投資購買商鋪注意事項

A. 投資商鋪收益高 購買商鋪注意事項

商鋪是一個高投入的投資，投資好了也會帶來可觀的高回報，但是正因為其高回報隨之而來也會有高風險。所以在購買商鋪的時候一定要多方考察，理性選擇。同時，還要多關注一些市政規劃和城市發展的狀況，規避投資風險，減少不必要的損失。

1、商鋪的類型

現在的商鋪主要分為臨街商鋪、社區商鋪和寫字樓商鋪，這三種不同類型的商鋪各有其特點，投資者可根據自己的情況選擇。

臨街商鋪

目前，大型的成熟社區和學校附近的商鋪異常火爆，臨街商鋪因為絕對的控制權和固定的回報率吸引眾多投資者。臨街商鋪能夠相對自由地選擇出租或自行營業，並且能夠根據市場定位進行調整。此外，投資回報率由租金決定，所以不必給任何一方承諾固定回報率。對於個人投資者而言，臨街商鋪的優勢更大。

社區商鋪

住宅社區投資小，回報穩定。主要的經營對象主要是住宅社區及附近常住居民，所以多為超市、葯店、果蔬等等這樣的便民服務業。社區中人口多樣，所以商鋪較易出租或轉讓。

寫字樓商鋪

寫字樓商鋪市場前景好，適合中長期投資。寫字樓商鋪的投資一定要特別注意地段。注重該地段的發展潛力，預估該地段今後的發展情況。

2、購買商鋪注意事項

（1）避免「居改非」

「住宅」是專供居住的房屋，「商用房」是從事商業和為居民生活服務所用的房屋，目前市場上某些商鋪是由原來的住宅通過「居改非」變更過來的，完全改變了土地用途，也增加了經營功能。根據相關規定，土地使用者需要改變土地用途的，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記」。所以，你所投資的商鋪如果原來是居住用地的話，沒有經過相關部門的批准，可能以後會存在很多麻煩。購置二手商鋪了解清楚該商鋪的房屋產權證、土地證、抵押或質押狀況的權屬證明等，以免引起產權糾紛。

（2）優先選擇熟悉的地方

最好選擇自己熟悉的地方，對市場進行詳細的調查分析，親自了解區域全面信息。在樓層的選擇上一樓最貴，但是商鋪往往最好租，對投資者也最有保障。臨街商鋪要優先選擇，因為很多每部商場中的店鋪，收到的約束就大了。從而影響投資回報率。

（3）面積不要過大

購買商鋪面積太大不好出租，而且價格貴，所以一般面積在50-100平米比較合適。最好是一層，繁華鬧市地段商鋪因地價較高，投資時盡量注意減小單個門面面積，目標是提高商鋪的單位面積價值；若是二層以上的商鋪，盡量選擇開放式和多通道布局的商鋪，以便讓顧客方便駐足和流動。

了解了商鋪的類型和相關的注意事項，作為在投資者在選擇商鋪的時候就要多注意相關的問題，作為投資和回報成正比。

（以上回答發布於2015-10-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 投資商鋪應該注意什麼

投資商鋪應注意以下問題:

1、地段的選擇：地段決定了商鋪價值的不可復制性，優質地段這是投資商鋪的首要保障，買商鋪一般都是長線投資，選擇一條繁華的商街，給商鋪帶來人氣財氣。

2、選擇大品牌的開發商：選商鋪跟著品牌走，因為商鋪地產是資金要求高、專業整合能力要求強的高難度房地產產品，商鋪後續經營是最關鍵的環節，很大程度上決定了投資者能否獲取穩定的回報。

3、客流群體的選擇：客流量大則商業價值高，反之則小，客流量的大小要看周邊小區數量，以及未來發展規劃，是否有人口增加都直接影響商業客流量。

4、選擇交通便利的區位很重要：便捷路網永遠是發展經濟增長財富的主旋律，有著便捷交通的商鋪投資潛力十分巨大，交通開到哪，人流就跟到哪，意味著財富就涌到哪，是可以讓財富資本快速增值的重要屬性。

(2)投資購買商鋪注意事項擴展閱讀：

商鋪較高的投資潛力刺激了一部分投資者從股票、住宅，轉向商鋪。根據上海中原物業代理有限公司分析，影響商鋪升值的因素主要有以下幾點：

人氣指數大量客流為商業帶來活力。位於商業繁榮地區的商鋪，客流量的走高帶動了商業興旺，為投資商鋪帶來很大空間。因此，選擇商業地段的商鋪就要特別注意來往的客流量；位於小區內的商鋪，小區人氣興旺與否是很重要的因素。

