商鋪升值回報率
❶ 商鋪回報率
看政策、看GDP、看地段，這些都需要考慮到
❷ 商鋪的投資收益率 多少才合算
導語:人人都說「投資商鋪是金」、「一鋪養三代」，商鋪投資迎來了黃金時代。隨著投資理念的日趨成熟，商鋪確實受到了越來越多的投資者
方法一，主要適用於沒有貸款的一次性投資。計算公式為:
年租金收入(扣除相關稅費及管理費的凈收入)/購買商鋪總價(包括中介費及相關稅費的總價)=年投資收益率。
簡單演算法:租金單價X12/購買單價=年投資收益率。
購買商鋪總價/年租金收入=投資回收年限。
方法二;主要適用於貸款投資的收益計算。計算公式為:
(稅後月租金-按揭月供款-每月物業費)×12=年租金收入;(首期房款+按揭貸款)÷年租金收入=投資回報年限。反之，用年租金收入÷(首期房款+按揭貸款)=年投資收益率。
當然，投資是為了賺錢。那究竟能不能賺錢?能賺多少錢?這里也不能光算收入，還要充分考慮到各項支出。上面所列的投資收益計算公式，只是著重考慮了主要的收入和支出部分，另外，還有一些可能和必要的支出，千萬不能忽略。
第一項支出是在商鋪的前期購買環節中的支出，像購買商鋪應交的契稅，這項為總房價的3%，第二項支出是商鋪的水、電、氣、熱、物業管理等在商鋪後期使用過程中的支出都是按商業市政標准繳費，大大高於普通住宅標准。所以，在計算商鋪的投資收益時，一定要充分考慮到以上支出，這樣才能夠算出一個更加真實的投資回報率。
最後要提醒投資者的是，雖然投資商鋪贏利前景看好，但是並非所有商鋪都能保證賺錢。對於想投資小型商鋪的投資者來說，首先要考慮的因素是所選地點區域性商業氣氛是否濃烈，如人口密集度、日均人流量、消費能力及結構、配套設施結構等。而且，要瞄準新建市場。一般說來，新建的市場其出售的價位相對而言比老市場要便宜得多，如果到有發展潛力的新市場購置經營門面，則升值的潛力大，投資少，其次，要盯住一些新開發的城區。任何投資都是有風險的，同樣投資商鋪，有的人賺了大錢，而有的人可能連本都收不回來。所以，一定要注意避免投資風險。
❸ 商鋪的回報率的計算公式
商鋪投資回報率的計算公式：投資回報率=（租金X元／平方米*面積*12）／購入價格*100%。
如果細分，商鋪投資回報率還可以分為貸款和不貸款兩種計算方式。
現金全款：凈現值投資回報率=年租金／（商鋪總價+投入資本-含稅轉手價）；
按揭貸款：凈現值投資回報率=（稅後月租-月揭還款）*12/（首付+總還款-含稅轉手價）。
還有以下幾種商鋪投資回報率的計算公式：
租金回報率法：（稅後月租金－按揭月供款）×12/（首期房款+期房時間內的按揭款）；
回報率分析法：（稅後月租金－每月物業管理費）×12/購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資；
內部收益率法：房產投資公式為：累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內的累計出租月數/（按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+傢具等其他投入+累計按揭款+累計物業管理費）=內部收益率；
簡易評估法，基本公式為：如果該物業的年收益×15年=房產購買價，則認為該物業物有所值。這一國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。
拓展資料：
我們經常看到開發商所說的投資回報率8%，其實多是名義數字，因為在現實中我們還需要剔除物業費，管理費，空置費等額外費用，因此是很難達到這個收益水平的。
一般情況下，回報率5%以上新鋪（產權年限在8年以下，公攤面積不超過15%，周邊商業口岸成型或准備明確有在建新項目（或有市政交通規劃的），都屬於優質商鋪。因為大部分商鋪（泛指新鋪及二手商鋪）投資回報率都在2%-5%。
❹ 商鋪投資回報率是餡餅還是陷阱
很多投資者認為，買了商鋪就等於抱上了一個會下蛋的雞，風險不大，可以高枕無憂了。其實，一般來說，商鋪投資的風險要比住宅大得多。這是因為商鋪包括有物業和商業兩重屬性，而商鋪價值的高低關鍵在於其商業運營得是否成功，這就給商鋪帶來了巨大的不確定性，有些商鋪甚至最後會跌入「死鋪」的深淵，給投資者帶來的損失也是巨大的。記者在采訪中，結合商情的調查，以及多位商業地產營銷的專家的意見，歸納如下幾大「誤區」。
（1）過於相信開發商的實力。的確，在房地產投資中，開發商的實力是非常重要的因素。比如在住宅投資中，緊跟一些高端的品牌開發商進行投資，的確能獲得不小的收益。然而對於商鋪來說情況就不一樣了，一個項目是否具有投資價值，關鍵在於其位置、業態、定位以及未來的商業潛力等等，如果僅僅著眼於開發商的實力和信譽，顯然是不恰當的。
