地塊融資

A. 政府讓某局原有地塊重新拍賣，所有地塊還是由某局自己買下來。請問這個過程期間如何發到政府融資的目的

某局可以土地使用權為抵押，獲取銀行貸款，政府收取土地出讓金，一樣實現了政府融資目的。

B. 什麼是融資用地

一、土地融資，是金融行業中的經營模式之一，其實質是將土地作為信用抵押，以獲取資金維持經營的一種模式，其已經成為國際通用的金融模式。

二、融資用地不等於賣地。

土地融資起源於1998年實行的《中華人民共和國土地管理法實行條例》賦予了我國地方政府出讓土地的權力，使地方政府可將土地出讓以獲得土地出讓金、土地稅費等收入，並將其作為地方財源的政策支持。

在地方財政收入遠遠滿足不了城市化快速發展需求、土地管理新政策的大背景下，地方政府土地融資則順運而生。

(2)地塊融資擴展閱讀

內部融資方式包括：

（1）企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金（主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成）等資本由企業自有支配、長期持有。

自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。

（2）預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。

參考資料來源：網路-房地產融資

參考資料來源：網路-投融資規劃

C. 房地產的傳統融資方式有哪些

地塊抵押
在建工程抵押
銷售收入回款
工程方墊資
銀行拆借

D. 部分城市出台措施嚴控房企拿地資金來源

8月17日，濟南、蘇州兩地同時發布土地出讓補充公告，對房企參與競拍的資金來源進行嚴控，包括不得直接或間接使用金融機構各類融資、房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款，其股東不得違規提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等。

資金來源須說明

蘇州發文指出，調整蘇地2021-WG-41號、蘇地2021-WG-42號、WJ-J-2021-019號、WJ-J-2021-022號、WJ-J-2021-023號5宗地塊一次報價有效區間上限，公告時間延長至2021年9月5日。本次出讓的住宅及商住用地僅限具有房地產開發資質的企業參與，申請競買人報名時須同步上傳房地產開發企業資質證書。同一企業及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買。

同時，蘇州對參與競拍房企的資金來源進行了嚴格監管。房地產開發企業在參與土地競拍和開發建設過程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等，購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金；不得使用房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款；不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款；不得使用參與競買企業控制的非房地產企業融資等。競買人須說明資金來源情況，在報名時提交資金來源情況申報表及相應證明材料。

從濟南方面看，參與商品住宅用地競買的企業須由自有賬戶交納競買保證金，同時競買企業股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等；購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，不得使用房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織機構的借款，不得使用參與競買企業控制的非房地產企業融資等。參與競買企業要說明購地資金來源、提供相應證明並對上述要求做出承諾。土地成交後，對競得人繳納的保證金和出讓金由會計師事務所出具是否屬於自有資金的審計報告。對於經審查資金來源不符合要求的企業，取消其競得資格、解除土地出讓合同、收回已出讓土地，競買保證金不予返還。

中指研究院蘇州分院分析師金珂指出，對於第二輪集中土拍，各城市都在有針對性地醞釀新的規則，以更好地實現「穩地價、穩房價、穩預期」的調控目標。一方面，杜絕房企多個馬甲拿地的情況，推動土地市場平穩健康發展，另一方面，對房企的資金實力要求更加嚴格。

房企審慎投資

國家統計局數據顯示，1-7月，全國房地產開發投資84895億元，同比增長12.7%。1-7月，房地產開發企業房屋施工面積891880萬平方米，同比增長9%；土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3%；土地成交價款5121億元，同比下降4.8%。

機構認為，融資環境收緊，房企對下半年新開工將採取審慎態度。克而瑞研究中心指出，繼無錫、杭州之後，或有更多城市對溢價、地價管控升級；在增加住宅用地有效供應的情況下，部分城市或適度放寬土拍要求。而房企將把剩餘資金投入其他具有潛力的二三四線城市，土地購置面積預計將迎來一輪回升。

