住建部央行召集房企開會融資新規來

㈠ 地產金融一周回顧 | 傳「三條紅線」試點有望擴圍

消息稱央行、住建部與重點房企座談 「三條紅線」試點有望擴圍

1月5日據財聯社消息，近日央行、住建部召集重點房企舉行座談會。

據悉，與會房企除了去年9月已參與融資新規試點房企，亦包括部分去年未參與試點的房企。有知情人士稱，融資「三條紅線」試點有望擴圍。

觀點地產新媒體了解到，「三道紅線」即依據杠桿水平高低設置三條紅線，扣除預收款後負債率大於70%、凈負債率超過100%、現金短債比小於1倍，央行將房企分為「紅-橙-黃-綠」四檔設置信貸增長規模，對應有息負債增速0、5%、10%、15%。

據過往報道，去年8月20日，央行、住建部、銀保監會召開了房企座談會，與會房企代表包括碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城等。

住建部部長王蒙徽：堅持房住不炒 完善地產金融宏觀審慎管理體系

1月6日，住房和城鄉建設部部長王蒙徽在接受媒體采訪時表示，下一步，將堅決落實中央經濟工作會議部署，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，時刻綳緊房地產市場調控這根弦，全面落實房地產長效機制，強化城市主體責任，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。

一是完善政策協同機制，建立住房與土地、金融聯動機制，加強住宅用地管理，完善房地產金融宏觀審慎管理體系。加快研究編制「十四五」住房發展規劃。

二是健全部省市聯動管控機制，加強對重點城市的指導，實施精準調控。

三是建立監測預警和評價考核機制，常態化開展月度監測、季度評價、年度考核，落實城市主體責任，確保市場穩定。

四是完善輿情監測和輿論引導機制，客觀解讀房地產市場形勢和調控政策。

五是完善市場監管機制，開展整治房地產市場秩序專項行動，維護群眾合法權益。

央行、商務部、國資委等六部委發文：進一步優化跨境人民幣政策

1月4日來自央行官網消息，人民銀行會同發展改革委、商務部、國資委、銀保監會、外匯局聯合發布《關於進一步優化跨境人民幣政策 支持穩外貿穩外資的通知》。

觀點地產新媒體了解，《通知》共包括五個部分，共十五條，涵蓋圍繞實體經濟需求推動更高水平貿易投資人民幣結算便利化、進一步簡化跨境人民幣結算流程、優化跨境人民幣投融資管理、便利個人經常項下人民幣跨境收付、便利境外機構人民幣銀行結算賬戶使用等五個方面內容。

