招商引資的土地是建設用地嗎

A. 如何判斷該土地是建設用地、宅基地還是土地承包

判斷該土地是建設用地、宅基地還是土地承包地,還是要嚴格按照三者的概念來判斷,實際上三者之間的概念有明顯的不同。

B. 招商引資約定的土地優惠政策可否在招拍掛程序之後得到落實

起草示範文本的基本原則
1.合法性原則
（1）簽約主體要合法
原則上，項目落地縣（市）、區政府或者開發區管委會應作為項目投資合作協議（主合同）的簽約主體，重大招商引資項目涉及市政府承諾相關政策或協調相關事項的，由市政府同投資商簽訂框架合作協議。簽約過程中需重點注意：
一是不能以招商引資合同替代土地出讓合同、特許專營合同等專門的政府合同；並且，招商引資合同與這些專門合同的相關條款內容要保持協調一致。
二是通常情況下，投資協議多由投資商母公司同政府簽訂，而項目實施多由在當地成立的項目公司負責，因此招商引資合同中要注意對投資商義務的包容性問題，即母公司所承諾的相關義務對其項目公司同樣要有約束力。
（2）政府承諾要合法
一是縣（市）、區政府、開發區管委會不能超越許可權替代上級政府或者上級機關做出承諾（如土地供給、規費減免、稅收優惠等等）；
二是涉及公用事業單位提供服務（如水、電、氣、通信等）的，政府只能承諾協調，不能承諾包辦；
三是涉及投資商與第三方關系的，政府不宜輕易承諾兜底責任（如有些項目中政府承諾項目建設過程中所有相鄰關系糾紛均由政府出面解決，保證不讓投資商承擔任何責任等等）；
（3）扶持方式要合法
要把握財政扶持政策和稅收減免、先征後返、即征即退等稅收優惠政策的區別，盡可能多用財政扶持政策，少用稅收優惠政策。
2.雙向約束原則
「雙向約束」是合肥市在招商引資活動中探索和總結出的一套較為有效的管理機制，也是提高招商引資項目成功率的有效手段之一。近年來各縣（市）、區、開發區對外簽訂的重大項目招商引資合同中，都把「雙向約束」機製作為一項重要內容通過具體合同條款予以落實，一方面在國家法律和政策允許范圍內最大限度地給予投資商各種優惠和扶持政策，另一方面也嚴格約束投資商認真履行合同條款，落實項目投資和建設義務，兌現各項經濟指標承諾。實踐證明，在重大項目招商引資合同中全面落實「雙向約束」機制不僅是可行的，同時也是必需的。
3.可救濟性原則
就是一方面要確保所有合同條款的有效性，同時要保證在出現違約的情況下能夠通過訴訟、仲裁等渠道有效地追究違約方的違約責任。從這個角度考慮，招商引資合同應盡量避免約定一些模糊的、不可量化或者無法准確計量的指標。

（四）示範文本中《投資合作協議》相關重點條款的理解與適用
投資合作協議是示範文本中涉及的三份協議中最重要最核心的一份協議，是由政府或開發區管委會與投資方簽訂的。該部分內容將著重從項目建設用地、項目扶持政策和雙向約束機制三個方面對其進行重點闡述。
1.項目建設用地
（1）土地使用權取得方式
《協議出讓國有土地使用權規定》（國土部令第21號）規定，在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規定採取協議方式出讓；但商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，採取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土部令第39號）規定，工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
根據上述規定，絕大多數情況下，投資項目（包括製造業項目、服務業以及其他經營性項目）的建設用地均需要通過招拍掛方式供地。因此，招商引資合同中一定要明確約定項目用地需按規定程序通過招拍掛方式取得，不能採取協議出讓方式供地。
（2）用地規模預審
在招商引資意向階段，縣（市）區、開發區國土部門應提前介入。按照節約集約用地原則，結合投資情況、市場前景、產品工藝、稅收預期、用地預期及在本行業中的排名等，開展用地規模預審，由開發園區填寫《合肥市工業項目用地預審單》報市國土局審查，市國土局審查提出意見報市土委會領導審簽後，方可簽訂入園入區協議（也即投資合作協議）。入園入區協議中的相關規劃、產值（主營業務收入）、財稅約束條款應一並寫入土地出讓合同之中。用地規模預審作為項目用地（計劃）安排的依據，應根據項目建設周期及建設時序來統一規劃，建多少，供多少，分期安排。
（3）地價
地價問題是招商引資合同中的敏感內容。投資合作協議是在招投標工作實際開展之前簽訂的，這時最終供地價格沒有確定，而低於基準地價出讓土地甚至零地價供地都是違規的，因此示範文本中約定投資方應當通過招拍掛方式依法取得項目建設用地的土地使用權。土地使用權性質為出讓工業（商業、住宅）用地，採用掛牌方式出讓的，掛牌價格不低於合肥市政府規定的最低掛牌價格，具體的掛牌價格我們放在補充協議中表述，並在補充協議中約定如投資方競買成功，投資方應及時與合肥市國土資源局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，土地價款以成交價為准。這樣投資方必須通過競買、摘牌等方式取得土地，對其成交價高於意向受讓價的部分，只能通過其他扶持政策予以解決，不能直接通過減免出讓金或者直接退讓土地價款的方式處理。
（4）土地出讓價格的評估堅持依法合規的原則
商業自持部分與商業出售部分和住宅部分，在評估地價時要分類評估、綜合評定。對商業自持部分的要結合業態類型分類評估。對商業自持部分在地價評估方法上可採取成本法，即有基準地價的地區不得低於基準地價，沒有基準地價的地區不得低於土地取得成本。
土地出讓參考價、保留底價由市土地管理委員會集體決策確定。
（5）對轉讓土地使用權的限制措施
明確要求投資方所取得的項目建設用地只能用於本協議約定的項目建設，除非經協議雙方協商一致並經過規劃及國土資源管理部門批准，否則投資方不得以任何方式轉讓土地使用權（包括通過土地使用權出資、項目公司股權轉讓等方式間接進行轉讓）。因情勢變更確需進行全部或部分轉讓的，受讓方只能為政府或者政府指定的第三方。示範文本雙向約束機制中還對此約定了限制性措施，包括要求退還已經兌現的扶持資金、取消尚未兌現的扶持政策直至收回土地等。實踐中，投資商直接轉讓土地的情況較少，多數情況下是通過轉讓項目公司股權或者改變土地用途等方式間接進行轉讓。