（2）售價高的項目回報也高。在房地產市場，很多人都發現有這樣的規律，就是一般來說售價高的項目潛力也大一些，這一點在住宅市場表現得尤為突出。然而對於商鋪來說就完全不一樣了，因為歸根到底商鋪的價值是由租金高低來決定的。在這種情況下，有些售價高的項目租金回報率並不高，但有些售價不高的項目卻反而能獲得較高的租金回報率，這也是我們時常說的「淘鋪」。所以，看一個商鋪項目有沒有潛力，關鍵還要著眼於其日後的租金回報。
（3）過於相信穩定回報承諾。投資商鋪當然是為了獲得回報，於是有些商鋪在銷售時便會打出所謂穩定回報的招牌，比如每年8％的回報率等等。不少投資者都會認為買了這樣的商鋪就可以高枕無憂了，其實不然，因為再高的回報率也是建立在良好經營基礎上的，如果商鋪的運營沒能獲得成功，承諾的所謂回報也只能成為一紙空文，這樣的例子在我們的現實生活中實在是太多了。
（4）僅僅只要地段好就可以了。在住宅市場，地段無疑是衡量樓盤價值的最重要的指標，然而把這一點直接套用在商鋪市場上就不那麼合適了。對於有些商業地產，地段的確是非常重要的，比如像百貨店和高檔專賣店等等。但對於有些像大型超市和專業市場等情況就不一樣了，我們發現，有些開在偏遠地區的大型市場生意也非常紅火，商鋪的升值潛力同樣很大。所以對於商鋪來說，其實無地段好壞之分，而只有地理位置正確與否的區別。
❺ 一般情況下一樓商鋪的回報率和本身的增值率是多少
雖然我不是內行人，但我還是忍不住想回答一下這個問題。
就是商內鋪的回報率本容身就是取決於別人肯出多少價格來租你的這個商鋪，而租賃的價格完全取決於當地人流量的大小。
如果你覺得這里的人流量會持續增多，那麼你就買下來。
但是你要明白一個道理－－你不是老手的情況下不要憑感覺做事。
因此，你要有足夠的依據，去支撐你認為這里的人流量會「持續增多」（至少在未來這里的人流量會比現在多出多少）的這一觀點。
❻ 商鋪投資回報率到底多少合理 收益率8%是分水嶺
一般來講，商鋪可以在8年左右收回投資，此後的年出租收益率一般可以達到8%，好的商業旺鋪可以達到16%以上。
當然不同的商鋪情況也不同。
我們可以拿兩個公式來計算：公式一:主要適用於沒有貸款的一次性投資。
計算公式為：(稅後月租金-每月物業管理費)×12=年租金收入，而年租金收入購買商鋪總價=年投資收益率。
反之，用購買商鋪總價年租金收入=投資回收年限。
公式二:主要適用於貸款投資的收益計算。
計算公式為：(稅後月租金-按揭月供款-每月物業費)×12=年租金收入;(首期房款+按揭貸款)年租金收入=投資回報年限。
反之，用年租金收入(首期房款+按揭貸款)=年投資收益率。
當然，投資是為了賺錢。
還要充分考慮到各項支出。
上面所列的投資收益計算公式，只是著重考慮了主要的收入和支出部分，另外，還有一些可能和必要的支出，千萬不能忽略。
第一項支出是在商鋪的前期購買環節中的支出，像購買商鋪應交的契稅，這項為總房價的3%，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。
第二項支出是商鋪的水、電、氣、熱、物業管理等在商鋪後期使用過程中的支出都是按商業市政標准繳費，大大高於普通住宅標准。
所以，在計算商鋪的投資收益時，一定要充分考慮到以上支出，這樣才能夠算出一個更加真實的投資回報率。
(6)商鋪升值回報率擴展閱讀：
回報率
隨著國家政策對樓市的打壓，越來越多的人將眼光轉向了商鋪投資，其實並不是所有的商鋪投資都是穩賺的買賣，這就需要在投資商鋪之前認真的計算商鋪投資回報率。如何計算投資回報率:
1、租金回報率法
公式：(稅後月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內的按揭款)。優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。
不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
2、租金回報率分析法
公式：(稅後月租金-每月物業管理費)×12/購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇「績優地產」的簡捷方法。
不足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
❼ 回報率是多少則買商鋪是合理的
按這回報率來講僅有3%，回報率太低，但要看成長性如何，這需要查詢當地規劃，若周邊近二三年有配套的學校、醫院或社區則成長性好，否則不值得投資。