其中，《通知》提出將放寬對部分資本項目人民幣收入使用限制。

上述通知將於2021年2月4日起實施。

泰禾因未能償債收到四川信託、浙商金匯信託訴訟 涉資54億

1月4日，泰禾集團股份有限公司公告稱，收到兩份訴訟。

觀點地產新媒體了解，泰禾集團收到《上海金融法院民事起訴狀》（案號為〔2020〕滬74民初1942號）。該公司因金融借款合同糾紛，被四川信託有限公司提起了訴訟。

泰禾集團未能根據貸款合同約定支付剩餘本金和利息。四川信託因此希望判令泰禾集團償付本金39.95億元及相關利息、罰息等，共計47.97億元。

同時，泰禾集團亦收到《杭州市中級人民法院民事起訴狀》（案號為〔2020〕浙01民初1944號）。泰禾因金融借款合同糾紛，被浙商金匯信託股份有限公司提起了訴訟。

浙商金匯信託於2018年6月25日向上海金閔房地產開發有限公司發放貸款7億元，由泰禾集團、黃其森、黃其森夫人葉荔提供連帶責任擔保。

而後，上海金閔未能根據貸款合同約定支付本金和利息。浙商金匯信託因此希望判決上海金閔償付本金6億元及相關利息、罰息等，共計6.11億元。

富力回售399.88萬手公司債，完成兩筆約139.43億元的債券本息兌付

1月4日，廣州富力地產股份有限公司發布公告稱，公司債券「18富力08」回售金額為39.99億元，回售有效登記數量為399.88萬手。

同時，1月5日，廣州富力地產股份有限公司公告稱，完成兩筆債券的兌付。

觀點地產新媒體了解，富力地產已完成對「18富力10」回售本金及利息支付，涉及回售金額70.2億元，利息4.91億元。

此外，富力地產完成對2016年公司債券（第一期）品種一的本息兌付及摘牌。該債券發行規模為60億元，本期債券利率7.2%。按此計算，利息為4.32億元。

大唐地產超額配售3014.4萬股 獲凈額約1.35億港元

1月4日，大唐集團控股有限公司公告稱，公司超額配股權已由工銀國際融資於2020年12月31日（交易時段後）部分行使，涉及合共3014.4萬股股份，占超額配股權獲行使前根據全球發售初步可供認購的發售股份總數約9%。

公告顯示，大唐地產以促成退還借股協議項下所借的用以補足國際發售中超額分配的部分股份總數，將按全球發售項下每股發售股份的發售價每股股份4.56港元發行及配發超額配發股份。

按此計算，大唐地產將自發行及配發超額配發股份獲得額外所得款項凈額約1.354億港元。

普華永道料港IPO今年總集資額最多4600億港元

1月4日，普華永道發表今年香港新股市場展望，預計今年香港新股市場總集資額達4200-4600億港元，上市公司數目達170間。

並相信香港集資金額今年可重返全球首位，及創自2010年後新高。而去年新股市場總集資額達3977億港元，按年升25.5%。新上市公司數目則按年跌18.5%至154間；當中集資金額超百億港元多達12間，比去年的3間大幅增加。

普華永道相關人士亦指，估計今年中慨股回歸香港上市續活躍，更加比去年有上升趨勢，由去年9間進一步增加至10-15間，集資金額介乎100-150億港元。

港交所計劃次季起優化衍生產品市場的市調機制

1月7日，港交所公布，計劃次季起優化衍生產品市場的市場波動調節機制(市調機制)及開市前時段，容許市調機制於每個交易時段可被多次觸發，以保護市場持正操作。

港交所指，當觸發市調機制時，若價格相對5分鍾前的最後交易價變動幅度超過5%，便會觸發一次5分鍾的冷靜期。機制適用於恆生指數期貨、小型恆生指數期貨、恆生中國企業指數期貨及小型恆生中國企業指數期貨的首兩個合約月份，總計8個合約。

港交所表示，現時市調機制已為市場所熟悉並廣泛接納，為進一步維護市場操作，計劃加強市調機制，容許於每個交易時段可被多次觸發。

另外，於開市前議價時段內，系統會在開市前不經對盤程序而定出「擬定開市價」，港交所計劃在開市前時段及開市前分配時段設立隨機停止機制，以防止競價過程接近結束時可能出現的投機行為，並鼓勵盡早輸入買賣盤。

因應隨機停止機制，開市前時段將會縮短1分鍾，開市前分配時段亦將延長1分鍾。機制適用於早市和午市的開市前議價時段，以及具有優化開市前時段的相關產品。

傳京東物流已選定美林及高盛協助安排香港IPO

1月4日，京東分拆京東物流再有新進展。據外電引述知情人士指，京東物流已委聘美林及高盛為上市負責行，公司計劃集資約40億美元，最快於今年第二至第三季上市，其估值可能達到400億美元。

京東集團2007年開始自建物流，2012年注冊物流公司，2017年4月正式成立京東物流集團。截至2020年9月30日，京東物流在全國運營超過800個倉庫，包含雲倉面積在內，京東物流運營管理的倉儲總面積約2000萬平方米。

此前，公司於2018年完成25億美元融資，當中高瓴資本、紅杉資本、騰訊 、中人壽、鄭志剛名下的K11 Investment亦有份投資。

㈡ 住建部、銀監會出新規，明年的房價會下跌嗎

最近幾年房子的熱度一直持續不降，房價也是一漲再漲，這給很多年輕人帶來了巨大的還款壓力，雖然政府在一直積極調控，但是房價的熱度並沒有減退下去，今年住建部和銀監會都制定出了新規，那麼2021年的房價真的會下降嗎？讓我們拭目以待。

