定位策劃報告

Ⅰ 選題策劃定位分析報告怎麼寫

好像要選題書名 選題意圖（包含社會效益、經濟效益） 主要內容 與同類書的比較 相關宣傳（指宣傳方式） 效益預測
我也是剛剛在網路查到一篇分析報告分析出來的，希望對你有幫助。

Ⅱ 寫策劃書時，產品定位應該怎麼寫重點寫點什麼

產品定位的方法 產品定位有許多不同的方法，以下是幾種可行的定位方法。

1． 產品差異定位法 營銷人員應自問：本公司所銷售的產品，有什麼顯著的差異性？Pillsbury公司在麵粉包裝內，附贈麵食食品烹調食譜，使其麵粉和競爭者產生差異性，並稱此為"您想要的麵粉"。Famous Fixtures 公司是利用產品差異特性，做為產品定位的另一個例子，該公司生產及裝設零售店用的商店設備，把自已定位為對零售店擁有豐富經驗的公司，因為其母公司就是零售業---"Famous Fixtures:零售業所擁有、零售業所創設，並經零售業測試過的公司"。所以該公司產品差異性不只是在於其產品，同時也擴及其服務。

產品差異性有時很容易被模仿，如上述第一個例子--Gold Meda麵粉模仿 Pillsbury麵粉，在包裝袋內附加隨贈食譜。但產品特徵如果真正是產品本來就有的特徵，就不容易模仿了，如上述第二個例子。製造商店設備的公司，大多數都不是零售商業者所創設的，他們通常只想製造自己理想中的設備，在生產及裝設零售商設備時，並沒有真正站在零售店的立場來思考。而Famous Fixtures則確實是道道地地由零售店業者所創立的公司。 此外，在這二個定位實例中，產品定位始於差異性，而這些差異性對目標市場都是有意義的。對家庭主婦而言，產品差異性包括為家人烹調食物的新方法或更好的方法。對零售業者而言，Famous Fixtures 具有零售導向，知道如何布置零售店才能提高銷售，同時也了解迅速完成零售店裝置、早日開始營業的重要性。

2． 主要屬性/利益定位法 營銷者自問：產品所提供的利益，目標市場認為很重要嗎？一家醫院針對消費者所做的初級研究中，發現個人保健是病人認為非常重要的利益點，但是沒有一家競爭者強調這一點。因為這家醫院，將它自已按基本推銷想法定位為："我們關心你的……還有很多。"結果使這家醫院在個人保健中，由排名第三迅速提升為第二名，造成雖有4家提供不同層次個人保健的醫院，但卻只有1家強調這種重要特徵為其特有的特性。在此特別強調的是，營銷人員為公司所塑造的外在定位形象，對公司內部人員也會產生積極的影響。

在零售業中，最重要的消費者特徵，莫過於品質、選擇性、價格、服務及地點等。其所持零售觀念，購買特徵會隨著對目標市場的重要性而有所改變。品質和價格不只對零售業者很重要，在為產品與服務定位時，這也是如此，牢記，品質和價格這兩項特徵，會轉變為第三種非常重要的特徵：價值。如果率先塑造，並且確實掌握，價值將是一種絕佳的競爭印象，這也是定位的良好考慮點。 營銷人員曾經成功地協助一家鞋子零售業顧客，將其低價位連銷店的形象，重新定位為富有價值的連銷店。這種價值定位轉換為廣告主題"物美價兼的好鞋子"，避開過分強調價格，而特別強調品質。

3． 產品使用者定位法 找出產品的正確使用者/購買者，會使定位在目標市場上顯得更突出，在此目標組群中，為他們的地點、產品、服務等，特別塑造一種形象。一家紡織品連銷店為自已定位為，以其過人的創意為縫紉業者服務的零售店，即為喜愛縫紉的婦女提供"更多構想的商店"。

一家公司曾以使用者定位法來定位，該公司專門銷售熱水器給公司行號沖泡即溶咖啡，以取代需要釀煮的咖啡。在此例中，針對目標顧客群，直接將產品定位為："在辦公室中泡咖啡的人，向煩人的釀煮咖啡說再見吧！"向在辦公室負責准備咖啡者的個人名單(或職稱)，直接在信函上以"辦公室咖啡准備者"稱呼，此時的定位，則直接針對使用者及辦公室行政人員二者。