部分房企近期新增地塊青睞低容積率項目，未來有望推出洋房、別墅等價格高、面積大的低密度住宅項目。

南山控股8月10日晚間公告，全資下屬公司蘇州南山新吳房地產開發有限公司以3.69億元競得南通TR21018號地塊國有建設用地使用權，並取得成交確認書。該地塊位於通州灣示範區納潮河北、珠海路西，地塊面積約為6.46萬平方米，地塊用途為住宅用地，土地使用權出讓年限為70年，1.6≤容積率＜1.9。

首開股份子公司太原首潤房地產開發有限公司以2680萬元競得太原市SG-2112地塊國有建設用地使用權。該地塊土地面積為15656.31平方米，容積率為1.0。此外，公司以7.3億元競得南通市R21013幸余路北、通生路東地塊國有建設用地使用權。該地塊出讓面積為47143.07平方米，容積率為1.20-1.37。

業內人士指出，低密度地塊出讓地區基本上還沒有實行「兩集中」制度。由於實行「兩集中」地區地塊出讓延期，有的房企在「空檔期」摘下這類地塊。

E. 企業拆遷地塊不開工如何融資

我國實行土地公有制度，個人或企業不得享有土地所有權，但是對於土地享有使用權，可以在土地上修建房屋、建立廠房等。國家因為公共用途需要拆遷個人或企業在土地上的建築物或生產廠房時，需要給予企業或個人一定的補償。

F. 廣州住建局：融資地塊土地出讓金可納入舊村全面改造成本

11月5日，廣州(樓盤)市住房和城鄉建設局發布關於印發《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》的通知，該方案適用於廣州市行政區域內城市更新片區策劃方案、項目實施方案編制和審核階段對舊村莊進行的全面改造復建安置等成本核算，實施日期自2019年11月5日至2024年11月4日。
觀點地產新媒體查閱獲悉，舊村莊全面改造成本主要包括前期費用、建安費用、臨遷費用、拆除費用、市政費用、農轉用費用、不可預見費用等。
該辦法指出，現狀房屋拆運費用按不高於每平方米60元的標准核算(包含房屋拆卸、余泥清運、余泥排放及辦理各種手續的行政收費、手續費);搬家補償費按每戶4000元的標准核算(含搬出、搬進費用)。
同時明確，在不突破規劃建築總量的情況下，舊村莊改造范圍內安置住宅復建總量按照「棟」「戶」或者「人」三種方式進行核定，同一項目只可以採用其中一種方式核算安置住宅復建總量。住宅復建總量不含住宅公建配套建築面積。
據悉，舊村全面改造採用先收購房屋後回購的方式實施補償的，收購價扣減回購價後的差額納入改造成本。
舊村莊改造范圍內集體經濟物業復建總量可按現有建築面積或用地范圍兩種方式核定。現有建築面積方式核定的，集體經濟組織物業合法建築面積按1:1核定復建量;以用地范圍方式核定的，包括納入舊村莊改造范圍的村級工業園、堆場、貨倉、露天停車場等用地，按現有用地面積和容積率1.8(毛)計算權益建築面積，其建安費用由村集體自籌，不計入改造成本。
該辦法進一步指出，舊村莊改造范圍內規劃的市政配套及公共服務設施應無償移交政府及相關職能部門，設施用地應當與融資用地同步轉為國有。其中舊村莊復建安置區范圍內的非經營性的設施建設投資均計入改造成本，並優先配套建設。
此外，辦法還提出，融資地塊協議出讓土地使用權測算土地出讓金可納入舊村莊全面改造成本(採用自主改造、合作改造模式的)。融資地價測算依據《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市城市更新辦法配套文件的通知》(穗府辦〔2015〕56號)中《廣州市舊村莊更新實施辦法》以及《廣州市人民政府關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》(穗府規〔2017〕6號)的相關規定執行。