綜合來看，這兩項政策的出台，一個可以限制房企的融資，另一個可以限制購房者的融資，這樣就可以加快降低房地產行業總體的負債率，所以對房價的下降是有積極的影響的

㈢ 住建部央行座談房企：已形成重點房企資金監測和融資管理規則

8月日上午，住房和城鄉建設部、人民銀行同步在官網發布消息稱，8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會等相關部門負責同志，以及部分房地產企業負責人參加會議。

圖片來源：住建部官網
會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
多位地產行業研究分析師認為，此次座談會議的目的依然是保持房地產市場的健康平穩發展。「不斷重申房住不炒的定調，我覺得還是給予市場一個比較穩定的預期。」上海中原地產市場分析師盧文曦表示。
中原地產研究中心統計數據顯示，8月中上旬，房地產行業信用債發行規模高達261億元，在年內處於高位。年內房企累計已經發行債券811隻，合計融資額高達6242億元。
「特別是最近幾天，房企密集發布大額融資，整體看，7月來，房企融資刷新了歷史同期記錄。」中原地產首席分析師張大偉分析認為，房企融資井噴是出現增加融資規則的主要原因，座談會的召開是為了避免房企過度融資，出現金融風險。從房企融資看，房企越來越重視境內融資。7月單月房企融資超過700億元，而且呈現利率降低，數量增加的趨勢。新的融資管理規則，或許會加大房企的合作。
一家上市房企預計，具體的細則會更多體現在窗口指導。
他說，目前，所有涉房類企業發債只能借新還舊，接下來去申請發債時，看批文怎麼給可能就知道各監管部門態度了。他同時表示，從2017年調控到現在，很多房企應該都有所准備。
另一家房企的首席財務官也對澎湃新聞表示，「發債再融額度的審批已經在打折扣了。但我覺得這樣對房企適度、健康發展是有好處的。上半年投放了十多萬億的額度有些超投了。」
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次會議核心點在於，首次從房企的角度談了長效機制，這樣長效機制的工作就更加飽滿了，包括市場、監管和企業。所以這不是簡單打壓開發商，而更多是希望從融資角度去看開發商未來融資和發展。會議繼續強調穩地價等內容，依然有助於穩定後續房企拿地。
比「房企或會加大合作」的看法更進一步的，則是「行業或加速洗牌」。貝殼研究院高級分析師潘浩表示，被新規限制融資的房企有可能延遲或取消近期土地投資計劃；融資收緊使房企銷售回款端壓力驟升，房企大概率將啟動「加速銷售模式」。
中小房企受波及程度要遠大於規模房企，且中小房企自身抗風險能力不足，在新規影響下，融資受限，有可能選擇轉讓全部、部分股權或土地資源。而從長期看，去杠桿、降負債、預防系統性金融風險是確保房地產金融市場平穩健康的重要保障，房企或早或晚都將面臨這一道必考題。
潘浩認為，調整負債結構無論如何勢在必行。去杠桿、降負債是企業發展到一定階段必然面臨的課題，也符合政府政策導向，因此「高負債、高杠桿、高周轉」的發展模式或將逐漸退出企業戰略。其次，財務指標不能實現短期迅速調整，需要長期的債務結構優化。而拆分業務板塊上市、合作開發、多元化模式等也正是目前房企採取的長期應對風險的方式。
會議強調，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利於房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利於推動房地產行業長期穩健運行，防範化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。
此外，會議還就完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成「租購並舉」住房制度等進行了研究。
盧文曦表示，最近長租公寓方面有一些由金融產品引發的亂象，比如租金貸，市場秩序有了一些變動，在座談會中也提到了這一塊，後續肯定會有一個慢慢規范的過程。
此前，市場傳言，監管部門為房地產企業財務指標劃定「三道紅線」，嚴格落實「房住不炒」，意在通過管控房企有息負債增長情況，管控房地產行業杠桿水平，築牢房企安全底線。
中國指數研究院對三道紅線進行了解釋。紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：凈負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1.0倍。
中指院認為，與以往政策不同，「三道紅線」將實現對融資激進企業的精準管控，防範企業風險，倒逼企業理性投資，間接引導土地市場逐步回歸，推動房地產行業健康發展。在「房住不炒」調控主基調下，房地產行業「穩」字當頭。當前，房地產行業融資監管趨緊，為了避免房地產企業密集、高息進行融資，導致行業出現大面積的債務風險，監管部門開始考慮區別管控房企有息負債增長情況，監管更加精細化。「三道紅線」制度能夠強化行業中杠桿水平不高、財務穩健的地產企業優勢，改變行業的長遠預期，更有利於企業實現高質量發展。
根據「三道紅線」觸線情況不同，試點房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四擋。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。
有息負債規模將以2019年6月底為基礎，如果房地產企業：「三線」均超出閾值為「紅色檔」，有息負債規模不得增加；「二線」超出閾值為「橙色檔」，有息負債規模年增速不得超過5%；「一線」超出閾值為「黃色檔」，有息負債規模年增速不得超過10%；「三線」均未超出閾值為「綠色檔」， 有息負債規模年增速不得超過15%。