地區潛力商業氛圍濃的地段，商鋪會有較高升值潛力，反之亦然。在市政動態方面，滬上著名的商業街南京路和淮海中路將引來新一輪改造。

C. 購買商鋪需要注意什麼

1、買商鋪之前多調查。

買了商鋪，並不意味著你就旱澇保收、坐享其成了。要調查，面積一樣的商鋪適合什麼樣的商業類型，周邊的消費水平，能支撐什麼水平的品牌，在保守估計的營業額基礎上，預期的租金水平能不能讓商家盈利。

2、盡量不買商場里的商鋪。

不買產權分散的商鋪，只買獨立的商鋪。商場要是整體情況很差，鋪子賣也賣不出去，租也租不出去。那種小產權商鋪看起來成本低，其實投資的變數很大，產權分割出售後，很難統一所有投資人的意願去經營，而且極容易出現惡性競爭，最終淪落成小商品、小集市式的商場。

3、要有商鋪的風險意識。

開店選址，要有前沿的目光，有錢的可以投資買店鋪，但是選擇買店鋪一定要注意幾點，現在不是「一鋪養三代」的時代，如果運行不暢，有可能「三代養一鋪」。

4、買商鋪要有前瞻性。

並不是所有的好地點都一定好賺錢，有時遇到市政規劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時要眼光放遠些，多了解該地區將來的發展情況。當然，除了關注市政規劃外，還要注意該地區未來同業競爭的情況。

5、看準客流和潛在客流。

商鋪選址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對經營小型商鋪的創業者來說，客流的大小直接影響到收入的多少。因此，選擇地理位置優越的商家投資收益較高，但好地段也意味著價格較高，競爭激烈。

相對而言，社區商鋪與沿街店鋪的客流量穩定，投資回報平穩。至於郊區住宅的配套商鋪客源已經固定，就必須從經營上多下工夫了。

6、買了商鋪，不是就此捧上了「金飯碗」。

對商鋪投資的復雜性，投資價值組成、投資回報所需的技術條件等等，都需要有一個清醒的認識。很多商業在銷售時熱熱鬧鬧，然而運營很長一段時間後，卻仍是一片蕭條。即使過了正常的1-2年養鋪期，也看不到希望在哪裡。

D. 投資商鋪的需要考慮的幾個注意事項

1、考慮商鋪的形態。

一般來說，社區商鋪的消費者比較固定，地段、交通對商鋪經營的影響較小;而大型商場或商業街的商鋪與地理位置、交通狀況緊密相關就要潛心分析這方面的情況，不要什麼都一把抓。

2、考慮商鋪的經營項目。

經營項目不同，所屬業態自然不同。業態有「匯集效應」，如果一個地塊某一個業態非常成規模而「規模效應」對於初次投資者比較有利。

3、商鋪區域的選擇

熟悉的區域是優選，對市場進行詳細的調查與分析，親自了解區域全面信息，不要僅僅查看區域分析報告或從別人口中了解的不客觀或者不全面的信息，商鋪地點較好選擇投資者個人比較熟悉的區域。

4、樓層的選擇

租金往往最能體現商鋪的價值，一樓的商鋪往往較好租，租金也高，對投資者也最有保障。臨街商鋪要優先選擇，如果投資者選擇經營大型商場中的店鋪，那麼就要受約於商場制定的各種條件，從而對利潤率和經營者的個人時間支配等方面都有影響。