G. 什麼叫融資地塊

類似集資蓋房的模式，一般多是大型開發商去申請此類項目，做的多是政府配套房和保障之類的。

H. 融資地塊樓面地價如何確定

樓面地價是指單位建築面積所分攤的平均的土地價格。房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關系,一是土地本身的價格,二是規劃容積率。樓面地價的計算公式如下： 樓面地價 ＝ 土地價格 / 規劃建築面積 ＝ 土地單價 / 容積率。

I. 年內多地出台新規穩地價 減輕房企融資壓力引導理性拿地

今年政府工作報告中提出，「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期」。《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》也明確指出，「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」，並強調「堅持因地制宜、多策並舉，夯實城市政府主體責任，穩定地價、房價和預期」。
這為今年乃至整個「十四五」時期的房地產市場發展走勢定下了基調。需要注意的是，在穩地價、穩房價和穩預期的「三穩」目標中，穩地價被列在首位。對此，東方金誠房地產行業資深分析師謝瑞在接受記者表示，「穩地價」是「穩房價」和「穩預期」的基礎。房價與地價息息相關，當地價上漲時，往往帶動房價的快速上漲，二者相互影響。只有通過減少地方對土地財政收入的依賴、保持土地持續穩定供應等方式穩定地價，才能穩定房價和預期，保持房地產市場的持續穩定、健康發展。
近幾年，全國各地房地產調控政策頻出，其中不乏穩定地價的政策，並且收效甚佳。貝殼研究院首席市場分析師許小樂對記者表示，以北京為例，2016年北京開始推出的限競房地塊、共有產權住房地塊對於穩地價發揮了積極效果。2016年北京住宅用地樓面價同比上漲超40%，2017年漲幅縮小為4%，2018年、2019年樓面價同比下跌，房價漲幅不斷收窄，2017年以來，新建商品住宅價格累計上漲約10%，總體上低於其他核心城市。
今年以來，地方穩定地價的舉措還在不斷更新。比如1月初，北京市規劃和自然資源委發布《關於北京市海淀區海淀鎮樹村棚戶區改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設用地使用權出讓補充公告》，修改了海淀區海淀鎮樹村和朝陽區金盞鄉小店村3個地塊的競買規則，試點施行「限地價、競政府持有商品住宅產權份額、競高標准商品住宅建設方案」的掛牌方式。這也是北京市土地公開出讓首次採用「競地價 競政府持有商品住宅產權份額 競高標准商品住宅建設方案」方式進行供地。
再比如，1月8日，鄭州市人民政府印發《鄭州市人民政府關於加強土地出讓管理工作的意見》，其中提出，住宅用地可採取「限地價、競自持」方式出讓或熔斷後搖號確定競得人，報(競)價首次達到出讓起始價的120%-130%時熔斷。
此外，近期還有多地試水「兩集中」出讓土地，如青島市自然資源和規劃局於2月24日發布《堅決落實上級有關要求部署2021年住宅用地供應工作》，其中明確，嚴格實行住宅用地「兩集中」同步公開出讓，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告並實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。
在謝瑞看來，穩地價及相關政策對房企產生一定積極影響。一方面，穩地價在某種程度上將助力提升房企整體信用質量，穩地價背景下拿地競爭趨於理性，房價地價倒掛情況減少，銷售利潤率向上向下的彈性減少，穩定性及安全性提升；另一方面，有助於房企合理補庫存，穩地價要保持土地的持續穩定供應，保持合理程度的增長。
許小樂認為，地價平穩除了有助於減輕房企融資壓力外，在穩地價要求下，土地供應及交易信息更公開、透明，利於房企對土地市場供應量價、市場運行趨勢進行客觀判斷，形成合理預期，引導市場回歸理性。並且，房企可以在拿地前更充分的進行拿地成本與收益測算評估，優化住宅方案設計並合理定價，避免因過高的土地溢價擠佔用於產品質量建設的成本。