房地產公司的資本回報率
㈠ 中國企業的資本回報率是多少
這樣一個簡單的問題卻可以難倒所有研究中國企業的專家學者即使在企業家當中也很少有人可以就他們自己的企業，對這個簡單的問題給出一個令人滿意、信服的答案。 我有一位大學同學，曾經在全球最大的一個投資公司負責投資中國的企業，令他最頭痛的一個問題，就是無法根據中國企業的數據來估算資本的回報率。他常常向我抱怨，中國的很多著名的企業家，特別是國有企業的老總，根本不知道也不關心資本回報率，而在印度，資本回報率則受到相當的重視。 我有許多海外朋友，從報紙、電視上看到中國經濟如此繁榮昌盛，都希望能夠參與中國的淘金熱，但從心底里對投資中國的企業沒有信心，主要就是擔心資本的回報率可能太低及沒有保障。 因此，我可以理解當世界銀行的學者發布研究報告，指出中國國有企業的凈資產收益率(此處凈資產為總資產減去非股東所屬總負債，也可稱作股東資本，英文為equity或equitycapital)從1998年的2％迅速上升到2005年的12.7％，非國有企業的凈資產收益率從7.4％上升到16％，而且中國企業擁有大量的現金收入時，許多長年從事中國企業投資的業界精英感到十分震驚，甚至氣憤。如果中國企業的利潤率是如此之高，為什麼他們作為投資者居然感覺不到？在這些投資者看來，世界銀行的報告簡直是天方夜譚，一定是大錯特錯！ 在這些投資者當中有一位傑出的領袖，他曾經是美國頂尖商學院的教授，目前則是著名的美國新橋投資的合夥人，他就是單偉建博士。單先生在《遠東經濟評論》、《亞洲華爾街日報》、《21世紀經濟報道》等海內外媒體連續撰文反駁世界銀行的報告，而世界銀行的學者也毫不示弱，針鋒相對地給出回應，一些著名投資銀行的經濟學家，也加入了這場論戰。《南方周末》編輯希望我對這場論戰作些評論，幫助讀者理解分歧的原因及其政策意義，這又再次讓我為難，因為論戰的雙方都是我的朋友。 理論上，資本回報率十分簡單清楚，就是利潤與資本之比。可實際上，利潤與資本在中國企業現有的會計、稅收及所有制環境下都不容易測量。 首先，資本是什麼？是注冊資本、固定資產、股本、總資產，還是總資產減去欠股東之外的所有負債、凈資產？如果是股本或凈資產，應該按市場價算還是按賬面價算？ 利潤又是什麼？是不是企業會計報表中報告的利潤？企業會不會為了少繳稅而隱藏利潤？各種不同所有制的企業在中國面臨的會計制度及稅率並不相同，他們的利潤計算方法也就不一定相同。大部分的中國企業還沒有上市，上市與非上市公司的資本與利潤的計算方法也不一樣。中國企業的會計、稅收及所有權制度在改革中也不斷發生變化。 可見，要計算及比較中國企業之間的資本回報率及其變化非常困難。這種情況對中國企業的股東極其不利，錯綜復雜的會計、稅收及所有權制度創造了一個有利於內部人控制的機制，使得外面的股東根本就不知道資本的回報率是多少。最典型的例子，就是大部分國有企業的股東至今為止還不清楚他們有沒有分紅的權利，也從來沒有享受過分紅。 在這種背景下，單偉建先生根據他的觀察、經驗與對數據的推算，斷定中國企業的投資回報率遠比世界銀行報告所指出的要低時，幾乎沒有一個專家學者可以清爽地駁倒他的論點，因為單偉建先生心目中與西方國際市場慣例一致的資本回報率在中國基本上是無法可靠地算出來的。 這正是問題的關鍵，中國企業在會計、稅收及所有權制度及其制度實施方面的缺陷導致投資者的實際真實資本回報率往往遠低於潛在的或隱藏的資本回報率。單偉建先生看到的是中國企業由於在制度基礎設施方面的低效率而導致的對投資者而言資本的低回報、低效率。 可惜，世界銀行的研究人員並不是投資者，他們考慮的是整體宏觀經濟的效率，而不僅是投資者的資本回報及投資效率。如果中國的國有企業沒有利潤，沒有給股東帶來任何回報，但卻能給職工付更高的工資，有更多的現金流用來淘汰替換陳舊的技術與設備，這些國有企業就提高了資本回報率，宏觀經濟的效率也由此有所提高。 世行研究報告主要是探討中國經濟的增長為什麼那麼高及中國高投資率的資金來自何處。他們發現，企業留用現金收入在投資資金中的比重比通常想像的要高，而來自銀行的貸款卻比重較低。 從世界銀行研究人員的角度來看，他們並不需要特別擔心微觀層次由於會計、稅率，及所有權制度導致的分配效率問題，因此，他們選擇用國民收入核算體系這個宏觀分析框架來計算資本的回報率。 使用國民收入核算體系最大的好處是可以避免因會計、稅收及所有權制度不同而導致的不同企業間的非可比性。國家統計局收集企業數據的一個重要目的就是為了計算企業的增加值，而企業的增加值正是國民收入的一部分。