㈣ 住建部、央行聯合召開房地產企業座談會 研究進一步落實長效機制

8月23日，住房城鄉建設部官網披露，於8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會等相關部門負責同志，以及部分房地產企業負責人參加會議。
據悉，會議認為，黨的十九大以來，有關部門和地方貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，落實城市主體責任，穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產調控政策的連續性、穩定性，穩妥實施房地產長效機制，房地產市場保持了平穩健康發展。
會議還指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
同時，會議強調，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利於房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利於推動房地產行業長期穩健運行，防範化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。
會議還就完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成「租購並舉」住房制度等進行了研究。

㈤ 住建部央行召開房企座談會：出台市場化規則化透明化融資規則

微信公眾號「中國人民銀行」8月23日消息，8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會等相關部門負責同志，以及部分房地產企業負責人參加會議。
會議認為，黨的十九大以來，有關部門和地方貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，落實城市主體責任，穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產調控政策的連續性、穩定性，穩妥實施房地產長效機制，房地產市場保持了平穩健康發展。
會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。
會議強調，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利於房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利於推動房地產行業長期穩健運行，防範化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。
會議還就完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成「租購並舉」住房制度等進行了研究。
（原題為《住房城鄉建設部、人民銀行聯合召開房地產企業座談會》）

㈥ 「三條紅線」收緊房企融資 下半年土地市場或降溫

今年以來的新冠肺炎疫情影響並沒有阻擋房企拿地熱情。

多家研究機構的統計數據顯示，1-8月，百強房企拿地總額同比顯著上升；50大房企招拍掛拿地金額達1.7萬億創歷史新高；新增貨值超千億房企達到23家；第二梯隊房企拿地最積極，多家房企月均拿地金額同比增加一倍以上，逆勢擴儲勢頭明顯。

不過，近期住建部和央行聯合召開重點房企座談會，明確提出形成了重點房企資金監測和融資管理規則，加上此前的「三條紅線」傳聞，融資收緊信號明顯。業內人士認為，融資收緊已成為房企「懸頂之劍」，同時中央多次強調「房住不炒」，近期土地市場火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等紛紛收緊調控，預計短期土地市場熱度會有所下降。

多數房企拿地不輸去年

1-8月，百強房企拿地總額同比顯著上升，多數房企拿地不輸去年。

中指研究院的數據顯示，1-8月，TOP100房企拿地總額21162億元，拿地規模同比增長7.2%。50家代表房企1-8月月均拿地均值為1906.4億元，顯著高於2019年月度均值。其中，33家房企月均拿地金額超過2019年月度均值。中原地產研究中心的數據也顯示，1-8月50大房企合計拿地金額高達17045億元，同比上漲了5%，創歷史新高。

