房地產融資三個紅線

『壹』 「三條紅線」融資新規箭在弦上 房企「債」不動許多愁

山雨欲來風滿樓。
8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
在此之前，以「三條紅線」為標準的房企融資管理政策在市場流傳。21世紀經濟報道從多個渠道證實了這條消息，但關於該項政策的具體執行尺度和操作細節，尚待進一步細化落地。另據媒體報道，參會房企被要求在9月底前提交最新的資產負債表。
對房地產融資政策的收緊，已是箭在弦上。但在政策落地之前，各種分析與猜測層出不窮，剛從疫情中恢復的房地產業，再度陷入紛擾。
分析人士認為，若嚴格執行，未來房企的融資規模將受到限制，這不僅影響到企業的拿地和融資戰略，藉助「高杠桿」進行快速擴張的時代也可能面臨終結。如今，大家都在等「靴子」的正式落地。
或以試點形式推開
監管層對房地產融資管理的強化，在近期有跡可循。7月24日，「房地產工作座談會」以罕見的高規格召開，並首次提出，「要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場」。
8月13日，21世紀經濟報道獨家報道稱，對於房企債務的管理，將以「三條紅線」為標准。具體為紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：凈負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1倍。
根據「三條紅線」觸線情況不同，將房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔：三項指標全部「踩線」，有息負債不得增加；若指標中兩項「踩線」，有息負債規模年增速不得超過5%；若只有一項「踩線」，有息負債規模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監管層要求，則有息負債規模年增速可放寬至15%。
8月20日召開的座談會，再度強化了融資政策收緊的預期。盡管官方公布的信息較為有限，但對融資實施強監管的信號已經十分明確。
21世紀經濟報道從權威人士處了解到，共有12家房企參加了此次會議，分別是碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。
21世紀經濟報道還了解到，前述會議的基調以座談為主，監管層的主要目的，是通過對幾家大型房企的座談，了解相關情況。但當日並未公布相關政策執行的時間表。
據了解，「降負債」是座談會上傳達出的主要信號。監管層希望通過房企的降負債，來控制金融機構的風險，並維持房地產市場的穩定。但這並不意味著所有的與會房企都要降負債，前述知情人士表示，一些負債率較低的企業並無這方面的執行壓力。
8月28日早間，綠地香港一位管理層在業績會上也證實了這一消息。他表示，公司了解到的情況是相關部門與房企進行了交流，融資新規的實施目前還沒有明確的時間表。
另據了解，監管層很早就醞釀對重點房地產企業實施資金監測和融資管理，此前已有過多輪徵求意見。未來這項政策有可能先在部分企業進行試點，然後逐漸推開。
高杠桿時代的終結？
「萬科是從官方發布的信息了解到，監管機構從防範房地產行業金融風險的角度出發，出台了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，對此公司會認真研究，盡快去適應，按照要求進行落實。」對於融資新政，在8月28日的萬科中期業績會上，萬科總裁祝九勝表示。
在公開表態中，房企大多將這一政策稱為一種「規范」，並認為對行業的健康發展大有裨益。但若根據「三條紅線」進行實際考量，能夠獨善其身的企業並不多。
天風證券根據2019年財務數據，按照「三條紅線」的標准對銷售額較高的50家房企進行了劃分。其中，同時踩到「三道紅線」的房企共14家，同時踩到兩道紅線的房企有10家，踩到一道紅線的房企有14家，全部不踩線的房企僅有12家。
若對參會的12家房企進行劃分，則有4家房企位於全部踩線的「紅檔」，分別是恆大、融創、綠地、中梁；全部不踩線的「綠檔」房企，為保利、中海、華潤、華僑城4家央企；萬科、碧桂園均因資產負債率偏高而位於「黃檔」。
「如果對所有企業都按此標准執行，這一政策的影響范圍可想而知。」北京某大型房企人士向21世紀經濟報道表示，多年來，房地產業主要依靠舉債來實現規模擴張，高負債往往能帶來高增長。若債務規模被控制，意味著通過高杠桿來進行擴張的時代將面臨終結。
短期來看，若債務規模被控制，也將引發一系列的連鎖反應。
在近期的房企中期業績會上，不少房企提及對這一政策的看法。除了強調降負債、抓回款外，很多企業也開始注重拿地和投資，從而提高資金使用效率。
雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林就表示，「我們現在不能亂拿地，下半年會有更好的機遇，在收購合並或其他產業方面在鋪排。下半年如果沒有好地、沒有好項目，我們就到明年拿地，因為拿錯地是很痛苦的一件事情。」
21世紀經濟報道了解到，很多房企已拿到上述文件的原文，並已著手研究，其面臨的主要疑問在於，不清楚具體的政策細節和執行尺度。一些房企已經和相熟的金融機構進行溝通，並未得到確定性的答復。有北京房企人士向記者透露，金融機構也在等待相關指導性文件的正式下發。
當世界經濟面臨修復，當未來依然存在不確定，或是危機、或是機遇，一份對未來經濟發展的指引正當時。
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『貳』 房地產三條紅線指的是什麼