增加值的統計有一個統一的標准，不受會計、稅收，及所有權制度不同的影響，因而根據國家統計局國民收入核算數據得出的資本回報率具有很強的可比性。 世界銀行報告中指出國有企業的凈資產收益率大大低於非國有企業及過去幾年凈資產收益率大大上升的宏觀結論因而具有相當的可信度，但這些宏觀結論對廣大的投資者並沒有太多的幫助。 中國的GDP增長一直接近雙位數，可中國的股市曾經一蹶不振多年，為什麼？我們不能因為投資者在股市無法獲利而懷疑中國的GDP增長數字不對。同樣，我自己的研究顯示，中國企業，特別是大企業的生產率增長近幾年非常迅速，但這並不說明投資者能從中獲利。 記得幾年前，我在香港大學主持了一個有關中國貨幣政策的論壇，當時中國貨幣政策委員會的委員李揚(李揚新聞,李揚說吧)先生與單偉建先生也有一場類似的辯論。我當時總結時說了一句話，引得全場大笑，我說「你們的觀點我都同意」。為什麼？我用了一個英文諺語解釋：一杯水是半滿還是半空？(acupishalffullorhalfempty？)仁者見仁、智者見智。問題的關鍵是搞清楚爭論雙方的角度及思維框架，而其中的一些技術細節及概念的誤解，需要澄清，但並不重要。 在我看來，世界銀行及單偉建博士的分析從不同地角度提出了一個共同的政策問題：中國必須進一步改革會計、稅收，及所有權制度及其執行，也就是我常常提到的建立一個現代化的穩固的產權基礎設施，使得學者、社會、投資者都可以准確地理解及測算中國企業資本的回報率，從而大大提高投資的效率。中國的高儲蓄及生產率高增長完全可以支持更高的有效率的投資，但必須控制低效率的投資。
㈡ 房地產行業項目投資回報率如何計算
成本利潤率=稅後利潤/稅前成本，全投資內部收益率與自有資金內部收益率，銷售利潤率=凈利潤/銷售收入
㈢ 房地產投資回報率多少合適
可以這樣計算：
1.投資回報率分析計算公式:投資回報率=(稅後月租金-物業管理費專)×12/購買房屋單價屬
說明:此方法考慮了租金與房價兩者的相對關系,只要結果大於8%都是不錯的投資.但它只是簡單粗略的計算,沒有考慮資金的時間價值,並且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析.
2.投資回收時間分析計算公式:投資回收年數=(首期房款+期房時間內的按揭款)/(稅後月租金-按揭月供款)×12
說明:這種方法可簡略估算資金回收期的長短,一般認為結果在12~15年之內都是合理的投資.可向開發商主張解除合同，賠償損失。
剛開始幾年（3-5年內）回報率至少在3%以上，5年後至少在5%以上。不然連5年定期的利息都比不上，肯定不劃算。房地產的投資最主要的在於其升值。
㈣ 一般房地產投資報酬率是多少
你可以選擇投資海外房產！ 投資美國房產優勢及回報率：
1、百年永固的產業可世代相傳。
2、資金投入量少，買家可安排高達75％左右的房屋貸款。
3、完善的法律體系使個人財富受到保護及尊重。
4、#投資回報#穩定，每年租金回報為7~8%，房產升值率則為10%左右。
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㈤ 問房地產投資回報率的標准演算法
房產的投資回報率,是用來衡量一處房產是否值得投資的重要參考數據。
1、房地產投資分析方法－銷售比較法
選購目標物業與市場可比物業的單位價格進行比較，這一方法十分簡單，但要求市場上有足夠多的可比物業。同時，需要考慮物業的不可移動性、獨一無二性、客戶的偏好、房地產市場不能實現完全競爭等。
2、房地產投資分析方法－總租金乘數法
公式：總租金乘數＝投資價值／第一年潛在租金收入
投資者可將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。這一方法未考慮空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。
3、房地產投資分析方法－直接資本化法
公式：總資本化率＝第一年的營業凈收入／投資價值
營業凈收入指扣除空置與欠租損失和營業費用後的實際收入。對於住宅來說，營業費用通常為中介費用。該法與總租金乘數法相比，考慮了空置與欠租損失和營業費用，但同樣未考慮融資和稅收的影響。
4、房地產投資分析方法－稅前原始股本收益率法
公式：原始股本收益率＝第一年稅前現金收入／初始投資 。
初始投資指總投資額中扣除貸款部分後的自備金。對於大多投資者來說，都存在融資問題。這一方法因考慮了融資的影響而較前幾種方法更為完善。
5、房地產投資分析方法－租金回報率分析法