4． 使用定位法 有時可用消費者如何及何時使用產品，將產品予以定位。Coors啤酒公司舉辦年輕成年人夏季都市活動，該公司的定位為夏季歡樂時光、團體活動場所飲用的啤酒。後來又將此定位轉換為，"Coors在都市慶祝夏季的來臨"'並向歌手John Sebastian 購得"都市之夏"(Summer in City)這首歌的版權。 另一家啤酒公司Michelob,根據啤酒使用場合為自已定位，然後擴大啤酒的飲用場合，Michelob，將原來是周末飲用的啤酒，定位為每天晚上飲用的啤酒--即將"周末為Michelob而設"，改為"屬於Michelob的夜晚"。

5． 分類定位法 這是非常普遍的一種定位法。產品的生產並不是要和某一事實上競爭者競爭，而是要和同類產品互相競爭。當產品在市場上是屬於新產品時，此法特別有效--不論是開發新市場，或為既有產品進行市場深耕。淡啤酒和一般高熱量啤酒之競爭，就是這種定位的典型例子，此法塑造了一種全新的淡啤酒，不愧為成功的定位法。由於淡啤酒的市場大幅成長，使得美樂淡啤酒(Miller Lite)重新定位為優先選購的領導品牌，以防止被其他淡啤酒影響市場地位--"只有一種淡啤酒……那就是美樂淡啤酒"。

在大眾運輸方面，以產品類別定位的例子，則有一家地方性大眾運輸公司。它揭露開車所花費的成本及停車費太高，所以反對開車，該公司所主張的定位為："搭乘大眾運輸工具最經濟"。

在企業對企業(B2B)營銷的場合，一家廣告公司曾以廣告及營銷代理商的身分，將自已直接定位為不同於其他的代理公司，尤其是和沒能提供完整服務的廣告代理商，有著明顯的差異性：

"如果你的代理商，認為你所需要的只有廣告，你就需要更換一家新的代理商了。"
"如果你的代理商認為廣告和營銷並無不同，你就需要更換一家新的代理商了。"
"如果你的代理商認為促銷是一種不雅的用詞，你就需要檢討這家代理商的去留了。"
6． 針對特定競爭者定位法 這種定位法是真接針對某一特定競爭者，而不是針對某一產品類別，便如Avis挑戰Hertz的做法--"因為我們名列第二，所以心須更努力"。速食零售業中，Burger King 把自已定位為漢堡口味遠勝於麥當勞，溫娣則以"牛肉在哪裡？"向麥當勞挑戰；哈帝則指出這家競爭者的潛在弱點，為自已尋求更有利的定位。

挑戰某一特定競爭者的定位法，雖然可以獲得成功(尤其是在短期內)，但是就長期而言，也有其限制條件，特別是挑戰強有力的市場領袖時，更趨明顯。市場領袖通常不會放鬆懈，他們會更鞏固其定位。Avis 盡管以第二名的姿態，努力向前行，但Hertz 仍然保有其第一名氣地位，麥當勞面對許多競爭者，反而顯得更強勁、更出色。要挑戰市場領袖時，請先自問：公司擁有所需的資源，且管理當局閑情逸致，能夠全力向市場領袖挑戰嗎？公司願意投入所需的資金，來改變目標市場對公司產品和市場領袖的比較結果嗎？公司有能力提供使用者認為具有明顯差異性的產品嗎？請記住：一家小小的公司，很不容易正面挑戰大規模公司。 7． 關系定位法 當產品沒有明顯差異，或競爭者的定位和公司產品有關時，關系定位方法非常有效。利用形象及感性廣告手法，可以成功地為這種產品定位。

在零售業的例子中，美國威斯康辛州Madison市一家小規模銀行Randall州立銀行，就曾經採用這種關系定位法。這家銀行並不大，所擁有的資源也很有限，但卻試圖以分行遍布各地及提供更多服務項目，和大規模金融機構競爭。於是這家小規模銀行，與人們對城市歷史引以為豪的心情建立一種關系，1970年初期定位為"社會古跡的守護者"，此一主題在1976年和建國200年一樣永垂不朽。該銀行的標志也經過修改，以特別強調這種定位。該銀行原來了無生氣的牆壁，也裝上當地巨幅的歷史照片。配合這些改變，製作歌頌該城市歷史的一系列電視廣告，並闡發了"關心Madison，也關懷Randall州立銀行"的主題，結果是幾近魔術般的大獲成功。此一新定位執行的第一年，原本年年衰退的存款，開始呈現大幅成長。值得一提的是，此一存款金額以及佔有率的成長，並沒有投入太多經費。