三道紅線分別是生態紅線、耕地保護紅線和城鎮開發邊界紅線。江蘇產業密集、城鎮密集、人口密集，工業企業數、人口密度在各省區中位居前列，國土空間承載負荷大。從省情實際出發，全省生態文明建設大會提出，控制開發強度，節約集約開發，嚴守三道紅線，更多地為生態建設留白。

根據生態紅線和耕地保護紅線，明確城鎮建設區、工業區、農村居民點等的開發邊界。「當下的城鎮化仍有『攤大餅』、無序開發現象，一些地方無序賣地，不僅佔用耕地，對環境資源也造成很大破壞。」劃定城鎮開發邊界紅線，實際上是倒逼城鎮發展模式向節約集約轉型。

房地產項目中的紅線作用：

城市道路系統規劃確定的道路紅線是道路用地和兩側建築用地的分界。

一般來說，道路紅線就是建築紅線。然而，在一些城市，建築紅線被單獨畫在主幹道紅線之外，以將道路的上部空間延伸到兩側，使道路更加開放。

一些公共建築和居住建築應當適當地留出，這有利於人或交通的分布，以及綠化和美化環境。

在建築紅線的控制下，沿街建築前後交錯，既能滿足不同的功能需求，又能避免城市景觀的單調，使城市建築的形態和街景富於變化。

『叄』 「三條紅線」收緊房企融資 下半年土地市場或降溫

今年以來的新冠肺炎疫情影響並沒有阻擋房企拿地熱情。

多家研究機構的統計數據顯示，1-8月，百強房企拿地總額同比顯著上升；50大房企招拍掛拿地金額達1.7萬億創歷史新高；新增貨值超千億房企達到23家；第二梯隊房企拿地最積極，多家房企月均拿地金額同比增加一倍以上，逆勢擴儲勢頭明顯。

不過，近期住建部和央行聯合召開重點房企座談會，明確提出形成了重點房企資金監測和融資管理規則，加上此前的「三條紅線」傳聞，融資收緊信號明顯。業內人士認為，融資收緊已成為房企「懸頂之劍」，同時中央多次強調「房住不炒」，近期土地市場火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等紛紛收緊調控，預計短期土地市場熱度會有所下降。

多數房企拿地不輸去年

1-8月，百強房企拿地總額同比顯著上升，多數房企拿地不輸去年。

中指研究院的數據顯示，1-8月，TOP100房企拿地總額21162億元，拿地規模同比增長7.2%。50家代表房企1-8月月均拿地均值為1906.4億元，顯著高於2019年月度均值。其中，33家房企月均拿地金額超過2019年月度均值。中原地產研究中心的數據也顯示，1-8月50大房企合計拿地金額高達17045億元，同比上漲了5%，創歷史新高。

從克而瑞研究中心的房企新增貨值TOP100排名看，1-8月，恆大、碧桂園、融創位列TOP3。其中恆大和碧桂園年內新增貨值已超過4000億，新增貨值TOP10房企中有9家年內新增貨值突破2000億，新增貨值超千億房企達到23家，較上月新增4家。另外，六成新增貨值集中於銷售20強房企，強者恆強的格局未變。

對於今年以來房企拿地熱度不減的原因，華創證券認為，上半年流動性總量寬松的環境下，整體融資環境改善，房企拿地積極性提升。一季度商品房開發貸余額同比增速小幅抬升，二季度有所回落，但仍然維持兩位數增長；從土拍市場的表現來看，今年4月100大中城市住宅類土地溢價率達到25%，5月至今維持在15%-20%，高於去年同期水平，表明疫情並沒有給房企拿地造成太大的影響，其融資環境反而因貨幣政策的放鬆而有所改善，房企拿地的積極性也隨之提高。