公式：（稅後月租金－每月物業管理費）×12／購買房屋總價
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇「績優地產」的簡捷方法。
弊病：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
6、房地產投資分析方法－租金回報率法
公式：（稅後月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）
優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。
弊病：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
7、IRR法（內部收益率法）
房產投資公式為：IRR＝累計總收益／累計總投入
優點：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算。
不過，通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。惟有一點是可以確定的：市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。所以還要進行投資敏感性決策分析。
作為投資行為，投資者關注的是收益與風險，通過對IRR的分析發現相關性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由於房價是已知的，於是能否准確預告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。
8、 當然，如果你覺得上面專家的方法太專業，比較復雜，想要知道一個簡單的投資公式來評估某物業的投資價值。這里也可以提供一個國際上專業的理財公司評估物業的投資價值的簡單方法。據了解，按他們的計算原則，衡量一處物業價格合理與否的基本公式為：
如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。
如果該物業的年收益×15年＞房產購買價，則表明該投資項目尚具升值空間。
9、還可以有一種更為簡單、便捷的方法，雖不是很專業，但適合百姓進行投資選擇：
如果該物業的月租金＝房產每平方米單位價格×物業面積／100，則認為該物業物有所值。
如果該物業的月租金＞房產每平方米單位價格×物業面積／100，則表明該投資項目尚具升值空間。
㈥ 資本回報率的計算
稅後營運收入不是凈利潤，只是公司營業收入扣稅所剩的，比如某公內司賣產品一共一千容萬，繳稅100萬，稅後營運收入就是900萬。
過剩現金就是無需用到的現金，比如公司放銀行的定期存款。
無息流動負債 就是不用算利息的負債
㈦ 現在一般的房產投資回報率怎麼算
現在一般的房產投資回報率=（稅後月租金-物業管理費）*12/買房的費用。
1、供求關系是影響地產項目價格和租金比率最直接的因素。供大於求，則租金和房價都會下降。
2、發達國家地區的年回報率一般為百分之五。而中國作為發展中國家，房地產的發
展潛力巨大，應該說年回報率可以接近或者達到飽和狀態下的發達國家。
3、投資者不要一味追求高租金，而忽略了租客的穩定性。租賃的對象換
手過於頻繁，投資者就需要不斷尋找租客，增加了成本，回報率就下降了。
㈧ 房地產上市公司平均資產收益率是 怎麼回事
房地產上市公司平均收益率是可以計算的，每家上市公司都會披露年報，年報里有資產收益率，把房地產上市公司的平均算一下就可以了。
至於你說拿這個數據和某個城市商鋪的投資回報率做比較，有什麼意義，那還真的是沒有什麼意義，估計就是商鋪開發商用來做廣告宣傳用的。
㈨ 房地產前期投資回報率怎麼計算，我指的是（開發公司的投資回報）請同學們幫我解答下~！謝謝！
現在炒房，回報率是負的，嚴重的負
㈩ 目前房地產投資回報率多少合適
投資回報率（ROI）是指通過投資而應返回的價值，即企業從一項投資活動中回得到的經濟回答報。投資回報率=（年利潤或年均利潤/投資總額）×100%。從公式可以看出，在投資總額不變的情況下，投資回報率與企業利潤是成正比的，因此可以簡單的理解為投資回報率越高，企業盈利能力就越強，如果投資回報率為0，說明企業沒有利潤。不同行業的投資回報率是不相同的，大都在5%-20%之間。通常來說，投資回報率是越高越好的，但實際上投資回報率跟投資時間也有一定關系，相同投資金額，投資時間越長，投資回報率應該要越高。