買房在開發商銷和代理商銷

㈠ 開發商直接銷售的樓盤是不是基本沒有了都是代理公司在銷售！

現在比較大的房地產開發商還是直銷，就算代理也是分銷。

㈡ 買房子時銷售代理公司的問題

房屋買賣合同，肯定是和開發商簽。其實對買房者沒什麼影響，如果要說有影響的話，主要表現在以下幾個方面：
1、買房者成本增加。應為代理公司要根據銷售業績拿代理費，這個代理費要比開發商自己銷售的費用高很多，而這部分費用要轉嫁給買房者。
2、代理公司為了銷售業績，可能會想盡辦法促進成交，如口頭給客戶以虛假承諾，誇大宣傳等，等大部分單位都銷售完了時候，他們就拿著代理費走了，而遺留問題，如貨不對板等，就留給了買房者和開發商去扯皮。

㈢ 銷售樓盤的人不是開發商，而是代理商，這種方式對購房者有風險嗎

代理你也是要看是何處的公司代理，所謂的代理銷售也就是相當於開發商售樓處的外場銷售，一般開發商都是會指定給有能力而且保險的公司來做代理，所以您可以放心的購買

㈣ 在地產開發商和代理商做銷售

如果你是新入行的銷售人員，建議你先去代理商哪裡，一般代理商那裡都有一套嚴格的培訓制度和激勵制度，能夠使你學到好多房地產行業知識和成功學方面的知識；
如果你想掙錢，那麼你必須尋找一個好的房地產項目（銷售前景好），這就需要你擁有較好的市場分析能力；一般情況下，作商業地產銷售要比住宅銷售更賺錢、更具有挑戰性，但是需要的知識面更廣泛、需要的綜合知識更多……
如果你想提升自己，全面了解房地產開發、管理等方面的知識，那麼您應該去開發公司去鍛煉……
如果還有問題，請來消息咨詢……
如果你是雄鷹，肯定會有廣闊的天空；
如果你是駿馬，肯定會有遼闊的草原……
祝願你在房地產行業能夠得到鍛煉、賺到錢……

㈤ 房地產代理商和自建自銷的房地產開發商，有什麼區別

房地產代理商一般是以代理該批項目為主要商品,與一般仲介代理個零散個別商品房不同,但是工作內容近似.都是幫助房地產銷售,只是對象不同,一個是開發商,一個是個人.一般而言代理商會比仲介公司在項目產品上投入更多更專業一點.

代理過程中開發商都會因銷售完成後,支付一筆代理費用給代理公司作為酬金,此費用最後當然轉嫁到消費者身上,但是代理過程因為有代理商的運作,會比自建自銷的開發商在操作上更專業.對消費者而言更是專業的購房顧問.

自建自銷一般來說,好處是能為消費者節省約1%的代理費用(還須看開發商是否願意降低售價,有的開發商雖自建自銷但也不一定會將費用回饋給消費者),但是因為自建自銷的一些廣告代理業務不夠專業,往往銷售速度不夠快,專業度不夠,也會還會產生更大的成本.消費者也不一定能佔到好處.

總而言之,無論是代理銷售還是自建自售都存在一定的差距,消費者不一定都能知道,找專業代理公司也好,標榜自建自銷也罷,消費者唯有多做功課,努力分析,比較才能不吃虧.

至於工作方面; 代理公司就是專業的代理房產銷售的公司,自建自銷就是開發商自己建立的營銷團隊進行銷售,二者工作內容大同小異,只是一個是甲方一個是乙方的角色罷了.

自建自銷的房地產開發商，書面意思就能看出是自己建自己銷售，而代理商，只是負責項目的銷售工作這一環節，跟前者比起來，類似於其中一個部門而已，如果你要是想進入房地產銷售這一行，可以給你誠懇的建議。

代理商，是最能鍛煉人的地方，要求嚴格，規矩多，如果你什麼都不懂，進去之後在出來，會是一個很優秀的地產銷售人員。就是要多吃苦，多下功夫。

開發商，相比較而言，就自由的多，同樣能學到東西，但是壓力方面就小點，我的建議是，如果你不怕吃苦，剛開始進入這一行，先去代理公司，如果不想過多的磨煉自己，去開發商最好，相對輕松。

㈥ 買房前要看看 開發商的銷售貓膩要弄清

房子作為一種消費品，出售時，包裝很重要。對於買房人來說，房屋總價高，買房要注意的事項有很多。我們經常會看到開發商打出的特價房，直降X萬等廣告宣傳字樣。但老話說，只有買錯的，沒有賣錯的。房子是開發商建的，東西好不好，開發商們自己是最清楚的呢。來看看房產銷售中，隱藏著哪些貓膩吧!