8． 問題定位法 採用這種定位法時，產品的差異性就顯得不重要了，因為若真有競爭者的話，也是少之又少。此時為了要涵蓋目標市場，需要針對某一特定問題加以定位，或在某些情況下，為產品建立市場地位。 70年代中期，美國的公用事業幾近獨占，雖沒有直接競爭者，顧客卻認為存有可信度的問題。能源成本提高，石油禁運及通貨膨脹加劇的影響，使可信度的問題愈趨嚴重，全美國的公用事業都面臨同樣的難題。於是能源公司把自已定位為：了解及重視顧客所關心之能源問題的公用事業。此一定位反映在房屋成長上："只要我們攜手合作，就能克服"。經事前及事後研究顯示，此一策略在短短的15個星期之內，就大幅改變了顧客對能源公司的態度。 以問題來定為的另一則實例。非營利性的濫用酒精與葯物處理節目，原來被定位為協助治療疾病的節目，此定位針對為數不斷增長的配偶、孩子，或嗜酒/葯物者的僱主等。此定位有必要改變，因為大約有40%的成年人，直接或間接受到酒精及葯物嗜好者的影響，但是其中大多數人既不了解自已的問題所在，也不承認自已的問題。所以，首先必須針對問題，予以定位，其次再尋求解決的方法。因此定位將"此節目是專門協助"改變為"了解及重視受影響之人的問題"。結果迅速產生效果，此新定位的節目執行不到3個月，門票及收益都比上年增加二倍以上。

二、 產品定位的步驟

實戰中，應將產品固有的特性、獨特的優點、競爭優勢等，和目標市場的特徵、需求、慾望等結合在一起考慮。

步驟(一)"分析本公司與競爭者的產品 分析本身及競爭者所銷售的產品，是定位的良好起點。

步驟(二)：找出差異性 比較自已產品和競爭產品，對產品目標市場正面及負面的差異性，這些差異性必須詳細列出適合所銷售產品之營銷組合關鍵因素。 有時候，表面上年來是負面效果的差異性，也許會變成正面效果。

步驟(三)：列出主要目標市場

步驟(四)：指出主要目標市場的特徵 目標市場的慾望、需求等特徵，一一寫出簡單扼要的

步驟(五)：與目標市場的需求， 接著就是把產品的特徵和目標市場的需求與慾望結合在一起。有時候，營銷人員必須在產品和目標市場特徵之間，畫上許多條線，以發覺消費者尚有哪些最重要的需求/慾望，未被公司產品或競爭者的產品所滿足。

Ⅲ 商業地產策劃定位－商業地產項目策劃定位報告

在房地產策劃的發展過程中，經過策劃人不斷的實踐和總結，策劃定位開始逐漸形成，並體現出了房地產策劃定位的一些基本規律。根據房地產項目的具體情況靈活運用這些策劃定位，可以創造出項目典範和營銷經典，提高房地產策劃的科學性和規范性。

一、房地產的策劃定位

（一）房地產戰略策劃定位

戰略策劃是為企業發展或項目開發設計總譜，並幫助企業從全局的需要出發，有效地整合這些專業性操作公司，使其在統一的平台上，協調一致地實現總體目標。
戰略策劃定位內容如下：

1、大勢把握——出思路。在宏觀大勢把握的前提下，根據每個項目的不同特點，找到適合其發展思路。大勢把握包括中國經濟大勢，區域經濟大勢，區域市場需求大勢，區域行業競爭大勢和區域板快文化底蘊。

2、理念創新——出定位。思路確定後，選擇擺脫同質化競爭的迷局，確定差異化發展的突破點，總結、提取出一個能體現並統帥企業或產品發展的靈魂和主旋律。理念創新包括概念創新、預見創新和整合創新。

3、策略設計——出方案。量身定造，針對項目特點設計一套科學的、獨創的、有前瞻性的，且具有可操作性的對策方案。策略設計包括項目總體定位、項目理念設計、項目功能規劃、項目運作流程、項目經營思路和項目推廣策略。