從克而瑞研究中心的房企新增貨值TOP100排名看，1-8月，恆大、碧桂園、融創位列TOP3。其中恆大和碧桂園年內新增貨值已超過4000億，新增貨值TOP10房企中有9家年內新增貨值突破2000億，新增貨值超千億房企達到23家，較上月新增4家。另外，六成新增貨值集中於銷售20強房企，強者恆強的格局未變。

對於今年以來房企拿地熱度不減的原因，華創證券認為，上半年流動性總量寬松的環境下，整體融資環境改善，房企拿地積極性提升。一季度商品房開發貸余額同比增速小幅抬升，二季度有所回落，但仍然維持兩位數增長；從土拍市場的表現來看，今年4月100大中城市住宅類土地溢價率達到25%，5月至今維持在15%-20%，高於去年同期水平，表明疫情並沒有給房企拿地造成太大的影響，其融資環境反而因貨幣政策的放鬆而有所改善，房企拿地的積極性也隨之提高。

多家房企擬控制拿地

土地市場熱度不減的盛況引起了中央的高度關注。

「7.24」國務院房地產工作座談會明確提出，要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。「8.20」住建部央行重點房企座談會又明確提出，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。加上此前「三條紅線」傳聞，房企融資收緊的信號更加強烈。所謂「三條紅線」，即剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍。根據房企「踩線」情況不同，會按照「紅、橙、黃、綠」四檔來控制有息負債規模年增長速度。盡管該內容未得到官方證實，但是被業內理解為與「8.20」重點房企座談會提出的融資新規內容基本一致。

在近期的房企中期業績會上，「三條紅線」成為備受關注的焦點話題，而「降負債」成為接下來多家房企必須應對的棘手問題，方法除了加強銷售回款，還要控制拿地規模。

年初就已經提出「高增長、控規模、降負債」戰略目標的恆大，在2020中期業績會上明確提出，下半年為進一步降負債，會嚴格控制土地規模，實現土地儲備負增長。力爭平均每年減少3000萬平方米左右。去年已經在積極控杠桿降負債的融創，在2020年中期業績發布會上再次強調，降杠桿是未來三年的重要措施。在今年3月的2019年業績發布會上，融創就表達了今年要謹慎拿地的態度。今年上半年融創已在控制拿地節奏。去年年中開始實施減少拿地策略的富力也表示，未來一段時間內，由於降負債的要求，總體拿地策略仍不會發生變化。

下半年土地市場或降溫

上半年，針對房價地價過熱的情況，多地已經收緊了調控政策。從8月重點城市土地市場看，已經出現了降溫的跡象。

「房企拿地擴張很大程度上依賴於融資，融資三條紅線將限制房企的拿地激進程度，使得地市的周期波動性減弱，起到『穩地價』的作用。」易居研究院研究員王若辰說，二季度40城土地市場較熱，7月份熱度仍有所延續，8月份已經出現短期拐點，隨著調控政策的收緊，預計未來幾個月40城地市量價將繼續有所回落。

對於融資新規的影響，華創證券指出，「三條紅線」規定是從供給端的角度切入，對新增開發項目數量進行限制，從根源上減少信貸資源流入房地產市場，使土拍市場降溫。

㈦ 2021年首個「樓市壞消息」傳來，新規下，這2類房子迎「貶值潮」

這些年，我們見證了房價的一路上漲，很少有聽說買房虧損的。

不過，到了近兩年，國家對樓市的調控始終保持著高壓狀態，一方面控制房價過快上漲帶來的購房壓力，更為重要的是，如果任由樓市泡沫聚集，勢必會影響到發展全局。

打一個比方，當地震發生以後，就容易產生堰塞湖，如果一直讓其一直發展到自然崩塌，最終必然會造成更為嚴重的損失，後果不可想像。樓市也是如此，在產生泡沫的過程中不斷地擠出泡沫，乃是一個明智之舉，這些經驗也是建立在歷史上重大樓市泡沫破裂教訓上的。

進入2020年以後，國家對樓市的調控並沒有因為「疫情」的影響而放鬆。據中原地產研究中心的數據顯示，在2020年全年房地產的調控頻次近500次。在連續的調控下，事實上，從南北樓市的差異來看，樓市已進入分化期。