一、新盤的認籌

現在很多的樓盤都喜歡先認籌，就是交付一定金額的錢，先排個號，等到時候開盤了，直接選房，選房成功後還可以享受一定的優惠。這其實是開發商的一種營銷手段，目的在於融資。

開發商會根據認籌的情況來判斷樓盤的關注度，再定出開盤的價格。很多時候認籌的數量是大於推出的房源數量的，這時在開盤的時候就會出現搖號的環節。當然，也有一些是根據認籌的先後順序來選房的。

一般認籌的時候房子還在建，是沒有預售證的。不要盲目跟風，好多時候是開發商自己造勢出來的現象，根據自己的需求去辨別，買期房是有一定風險的。

二、五證不齊就出售

也有一些開發商，在五證沒有辦齊的時候就出售房屋，搞內部認購。大多數的人可能不會注意，往往交了訂金卻發現遲遲不能交房。而你在簽合同的時候，質疑五證，往往得到的借口都是正在辦理，下個月就辦好。

注意事項：如果開發商五證不齊，不推薦購買，也是避免後期的一些麻煩，當然不是所有都會出問題，但是為了避免這些問題的發生，還是應該在購買時了解清楚。

三、代理商和開發商

現在的樓盤出售，往往是代理商居多。往往他們會信口開河承諾你各種優惠和好處，*再以開發商那邊情況有變來搪塞你。開發商給了代理商優惠的價格和周期，有些不良代理商，會在優惠周期過了，繼續以優惠價格吸引你，當你下定了，*再以開發商那邊優惠已經沒有了將你打發掉。這個時候你是買還是不買呢?買的話，無法享受優惠，不買的話，定金/訂金已經交了，也沒有那麼容易要回來了。

在決定購買前，了解優惠的詳細情況，並*有書面的協議寫在裡面，保障自己權益。

四、房產證的產權性質

有的開發商承諾是70年產權的小戶型，結果*變成50年或40年的。開發商*都以申報材料沒有過關，或者房管局那邊只讓辦成這樣等為借口。

像這些細節問題，也可以寫在書面協議，甚*合同里，防止被忽悠，後期也有依據。

五、捂盤銷售

不少購房者在買房中都遇到過這樣的經歷，自己看上的房子，開發商不賣，開發商能賣的房子自己又不太滿意，不買以後又會漲價。隨著房價的不斷走高，許多開發商不再愁房子賣不出去，個別則害怕賣得太快，捂住樓盤，捨不得把房子拿出來銷售。還有一些就是明明有很多房源，但卻故意告訴買房人說，你看好的這個房子現在剩下的房源不多了，以催著你趕緊交定金。

常用的捂盤銷售方式有：

1、對同一批房源分批申請銷售許可證、分批預售，每推出一次新房源漲一次價格。

2、有的開發商乾脆不預售，直接以現房銷售，以達到利潤*化的目的。

3、還有些開發商在施工階段，放緩工程進度達到推遲上市的目的。

4、還有一些樓盤開盤即告*，隔些日子再以「加推新品」的方式，進行分批銷售，等待房價上漲。

5、最常見的變通手法就是以成本高為由高價開盤，嚇退購房者。很多樓盤的開盤價格高於區域價格20%左右，以取得較長的銷售時段，為進一步提價創造機會。

六、開發商出售方式

樓盤出售方式往往是這樣，先出售掉中等品質的，賣掉了三分之一，就會告訴你賣完了，製造銷售火爆的情景，當然不排除請人通宵排隊來造勢。如果銷售情況好，他就會把好樓層，好房型提高價格來出售。*的尾盤，就會低價處理，因為那些沒陽光，沒風景，戶型不正的只有低價才能消化。開發商給出的優惠永遠只有打折，卻從不告訴你打折前的原價是多少，90萬的8.8折比85萬的9.2折還是要貴一萬的。

選擇自己理想的戶型和樓層，不要盲目的去哄搶，那樣只會抬高房價。也不要盲目去相信所謂的折扣，*的實價才是真正的房價。

買房畢竟是一件大事，買房的時候，一定要冷靜理性，不要慌亂，讓自己失去了辨知的能力。買房前*多了解相關的買房知識和注意事項，有備無患。

七、贈送面積過半

「我們的贈送面積過半，買100平方米贈送50平。」樓市促銷花樣繁多，買房贈送花園、陽台、飄窗等是很常見的樓盤促銷手段。這類免費贈送通常讓人很受用。事實上，所謂的「贈送面積」是不計入產權面積的，雖然開發商是絕度不會告訴你這點。更有甚者，購房者還要為「贈送空間」買單，因為贈送面積的項目建築其實是算進了房價。

開發商「無中生有」，購房者可不能任性，羊毛出在羊身上，天上掉餡餅的事情不是那麼容易發生的。對於贈送面積，如果贈送得合理固然好，但如果贈送的部分影響整體的採光和日常使用，那麼就得不償失了。