5、計算商鋪使用率

有沒有自主權。自主權越高，收益越單純。使用率提高一倍，就等於降低一半租金。

6、考慮相關政策。

如交通、道路的改善，如舊區改造，如市政動遷等。經營商鋪是長線投資，對政策的依賴性強以保證商鋪價值的提升。

7、考慮商鋪所在地的商業成熟度。

成熟地帶的商鋪價格很貴，成長地帶的商鋪價格不是很高，注意後者幾年之後可能翻升得很高。兩種地帶的商鋪有各自的投資價值，也存在各自的投資風險，需引起足夠重視。

8、考慮商鋪的後期經營管理。

商鋪更多的風險來自於後期的經營管理。如果經營管理不善，就意味著投資的絕對失敗，所以要提前考察好商管的運營實力。

E. 投資商鋪需要注意什麼

購買商鋪前要注意的六個問題
1、買商鋪之前多調查。買了商鋪，你並不意味著你就旱澇保收、坐享其成了。你要調查，面積一樣的商鋪適合什麼樣的商業類型?周邊的消費水平，能支撐什麼水平的品牌?在保守估計的營業額基礎上，預期的租金水平能不能讓商家盈利?你是個人投資者，不需要像機構投資者那樣撰寫投資報告，但你的心裡得有本清晰的賬。
2、盡量不買商場里的商鋪。 不買產權分散的商鋪，只買獨立的商鋪。商場要是整體情況很差，你的鋪子賣也賣不出去，租也租不出去。那種小產權商鋪看起來成本低，其實投資的變數很大，產權分割出售後，很難統一所有投資人的意願去經營，而且極容易出現惡性競爭，最終淪落成小商品、小集市式的商場。
3、要有商鋪的風險意識。開店選址，要有前沿的目光，有錢的可以投資買店鋪，但是選擇買店鋪一定要注意幾點，現在不是「一鋪養三代」的時代，如果運行不暢，有可能「三代養一鋪」。
4、買商鋪要有前瞻性。並不是所有的好地點都一定好賺錢，有時遇到市政規劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時要眼光放遠些，多了解該地區將來的發展情況。當然，除了關注市政規劃外，還要注意該地區未來同業競爭的情況。並不是所有的好地點都一定好賺錢，有時遇到市政規劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時要眼光放遠些，多了解該地區將來的發展情況。
5、看準客流和潛在客流。商鋪選址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對經營小型商鋪的創業者來說，客流的大小直接影響到收入的多少。因此，選擇地理位置優越的商家投資收益較高，但好地段也意味著價格較高，競爭激烈。相對而言，社區商鋪與沿街店鋪的客流量穩定，投資回報平穩。至於郊區住宅的配套商鋪客源已經固定，就必須從經營上多下工夫了。
6、買了商鋪，不是就此捧上了「金飯碗」。 對商鋪投資的復雜性，投資價值組成、投資回報所需的技術條件等等，都需要有一個清醒的認識。很多商業在銷售時熱熱鬧鬧，然而運營很長一段時間後，卻仍是一片蕭條。即使過了正常的1-2年養鋪期，也看不到希望在哪裡。
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F. 投資商鋪的收益如何 購買商鋪注意事項有哪些

主力店效應

「有主力店的地方，就有無窮的商業機會」，相信每一個商鋪投資人都知道這個道理。一個大型百貨商嘗購物中心將帶動周邊的商業物業全面升值。最典型的案例莫過於朝陽路上的華堂商場了。以前華堂商場所處區域的商業是非常落後的，正是因為華堂的到來，帶旺了周邊的商業，商鋪的價值凸現。如今，華堂前後左右100米之內的50多家商鋪因為華堂而被帶動了起來，個個生意興攏主力店周邊商鋪的經營主要是「寄生」業態，它本身不具備「聚客」能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有藉助主力店的作用才能充分挖掘其商業價值，使商鋪作旺並不斷升值。

品牌店效應

目前，在商鋪租賃和購買市場，品牌客戶比較多。西式餐飲如麥當勞、肯德基、必勝客；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標准和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經營和發展的潛力上講肯定是有保證的，許多經營快餐的企業現在跟著肯德基、麥當勞走就是這個原因。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關鍵。這基本也能從一個側面反映出項目的優劣。

立地條件

商鋪項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業周圍環境和其本身因素對商業經營的影響。所謂「一步三市」，立地差之毫釐，會導致業績失之千里。

一個商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。像王府井大街是全國著名的商業幹道；朝外大街兼具有商業幹道和交通幹道的雙重功能。所以商鋪的價值非常大。對商業選址來說，商業幹道是最好的道路類別，其次就是靠近商業區的交通幹道。

人流從哪一個方向來、顧客是否容易到達等因素也非常關鍵。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔、城市快速路、水系交通等都將影響人流動向。交通欄隔對商鋪價值影響多大，只要留意國展家樂福就知道了。以前家樂福門前沒有隔欄時，從兩個方向來的人流都比較容易去購物，而增加隔欄後對西面來的顧客非常不方便，交通欄隔對家樂福的影響怎麼樣，我們暫不理論，但是對面的許多專賣店和飯館生意就因此受到了很大的影響，即使增加了過街天橋，這種影響也難以被消除。

商鋪的通用性

一些投資人因為沒有豐富的經驗，在買商鋪時只考慮價格，認為只要價格合適就行了，由此增加了自己的投資風險。我們知道，商鋪的價值最終是要通過租賃實現的。而租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設施，而有些鋪並沒有這些，等有人想租賃並提出這些問題的時候，投資人才恍然大悟，但已經晚了，因為像排煙這樣的問題到正式交樓後，誰也解決不了。因此，投資人在買鋪的時候，一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚，那怕以後不經營餐飲，也要做到有備無患。