第二類城市遠郊房子。就拿2020年來說，樓市雖然總體平穩，但即便再火熱的城市也有銷售得不好的樓盤，再冷清的城市也有銷售得好的樓盤。換言之，同一座城市內部不同板塊和地段的「冷熱」也各異。大體而言，核心地段去化相對較好，而遠郊則是去化難點區域，就拿筆者所調研的熱點城市來說，市區不少樓盤需要「搖號」，而遠郊開盤半年到1年的樓盤，去化3成以下的一抓一大把。新房如此，區域內的二手房流動性可想而知。

總結一下：隨著2021年進入到房企還債高峰期，再加上「紅線禁令」新規加持下，開發商或不得不主動「出貨」，前面提到的這兩類房子大概率率先被「打入冷宮」，對於我們購房者來說，還是應擦亮眼睛，特別是投資者別掉到「坑」里了。

學習更多房產知識，歡迎關注本號。

㈧ 兩部委召開重點房地產企業座談會：房住不炒 房企融資或再收緊

近日，住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，央行、住房和城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。若房企融資收緊，對房企將有何影響？未來房價會如何走？有業內人士分析，融資收緊必將加速行業洗牌，預計房企可能採取降價跑量、加快建設周期、拆分上市、轉讓等措施。未來房價依然將穩妥發展，部分企業或會針對自身情況進行降價促銷。
監管再度出手給樓市「降溫」。住建部、央行於8月20日在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。
重點房企資金監測和融資管理規則已形成
前述座談會指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房和城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。座談會強調，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利於房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利於推動房地產行業長期穩健運行，防範化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。
記者注意到，在「7·24房地產工作座談會」上，也提出要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。
而近期房企融資出現上漲趨勢。中原地產研究中心統計數據顯示，8月中上旬，房地產行業信用債發行規模高達261億元，在年內處於高位。年內房企累計已經發行債券811隻，合計融資額高達6242億元。
丁祖昱表示：「這是繼7月24日『房地產工作座談會』召開不足一個月後，又一次高規格的房地產行業座談會。兩次座談會，都提到堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，實現『三穩』預期，確保房地產市場保持平穩健康發展。房地產對地方經濟、財政和就業有著至關重要的影響，房地產仍然是中國經濟的壓艙石和穩定器，總體來看，政策調整與房地產漲落密切相關。」
將加速行業洗牌，現金流或更依賴銷售回款
記者注意到，對於房企融資管理規則的具體內容，住房和城鄉建設部、央行官方網站並未披露。「目前暫未收到融資將收緊的相關通知。」一位房企高管向記者表示。
有銀行相關人士表示，近幾年房地產融資一直是受到嚴控的。而此次新規主要監管的是重點房地產企業，尤其上市公司，對他們的融資可能會形成約束，尤其是對負債率比較高的企業是利空。對中小型企業或者沒列入監控和試點的企業影響不大，本來這些企業融資就已被收緊。據了解，此次參會的重點房企主要以TOP20房企為主。
央行發布的《2020年二季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，今年二季度末，人民幣房地產貸款余額47.40萬億元，同比增長13.1%，低於各項貸款增速0.1個百分點，比上季末低0.8個百分點，連續23個月回落；上半年增加2.99萬億元，占同期各項貸款增量的24.7%，比上年全年水平低9.3個百分點。
丁祖昱分析，一旦融資新規落地，將對行業產生較大影響：土地市場降溫，新房銷售加速，對頭部房企是利好，對高負債的房企則影響較大，必將加速行業洗牌。
中原視點分析指出，今年下半年，如果融資渠道受限，房企資金壓力加劇，要改善負債率、改善融資結構，又要沖全年業績， 回款能力將是房企持續經營的關鍵，預計房企可能採取降價跑量、加快建設周期、拆分上市、轉讓等措施。
其中，由於房企現金流更依賴銷售回款。銷售方面，促銷力度可能會加大，促銷活動可能會增加，預計房企在「金九銀十」加大促銷力度的概率會明顯增大，而降價幅度則受制於成本因素和行業監管；房企可能會加快施工進度，工程質量和施工安全值得關注。
此外，有條件的房企，可能會選擇像分拆物業上市等變通方法拓展資金來源；部分房企可能採取轉讓項目或股權等舉措開源，降低資金壓力。
分析 房價將受連帶反應
融資收緊是否意味著房子要降價了？中原視點分析，一線城市和熱門二線的房價依然將穩妥發展。從政策層面看，「房住不炒」的政策定位，是為了房地產市場平穩發展，無論房企融資政策如何調整，實際都是為了確保房價市場的穩定。
其次，房企融資再度收緊，房企拿地熱情短期內或降溫，沖擊激進房企拿地擴張，影響部分房企的正常拿地儲備，尤其在那些房價、地價預期不穩的城市。
嚴躍進表示，房價的決定因素很多，如果融資難度加大，房企一般而言會採取降價促銷的方式。不過，今年一些城市的預售管理有所放鬆，很多高價項目會入市，所以成交結構會變，單純來說房價會因此下跌，可能性並不大。只是，一些企業還是會針對自身情況進行降價促銷。
對於普通買房人而言，中原視點表示，融資收緊並不涉及個人房貸部分，但網傳的融資新規，或將在短期內抑制房價上漲態勢，新房成交價格面臨一定的下行壓力。