4、資源整合——出平台。幫助項目整合內外資源，包括整合各種專業化公司的力量，創造一個統一的操作平台，讓各種力量發揮應有的作用。資源整合包括企業內部資源整合、企業外部資源整合、行業內部資源整合、行業外部資源整合。

5、動態顧問——出監理。操作過程主要由專業技術企業完成，策劃人作為顧問起參謀作用。顧問監理包括項目重大事件、項目重要環節、項目節奏把握、項目時常引爆和項目品牌提升。

（二）房地產全程策劃定位

房地產全程策劃，簡單地說就是對房地產項目進行「全過程」的策劃，即從項目前期的市場調研開始到項目後期的物業服務等各個方面都進行全方位策劃。全程策劃強調為投資者提供標本兼治的全過程策劃服務，每個環節都以提升項目的價值為重點，圍繞提升項目的價值來運用各種手段，使項目以最佳狀態走向市場。

全程策劃定位內容如下：

1、市場研究——對項目所處的經濟環境、項目面對的當前房地產市場狀況、項目所在區域同類樓盤進行調研分析。

2、土地研究——挖掘土地的潛在價值，對土地的優勢、劣勢、機會和威脅進行分析研究。

3、項目分析——通過對項目自身條件及市場競爭情況分析，確定項目定位策略，決定目標客戶及樓盤形象，決定項目市場定位、功能定位及形象定位。

4、項目規劃——提出建議性項目經濟指標、市場要求、規劃設計、建築風格、戶型設計及綜合設施配套等。

5、概念設計——做好規劃概念設計、建築概念設計、環境概念設計、藝術概念設計。

6、形象設計——開發商與項目的形象整合、項目形象、概念及品牌前期推廣。

7、營銷策略——分析項目環境狀況，突顯其價值。找准項目市場營銷機會點及障礙點，整合項目外在資源，挖掘並向公眾告知樓盤自身所具有的特色賣點。

8、物業服務——與項目定位相適應的物業管理概念提示，將服務意識傳播給員工，構建以服務為圓心的組織架構。

9、品牌培植——抓住企業和項目培養品牌，延伸產品的價值。

(三)房地產品牌策劃定位

品牌就是差異，就是個性。品牌標志著商品的特殊身份，將自身與其它類別的商品區別開來。房地產品牌就是房地產項目具有區別於其他項目的個性，有獨特的目標市場和別的共同認知的目標客戶群，有較高的知名度、美譽度和忠誠度。房地產品牌策劃是對房地產品牌內涵進行挖掘、發現和推廣，使房地產項目贏得人們的信賴。

品牌策劃定位內容如下：

1、品牌策劃以建立項目品牌為中心。

2、品牌策劃就是要建立一流的品質和一流的推廣。品質是品牌的基礎，品牌策劃要從品質入手，創建一流的品質。品牌的推廣是為了要有一流的附加值，要有一流的戰略戰術，要建立一流的物業管理隊伍。

3、品牌策劃中的附加值推廣要有側重點。一是要融入自然的和諧環境，二是要社區服務的社會化，三是要居家生活的信息化。

4、品牌策劃推廣有四個階段。一是「醞釀造勢」階段；二是「培育蓄勢」階段；三是「推廣擴勢」階段；四是「持續升勢」階段。

5、品牌策劃推廣的五種方法。（1）「築巢引鳳」法；（2）「盆景示範」法；（3）「借花獻佛」法；（4）「馬良神筆」法；（5）「巨量廣告」法。

6、品牌策劃的六個工程。（1）軟性推廣工程；（2）公關活動工程；（3）賣場包裝工程；（4）口碑工程；（5）公關危機工程；（6）回訪回程。

（四）房地產商品策劃定位

近幾年來，發展商都在不同的項目中貫徹商品策劃的理念。注重項目商品的細節和細部的完美舒適，創造了許多著名的樓盤。一些對商品策劃有實踐經驗的策劃專業人士，也不遺餘力地倡導商品策劃模式。

房地產商品策劃，就是對房地產及住宅商品進行謀劃和運籌，以滿足人們對房地產商品的特定要求。商品策劃的重點是「顧客就是上帝」，一切圍繞客戶的需求來策劃商品，注重商品的舒適性和藝術性，使人們由對商品的喜愛和喜悅轉而促進人們的身心健康。商品策劃的另一個重點是商品定位和商品設計，商品定位先於商品設計。