八、樣板房面積擴容

「你看的這個戶型跟樣板房一樣大。」售姐在帶顧客看樣板房的時候，會十分強調戶型布局合理，面積寬敞。「實際交付面積感覺比樣板房小了不少，就連陽台空間怎麼也變小了」遇到這種情況的購房者不少，有些開發商在修建樣板房時面積往往會「擴容」，90平方米的房子可能做到100平方米以上，讓購房者覺得房間寬敞，戶型設計合理。樣板房的存在就是為了讓購房者看過之後，就喜歡這個戶型，如果做出來的感覺不好，看過之後誰還會買呢?對於購房者而言，樣板房僅僅只能做參考，切勿當真。

（以上回答發布於2016-11-18，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈦ 買房的一些技巧勢：代理商跟開發商要分清楚

買房向來不是一蹴而就的,有的朋友們從看房到簽合同就花費了大半年時間,可見馬虎不得。小編梳理了一些買房的基礎知識,幫助大家少走彎路。

選房前

作為菜鳥,沒有買房經驗,需要做好一些基本的買房准備,包括但不限於以下內容:

1、確定買房目標後,應該對自己財產的累積有明確規劃。

2、買房基礎知識需要了解,這些在購房指南上面都能找到。

3、確定買房的區域,然後在區域內選好自己的中意的樓盤。

4、買房子所需的稅費。

5、基本的房貸知識,包括首付比例,月供成本。

選房時

你最先看到的可能是房地產廣告,比如

「距離三環僅需15分鍾」

「零首付買房」

「一站式九年義務教育」

「管家式24小時物業服務」

你需要多長個心眼,對這些廣告多做考察。有了喜歡的樓盤,到了售樓處你需要保持鎮定,特別是在熱情的售樓小姐面前,因為她們有著專業的水準,能看懂你的心思,對項目的介紹也能做到揚長避短。我們建議買房時對於以下關鍵信息要問清楚:

1、合同房價是按建築面積還是套內建築面積計算(建築面積含公攤面積,套內建築面積則不含)

2、具體戶型的價格。通常銷售員給出的價格都是均價,這是個十分模糊的概念,樓市中的均價即一個樓盤的平均價格,它指的是一個項目的整體價位水平,它是在保證開發商一定比例的利潤率的前提下制定的。有了均價,然後在計算出每棟樓每個單元戶型的價格,再考察樓層、朝向、戶型的差異來制定出每套房子的價格。

3、入住時間和入住條件,要核實清楚。

4、關於小區的車位比和物業服務要問清楚,很多小區的車位數都比戶數少,導致車位不足,對於有車一族,需要給予關注。

選房實用的技巧

1、選樓盤時,對採光要重視,很多開發商為了最大限度的保證利潤率,在樓間距上大做文章,導致光照時間嚴重不足,雖然剛剛符合國家標准,但距離舒適仍有較大差距。

2、有學校的樓盤優先考慮,這個不用多說了,對新手來說更是如此,新手多為年輕人,他們對學區有著迫切的需求。

3、貸款比例要慎重。雖然現在央行將首付比例下調到20%,但首付下降就意味著貸款成本的上升,如果負擔不起高企的月供,還是應該想辦法多湊一點首付。

4、不要輕易相信銷售員的承諾,不敢寫進合同的承諾都應該打上問號,因為很多銷售員是代理商的,他們和開發商只是合作關系,很多為了促成交易的承諾未必獲得了開發商的授權。

（以上回答發布於2016-11-17，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈧ 房產首付是給房產銷售代理商還是開發商

房屋首付款是支付給房屋出賣方開發商的。

㈨ 房地產代理商和自建自銷的房地產開發商，有什麼區別，哪個更好呢

房地產代理商一般是以代理該批項目為主要商品,與一般仲介代理個零散個別商品房不同,但是工作內容近似.都是幫助房地產銷售,只是對象不同,一個是開發商,一個是個人.一般而言代理商會比仲介公司在項目產品上投入更多更專業一點.
代理過程中開發商都會因銷售完成後,支付一筆代理費用給代理公司作為酬金,此費用最後當然轉嫁到消費者身上,但是代理過程因為有代理商的運作,會比自建自銷的開發商在操作上更專業.對消費者而言更是專業的購房顧問.
自建自銷一般來說,好處是能為消費者節省約1%的代理費用(還須看開發商是否願意降低售價,有的開發商雖自建自銷但也不一定會將費用回饋給消費者),但是因為自建自銷的一些廣告代理業務不夠專業,往往銷售速度不夠快,專業度不夠,也會還會產生更大的成本.消費者也不一定能佔到好處.
總而言之,無論是代理銷售還是自建自售都存在一定的差距,消費者不一定都能知道,找專業代理公司也好,標榜自建自銷也罷,消費者唯有多做功課,努力分析,比較才能不吃虧.
至於工作方面; 代理公司就是專業的代理房產銷售的公司,自建自銷就是開發商自己建立的營銷團隊進行銷售,二者工作內容大同小異,只是一個是甲方一個是乙方的角色罷了.