房地產策劃與規劃

A. 房地產策劃的職業規劃該怎麼做

一年後，對應工資最好定位在跑腿位置，工資還是定位基礎級吧，定位太高並不一定是回好事答。
兩三年後，最好爭取能有單獨策劃項目的能力，這樣表明已是比較優秀了，工資還是由老闆定最好了，老闆說多少就拿多少吧。
四至六年，爭取在行業內有一點小小名氣吧，有名氣的人不一定就有對應的位置噢。
十年後，如果可以的話，就炒掉老闆吧，工資已不重要了，職位也不重要了。
從0開始，就得先找家從事房地產策劃工作的單位，或學習掌握房地產策劃所需的必要知識，比如：房地產相關法律、建設國土的法律法規、房地產業的發展及展望、房地產評估知識、城市規劃知識等等。 熟悉相關知識並不一定就能搞策劃，房地產策劃很難，首先是客戶，沒有客戶等於白搭。除非找家本身具有這種資源的單位，慢慢的從最底層做起。

B. 房地產策劃與規劃的區別是什麼

一、三大差異
1、概念差異
旅遊規劃，是一個地域綜合體內旅遊系統的發展目標和實現方式的整體部署過程。規劃經相關政府審批後，是該區各類部門進行旅遊開發、建設的法律依據。規劃要求從系統的全局和整體出發，著眼於規劃對象的綜合的整體優化，正確處理旅遊系統的復雜結構，從發展和立體的視角來考慮和處理問題。
旅遊策劃，是依託創造性思維，整合旅遊資源，實現資源、環境、交通與市場的優化擬合，實現旅遊業發展目標的創造過程。策劃強調的是通過創造性思維，找出資源與市場間的核心關系，建構可採取的最優途徑，形成可實施的明確方案，並對近期的行動進行系統安排。

2、理念差異
規劃是一套法定的規范程序，是對目的地或景區長期發展的綜合平衡、戰略指引與保護控制，從而使其實現有序發展的目標。
策劃是從創造性思維的角度出發，以資源與市場對接為目標，用獨樹一幟和鶴立雞群的方法解決旅遊吸引力、產品、開發過程、營銷等方面的獨特性與操作問題；圍繞旅遊吸引力、商業感召力、遊憩方式、營銷方式、商業模式等問題的解決，旅遊策劃必須具有創新性、可操作性。

3、任務差異
旅遊規劃的基本任務是：通過確定發展目標，提高吸引力，綜合平衡游歷體系、支持體系和保障體系的關系，拓展旅遊內容的廣度與深度，優化旅遊產品的結構，保護旅遊賴以發展的生態環境，保證旅遊地獲得良好的效益並促進地方社會經濟的發展。
策劃的基本任務則是：針對明確而具體的目標，通過各種創造性思維和操作性安排，形成遊憩方式、產品內容、主題品牌、商業模式，從而形成獨特的旅遊產品，或全面提升和延續老旅遊產品的生命力，或建構有效的營銷促銷方案，並促使旅遊地在近期內獲得良好的經濟效益和社會效益。

二、對規劃的質疑與策劃的作用
1、旅遊規劃的困境
我國旅遊規劃編制已經普及到縣、甚至鄉鎮。然而，越來越多的人提出，旅遊規劃不能指導產業的發展，不斷的要求修編。修編後發覺，仍不能解決招商引資、營銷促銷、景區經營等實際問題。其實，這是由於兩方面原因造成的：一是規劃不能跟上旅遊產業發展的要求；二是委託方對規劃存在錯誤理解。規劃本身存在的問題主要有：規劃單位的資質不夠、能力有限、顧忌成本、基礎資料調查不詳細等導致規劃深度不足，定位不準等。由於旅遊規劃的市場擴展，從事旅遊規劃的單位也隨之增多，市場競爭日益激烈，導致了旅遊規劃公司為競標而打「價格戰」，低價不能保證優質。而對規劃的誤解體現在：要求規劃完成其所不能完成的任務。比如針對細分市場的營銷方式等或者更有甚者說用規劃怎麼來指導近期操作等問題，都是規劃所不能解決的，因為規劃的使命並不在於此。這些問題的解決還有賴於旅遊策劃。

2、規劃做硬體，策劃做軟體
現今先進的思想強調的更多的是旅遊的"兩劃"，即對旅遊城市建設進行系統整體規劃的同時也要進行系統地策劃，而且策劃要在規劃之前。旅遊規劃就是相當於企業產品的生產過程，主要圍繞硬體來做，而策劃則是在生產該產品之前的軟體設計。軟體的重要性體現於三個方面，第一，能起到起死回生的作用。一個城市對硬體的投入可以達到幾千萬甚至上億，但是不見效果，已經遇到了發展的瓶頸，如果再花十幾萬搞軟體，這個軟體就決定了其旅遊的發展。第二，起提升旅遊產品品質的作用。現今旅遊產品的深層次開發和對市場需求的滿足較多的依賴於軟體的開發，也就是開發人文旅遊資源和提高旅遊服務的質量和水平等。第三，起畫龍點睛的作用。旅遊景點所在的位置、旅遊建築等都是靜態的，而靜態的旅遊要用動態的方法來進行推廣。旅遊城市要充分挖掘景區的服務功能，通過不斷變換景區的活動內容，推出新主題，延長產品壽命來推動旅遊，讓每位顧客感受到"山水依舊，感受常新"。