㈨ 住建部、央行召開重點房企座談會 網傳的「345新規」未正式出現

8月23日，據央行官網消息，8月20日住建部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，「研究進一步落實房地產長效機制」。
會議涉及多個部門，銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會等相關部門負責人，以及部分房地產企業負責人同時參加會議。
不過，網傳的「345新規」並未在會上得以明確。
監測重點房企資金
此次會議再次重申了房住不炒，「黨的十九大以來，有關部門和地方貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」。
值得注意的是，此次會議表示「形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則」，還強調了「市場化、規則化、透明化的融資規則」。
中原地產首席分析師張大偉認為：「對於執行的影響需要觀察，一方面哪些房企在政策關注范圍內，融資管理規則的具體內容暫時未公開。整體看，政策影響要根據具體規定的制定與執行判斷。」
會議還就完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成「租購並舉」住房制度等進行了研究。

圖片來源：央行官網
「345新規」並未出現
此次會議內容，房地產行業關注頗多。
近期坊間傳言，監管部門擬出台「345新規」，將設置「三道紅線」：紅線一，剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線二，凈負債率大於100%；紅線三：現金短債比小於1倍。
又根據「三道紅線」觸線情況，將試點房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔。
以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。
這和當前的房企融資現狀相關。國家統計局數據顯示，1～7月，房地產開發企業國內貸款16130億元，增長4.9%；利用外資80億元，增長29.9%；自籌資金32042億元，增長3.3%。
中原地產研究中心統計數據顯示，7月單月房企融資超過700億元，而且呈現利率降低、數量增加趨勢。8月中上旬，房地產行業信用債發行規模高達261億元，在年內處於高位。年內房企累計已經發行債券811隻，合計融資額高達6242億元。特別是最近幾天，房企密集發布大額融資。整體看，7月以來房企融資刷新了歷史同期紀錄。
張大偉認為：「房企融資井噴是出現增加融資規則的主要原因，避免房企過度融資，出現金融風險。」
但網傳的「三道紅線」政策並未提及，反而在房地產金融方面強調穩定房企對金融政策的預期，防範化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示：「面對『復雜嚴峻』的經濟形勢，房地產行業需要發揮穩定器作用，同時由於各地各區域在從疫情影響中的恢復速度、程度存在差異，偏熱則防風險、偏冷則適度支持，一城一策、因城施策，加強區域協同，是房地產政策調控的整體方向。」
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，此次會議核心點在於，首次從房企角度談了長效機制，這樣長效機制的工作就更加飽滿了，包括市場、監管和企業。
「所以這不是簡單的打壓開發商，而更多是希望從融資角度去看開發商未來融資和發展。當然會議繼續強調穩地價等內容，依然有助於穩定後續房企拿地。」