（最好多項）；
2、公司設立的有限合夥制公司出資不高於原股東方出資的投資額，且能夠保證項目啟動；
3、項目公司70%以上的股權辦理工商過戶至公司設立的有限合夥制公司名下；
4、項目公司財務採取封閉式管理，確保項目資金完全項目的工程建設，公司參與項目公司運作，並負責項目公司的財務資金收支監管、公司全部章證照及財務印鑒的監管；
5、項目公司實現銷售回款優先償還有限合夥制公司的投資及投資回報，公司收回本金及約定的投資回報後，將其名下項目公司股權過戶至原股東方或原股東方指定的第三方名下。
6、私募股權基金在項目運作中扮演財務投資人角色，通過對項目公司財務、全部章證照及財務印鑒的監管，保障可以優先收回本金及回報。退出渠道，可以選擇的其他退出渠道包括項目公司銀行融資後退出，項目公司股權轉讓處置給第三方退出或引入其他戰 略投資者退出等方式實現。

『柒』 公司投資房產和個人投資房產的成本區別是什麼

公司投資房產和個人投資房產的成本區別是：
1：公司投資房產和個人投資房產提供的資料不同。
詳細：
公司轉讓房產需繳納的稅費包括土地增值稅、營業稅、印花稅和企業所得稅。 費率為：要征差額5%的營業稅及其他附加稅(共5.6%)；自行去地稅申報的土地增值稅（全額的0.5%）及企業所得稅（差額25%）。
一旦房產列為公司固定資產，就需要每年列入財務報表計算折舊。一旦公司財務狀況出現問題，房產有可能被抵押、變賣等來彌補欠債損失。

個人投資房產《關於房地產等非貨幣性資產評估增值徵收個人所得稅問題的請示》（閩地稅發[2005]37號）收悉。考慮到個人所得稅的特點和目前個人所得稅徵收管理的實際情況，對個人將非貨幣性資產進行評估後投資於企業，其評估增值取得的所得在投資取得企業股權時，暫不徵收個人所得稅。在投資收回、轉讓或清算股權時如有所得，再按規定徵收個人所得稅，其「財產原值」為資產評估前的價值。所以個人投資房產會便宜許多。

『捌』 在參與投資過程中，股權收購和資產收購是取得房地產的兩種方式。股權轉讓和資產轉讓（整售或散售）是房地

就股權和資產兩種方式而言，適用於買賣雙方的法規和產生的稅務影響大不相同。因此從法律和稅費兩個角度分析收購方式對買賣雙方的影響，從而確定買賣雙方都能接受的最適合有效的收購方式至關重要。
（一）股權收購房地產項目的利弊 股權收購房地產項目的優勢： (1)對交易雙方具有較好的節稅效果，就該項交易行為對交易各方所產生的稅負而言，若該交易採取的是股權轉讓方式，則轉讓方只需承擔因溢價轉讓而應繳納的所得稅以及簽訂股權轉讓合同而應繳納的印花稅，受讓方只需承擔因簽訂股權轉讓合同而應繳納的印花稅;若該項交易採取的是定向增資擴股方式，則項目公司與認購人只需承擔因簽訂增資擴股協議而應繳納的印花稅。 (2)交易手續簡化，就該項交易行為而言，不涉及項目公司資產權屬的變更，一般來說只需要辦理股權變更登記或公司注冊資本變更登記手續即可控制、管理整個項目，在特殊情形下僅僅會涉及交易行為的審批手續，如收購方為外國投資者或者交易標的物為國有產權等情形。 (3)投資回報期短，由於該項交易行為方式對於項目公司已進行的項目開發中的資產權屬、報建手續均不產生實質影響，收購方只需以項目公司名義下投入資金進行後續開發建設即可，無需重新辦理建設手續，不必另行成立地產公司，即可直接進入實質性運作，大大縮短投資回報期。 股權收購房地產項目的劣勢同樣也很明顯： 債務風險不易控制，股權收購僅涉及項目公司股東層面的變更，項目公司的債務並沒有發生變化，仍需由項目公司繼續承擔。因此，項目公司未經披露的負債和或有負債，可能會在收購方收購控制項目公司後顯現出來，由此陷入財務黑洞，從而對收購後的項目公司和收購方的利益造成極大的損害。 （二） 資產收購房地產項目的利弊 資產收購房地產項目的優勢： (1)可規避股權收購方式而可能給收購方帶來的項目公司財務黑洞風險，因為資產收購的效果為項目公司某項資產權屬發生變化，實踐中主要為項目公司名下的土地使用權或在建工程，即僅發生作為交易標的物的特定資產的權屬從項目公司轉移至收購方名下，而該資產之外的項目公司其他資產、負債均不會隨該交易資產一並發生轉移，仍由項目公司自行承擔，與收購方無關。 (2)具有抵扣稅負效果，依據相關稅收法律規定，企業持有的土地和房產，可以每年按比例攤銷或計提折舊，該等攤銷額和折舊額可以在企業繳納企業所得稅前扣除，客觀上起到了抵減收購方企業所得稅的作用。 (3)交易流程簡單，由於收購方不會因交易行為需要承擔項目公司的債務風險，故只需針對擬收購的特定資產的權屬取得的合法合規性以及權屬狀況進行審查認定即可，而無需實施為摸清項目公司家底而另需委託諸如律師事務所、審計事務所等中介機構對項目公司開展周期較強、內容繁雜的項目公司財務與法律盡職調查。 資產收購房地產項目的劣勢： (1)交易手續繁瑣，該交易行為涉及資產權屬、項目批文的變更，要從立項開始，對項目規劃意見書、用地規劃許可證、土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證等各環節逐一辦理變更手續，有的甚至還有可能面臨被調整用地面積、容積率、土地用途等及經濟技術指標的風險。 (2)交易環節產生的稅負較重，收購方應繳納印花稅、契稅以及交易手續費等，被收購方即轉讓方應繳納營業稅及其附加、土地增值稅、印花稅、所得稅等，收購環節的稅負較股權收購相對重很多。 (3)交易行為的可行性受到法律的嚴格限制，如擬收購的資產為項目公司的土地使用權的話，則該資產的交易受《城市房地產管理法》第37、38條的限制，特別是開發投資需達25%的限制。

『玖』 股權投資與房地產，收藏品等傳統投資相比，有哪些優勢

房地產投資最大的機會是在十幾年前，國家把房地產作為支柱型產業，住房商品化改革政策出台，使房地產飛速發展了十幾年。現在房地產進入過飽和時代，房地產是一個需要去泡沫化、去庫存化的領域，已經不代表經濟趨勢。

收藏品歷來就是一個在任何情況下配置比例非常小的品類，不超過10%，它的市場容量也很小。

股權投資投到實體經濟里，實際上選的是好的企業、好的團隊，企業會經營得越來越好。隨著時間的推移，企業會發生翻天覆地的變化，會給投資人帶來確定性的高回報，這是日積月累的結果，投資時間越長，投資人獲得收益的倍數或確定性越高，這是股權投資的特點。

做股票投資的人都希望買到公司的原始股，成本很低。股票投資的非專業人士或機構很難長期持有一個優質公司，原因有二：一是如何選出優質公司，二是選出後如何忽略掉市場波動而長期持有優質企業，能夠做到這點的人很少。

做股權投資實際上是在製造股票，對於二級市場來說，投資的是原始股，會有很高的倍數空間，投資成本很低，比較安全。