多家房企擬控制拿地

土地市場熱度不減的盛況引起了中央的高度關注。

「7.24」國務院房地產工作座談會明確提出，要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。「8.20」住建部央行重點房企座談會又明確提出，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。加上此前「三條紅線」傳聞，房企融資收緊的信號更加強烈。所謂「三條紅線」，即剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍。根據房企「踩線」情況不同，會按照「紅、橙、黃、綠」四檔來控制有息負債規模年增長速度。盡管該內容未得到官方證實，但是被業內理解為與「8.20」重點房企座談會提出的融資新規內容基本一致。

在近期的房企中期業績會上，「三條紅線」成為備受關注的焦點話題，而「降負債」成為接下來多家房企必須應對的棘手問題，方法除了加強銷售回款，還要控制拿地規模。

年初就已經提出「高增長、控規模、降負債」戰略目標的恆大，在2020中期業績會上明確提出，下半年為進一步降負債，會嚴格控制土地規模，實現土地儲備負增長。力爭平均每年減少3000萬平方米左右。去年已經在積極控杠桿降負債的融創，在2020年中期業績發布會上再次強調，降杠桿是未來三年的重要措施。在今年3月的2019年業績發布會上，融創就表達了今年要謹慎拿地的態度。今年上半年融創已在控制拿地節奏。去年年中開始實施減少拿地策略的富力也表示，未來一段時間內，由於降負債的要求，總體拿地策略仍不會發生變化。

下半年土地市場或降溫

上半年，針對房價地價過熱的情況，多地已經收緊了調控政策。從8月重點城市土地市場看，已經出現了降溫的跡象。

「房企拿地擴張很大程度上依賴於融資，融資三條紅線將限制房企的拿地激進程度，使得地市的周期波動性減弱，起到『穩地價』的作用。」易居研究院研究員王若辰說，二季度40城土地市場較熱，7月份熱度仍有所延續，8月份已經出現短期拐點，隨著調控政策的收緊，預計未來幾個月40城地市量價將繼續有所回落。

對於融資新規的影響，華創證券指出，「三條紅線」規定是從供給端的角度切入，對新增開發項目數量進行限制，從根源上減少信貸資源流入房地產市場，使土拍市場降溫。

『肆』 國家出台對房地產行業的「三條紅線」、「兩控兩壓」等調控政策。這背後的經濟學邏輯是什麼請予以解釋。

三條紅線房地產指的是這是監管層收緊房企融資較為清晰的三條標准，要求控制房地產行業的有息債務增長，並設置了三條紅線，紅線一是剔除預收款的資產負債率不得大於70%，紅線二是凈負債率不得大於100%，紅線三是現金短債比不得小於1倍。根據「三道紅線」的觸線情況，將分為紅、橙、黃、綠四擋，紅色檔三條紅線都觸碰到了不得新增有息負債。橙色檔碰到兩條線負債年增速不得超過5%。黃色檔碰到一條線，負債年增速不得超過10%。綠色檔三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。
供參考。

『伍』 2021地產三條紅線名單完整版是什麼

如圖：

「三道紅線」政策實施一周年來，地產行業底層邏輯發生根本變化。自2020年下半年開始，房企融資環境持續收緊，「紅線」與「補丁」越來越密集，房地產金融監管力度不斷加強。

例如房企的「三道紅線」、銀行房地產貸款的「兩道紅線」、房企商票監管、供應鏈ABS發行限制，以及近期《關於推動公司信用類債券市場改革開放高質量發展的指導意見》對高杠桿企業過度發債的限制，針對房企融資的補丁越來越多。

調整期間，「降負債去杠桿」成為多數大型房企的第一要務。央行金融市場司司長鄒瀾7月22日表示，試點企業資產負債率、凈負債率、現金短債比三項核心經營財務指標明顯改善，負債規模穩步下降，經營融資行為更加審慎自律，整體經營趨於穩健。

然而，一部分中小房企債務違約風險也在持續上升。上半年，多家房企出現實質性違約，評級遭到下調，高負債帶來的風險逐漸暴露，高杠桿率的企業很難繼續藉助再融資維持資金流動性。商票、ABS逐漸被納入監管范圍，藉助無息負債補充資金的能力也面臨控制。

可以預見下半年房地產行業融資環境只會繼續加壓降溫，房企只有加強自身「造血」能力才能保持平穩發展，加速回款、分拆上市補充凈資產都是較為安全有效的措施。