商品策劃模式內容如下：

1、商品調研。商品的前期策劃中最重要的是調研，目的是了解需求和供應狀況，為商品定位作好准備。

2、商品定位。在商品調研的前提下，對商品進行具體的恰如其分的位置確定。包括目標客戶定位，這最重要，因為商品竣工後是賣給他們的，還有商品品質定位、商品功能定位、商品地段定位、商品規模定位、商品形象定位等。

3、商品設計。這是策劃的重心，根據對目標客戶的特性分析，商品就為它量身定做。包括規劃設計、建築設計、環境設計、戶型設計等。

4、商品工藝。採用先進的生產工藝，保證商品質量。

5、商品營銷。針對量身定做的目標客戶推出商品的半成品或成品，包括商品的包裝、商品的推廣等。

6、商品服務。這里主要是售後服務，目的是把商品的價值提升和延長。

二、房地產策劃定位的適用性

從房地產策劃定位的具體內容來看，戰略策劃定位側重強調從宏觀大勢的把握與分析上來策劃房地產項目；全程策劃定位著重強調以提升項目價值為重點的全過程策劃服務；品牌策劃定位擅長對房地產項目品牌內涵進行挖掘、發現和推廣；商品策劃定位則在商品的定位和設計上均圍繞著客戶的需求來進行；四大策劃定位都有自己的特色和專長，在具體的策劃實踐中各有一定的適用性，從不同的側面和角度來策劃房地產項目。

(一)戰略策劃定位的適用性

房地產戰略策劃定位從宏觀戰略的高度來策劃項目，因而成功率較高，它具有明顯的特長： 第一，對宏觀大勢的把握能使項目定位準確，找到項目最合適的發展思路。第二，能有效地協調各專業公司圍繞項目的總目標進行操作，並從全局出發實現項目的具體目標。第三，由於是從宏觀戰略的高度來把握和分析項目的，因而最適宜操作大盤項目。

戰略策劃定位對策劃人的綜合素質要求很高，具有哲理性、思想性、創新性素質的策劃人才能勝任。
(二)全程策劃定位的適用性

房地產全程策劃定位特點是「全過程策劃服務"，因而策劃的思路、理念可以貫穿於整個項目。全程策劃在運用中逐漸形成三種不同的策劃方向：

第一種是在項目接手後，從市場調研、規劃設計、建築方案、概念設計、形象設計、營銷策劃、廣告推廣、銷售代理以及售後服務等一系列環節都參與進去，並在各個專業上具體操作，直到項目成功推出市場。這種策劃方向要求策劃人員素質好、水平高、技術全面，從策劃總監、策劃主管、策劃操作的各層面人員都要相互協調、相互合作。而且，要求最低層面的技術人員如建築設計、廣告平面、銷售代理等人員都對策劃規律全面熟悉。這種全程策劃方向難度相當大，目前還較少策劃咨詢公司能承擔這樣的全程策劃。

第二種是項目的一系列環節都參與進去，但不涉及到具體專業操作層面。市場調查、建築設計、形象設計、廣告發布、銷售代理等由各專業公司去操作。全程策劃公司只是做總策劃及統籌，把各種不同的專業公司整合一起，按照總策劃的方向行事。此種策劃方向人員不多，但都是策劃精英，能主持各方面的專業工作，把專業公司協調、統籌好。該策劃方向被運用到眾多的策劃咨詢公司。

Ⅳ 項目定位策劃及設計的委託與監控

項目定位
項目定位有兩個基本的層面，即市場定位和目專標客戶群定位屬
市場定位是項目策劃的核心、本源，是項目全程策劃的出發點和回歸點，是在項目策劃初期就必須首先明確。市場定位的前提是一份市場調研分析報告（調研涵蓋宏觀、中觀、微觀，內容涉及政治、經濟、科技、文化等方面），至少需要能夠回答三個問題：競爭處於什麼態勢？本項目在未來可供選擇的市場取位？本項目相對的優勢和風險在那裡？
這是定位的前提條件，沒有這些，定位顯然是無本之木、無源之水了。在這些素材具備之後，我們首先要考慮的就是項目的市場位置，即項目擬在未來市場中的戰略取位。