C. 鄉鎮企業需要將集體土地轉為建設用地嗎

1、集體建設用地不算農用地，但屬於農村集體所有。
2、因只有鄉鎮企業、鄉鎮村公共設施和公益事業、村民住宅才能使用集體建設用地，如果企業想購買集體建設用地，則需要通過縣級以上人民政府進行徵收，使原集體土地變為國有土地性質，在企業繳納了征地補償安置費用和土地出讓金後，國家才能將土地交付企業使用，因徵用前用途就是建設用地，所以不需要辦理農用地轉用審批手續。
具體程序是先必須由政府進行徵用轉為國有土地後，再通過土地市場掛牌拍賣的方式取得土地的使用權，而不是所有權。

D. 什麼是建設用地

農村建設用地是指鄉（鎮）村建設用地，鄉（鎮）村建設用地是指鄉（鎮）村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。

《土地管理法》實施以來，各地按照國家法律法規和政策積極開展土地登記工作，取得了顯著成績，對推進土地市場建設，維護土地權利人合法權益，促進經濟社會發展發揮了重要作用。

總體上看，我國土地要素市場還不完善，在城鄉之間發展不平衡、不統一，特別是集體建設用地基本被排斥在土地市場之外。

(4)招商引資的土地是建設用地嗎擴展閱讀

措施：

為充分發揮農村集體土地確權登記發證工作成果在國土資源管理各個環節的基礎作用，《通知》提出，農村集體土地確權登記發證與集體建設用地流轉、農村土地整治、農用地流轉、土地徵收等各項重點工作掛鉤。

推動農村集體建設用地在符合規劃的前提下進入市場，與國有建設用地享有平等權益，有利於形成反映市場供求關系的土地價格，建立與城鎮地價體系相銜接的集體建設用地地價體系，促進土地在競爭性使用中實現更合理的配置。

E. 招商引資需要辦理哪些證件土地證需要辦理嗎建設規劃用地許可證呢

如果是租房，不需要辦理建設用地規劃許可證，一般只需要房產證。

F. 如何理解地方政府為招商引資，將農村集體土地50公頃轉變為建設用地「租給」企業的現象

其實就是以租代售，賣地國家不允許，租就管不著了，好理解，全國都這樣

G. 沒有土地證的廠房，但是是地方政府默認建設用來招商引資的，屬於違建嗎

這個是由地方政府有權決定，真的很無奈。

H. 現在一個鄉鎮正在招商引資，我購買土地後，土地的性質屬於什麼能否通過土地向銀行貸款

我覺得就算一個鄉鎮要招商引資 你不給出明確的項目 對方是不會吧土地賣給你的

土地的性質永遠是國有 你買的知識土地使用權 土地使用權的性質是買受

買受的土地使用權可以抵押

但是你說要貸款在土地上進行廠房設備投資 我認為不可以

現在通常的貸款抵押物要求廠房和土地共同抵押（以便於銀行處置抵押物）而一般不接受土地和地上定著物分開抵押

建議你去銀行問問 固定資產貸款 的具體細則

I. 基本農田可以用來招商引資嗎

國家實行基本農田保護制度，嚴格保護基本農田，控制非農業建設佔用農用地。如果是通過了政府土地利用總體規劃，辦理了農用地轉用的審批手續，是可以用於其它用途的。

中華人民共和國土地管理法
第十九條 土地利用總體規劃按照下列原則編制：
（一）嚴格保護基本農田，控制非農業建設佔用農用地
（二）提高土地利用率
（三）統籌安排各類、各區域用地
（四）保護和改善生態環境，保障土地的可持續利用
（五）佔用耕地與開發復墾耕地相平衡。
第三十四條 國家實行基本農田保護制度。下列耕地應當根據土地利用總體規劃劃入基本農田保護區，嚴格管理：
（一）經國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批准確定的糧、棉、油生產基地內的耕地
（二）有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田
（三）蔬菜生產基地
（四）農業科研、教學試驗田
（五）國務院規定應當劃入基本農田保護區的其他耕地。
各省、自治區、直轄市劃定的基本農田應當占本行政區域內耕地的百分之八十以上。
基本農田保護區以鄉（鎮）為單位進行劃區定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農業行政主管部門組織實施。
第四十四條 建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。
省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批准。
在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批准土地利用總體規劃的機關批准。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批准。
本條第二款、第三款規定以外的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准。