三、用好策劃、發展旅遊
由於人們對旅遊規劃的認識遠較旅遊策劃要深入，而對如何運用旅遊策劃來實現工作目標不是十分清晰，我們特以規劃為參照，說明旅遊策劃的運用：
1、規劃前的策劃——總體策劃
在規劃之前導入總體策劃，可以解決目前規劃中存在的一些問題：
1）深度進行市場研究，准確定位市場、定位主題、定位形象、確立核心吸引力；
2）擬合資源與市場，大膽創意，形成表現吸引力的產品形態；
3）運用韜略，建構戰略，並落實為戰術和行動計劃。

2、規劃後的策劃——深度策劃（項目策劃、營銷策劃、招商策劃、融資策劃）

一個好的規劃，必然要高屋建瓴，高瞻遠矚，但由於規劃的任務在於把握規劃地長期的發展目標，涉及產業配套，用地控制與平衡等方向性的大問題，存在操作性上的空缺。需要進一步進行策劃，把規劃的大理念，轉變為產品、項目、行動計劃。依託策劃報告，再編制詳細規劃，進行建設。
根據功能的不同，策劃主要有三種：

1、落地策劃
規劃的期限最少也有15年，性質要求其不可能對整個規劃期的發展進行詳細具體的安排，即使對近期（3年-5年）有了較為具體的說明，但是其遠遠不能用來指導實踐。這也就是規劃拿得起放不下的地方。委託方對照規劃中的"近期重點項目"章節是無法進行細化實施的，即便是對重點項目進行編制詳規，其項目也是依據總體規劃而來，只是進行了更為具體的設計，並沒有從旅遊者的角度來看待問題，是否創造了新奇的遊玩方式，是否帶給遊客全新的旅遊體驗，是否營造了獨具吸引力的營銷宣傳策略等等這些問題都沒有涉及。策劃要比規劃切實的多，有力的多，旅遊產品的生命周期也決定了規劃一個景區而其生命力還沒有它的規劃期長，而策劃更針對於近期設計出符合遊客口味的產品，通過最出位的營銷方式講這種產品宣傳給遊客，用最合理的收入模式促使遊客在這里高高興興的花錢……這些都是規劃所反應不及的。策劃能立刻帶動經濟效益的增長，當遊客口味發生變化時，策劃又能靈活的調整，同一個舞台可以迅速上演不同的戲，這就是策劃的優勢所在。

2、營銷策劃
沒有專業的品牌規劃，沒有準確的品牌定位，沒有鮮明的品牌形象，沒有震撼的品牌口號，沒有整合的品牌傳播，這是當前旅遊企業策劃缺失的種種表現。讓人看完整個資料，也難以留下深刻印象，很難達到較好的宣傳效果。造成這些問題的原因是多個方面的，歸根結底是，雖重視宣傳，但沒有找到專業的策劃設計公司。

3、招商融資策劃
旅遊景區的開發規劃工作，也是一個涉及如何利用資金發展旅遊的問題，一個景區的發展到底是依靠全民、全國乃至世界來投資，還是依靠計劃撥款、財政恩賜或是銀行貸款？規劃在對旅遊景區的研究中給出了很好的方向，但畢竟規劃不是單個項目，無法真正招商引資。由於有了單項策劃對規劃的分解，使投資者有了投資的機會點，而策劃追求商業化盈利的目標，正是符合投資者的利益目的的，策劃的創造性思維給投資者帶來了豐厚的回報！
從這個意義上說，規劃實施的可操作性應被單項策劃通過分解來一步一步實施。策劃作為可以馬上付諸現實的方案，對規劃進行細化、分解，將規劃的內容變成可以實施的工作，將定性的東西變成定量的東西，使旅遊規劃擺脫"地平線"看得見，摸不著的尷尬局面，配合規劃成為指導旅遊業發展的實實在在的工作。

C. 房地產策劃需要具備哪些條件

房地產策劃復的門檻非常高制,必要的話可以從銷售做起。房地產策劃一般都要有工作經驗,只有很少一部分公司敢於招收沒有經驗的;如果做一年銷售再去找策劃的話會更加有利。並且,銷售本身就是策劃的執行,做好銷售對以後策劃的幫助很大。策劃需要有創新意識、文筆好、專業知識等很多要求。
一個房地產策劃員需要具備什麼樣的條件：
1、綜合技能，不僅包括文案，還有策略、統籌計劃、活動組織等；2、看得出你有基礎，把握時機讓自己再提升是好的意願；3、多維的去學習，包括時事政治，宏觀政策等；4、最重要的就是專業知識，主要是建築方面的和前期規劃、產品因素、景觀規劃、物業服務等。

D. 房地產策劃是做什麼的

房地產策劃是一項基於市場情況，為房地產項目從項目定位、產品設計到營銷定位、推廣、銷售等一系列工作提供合理化建議和策略以及具體執行，根據市場、產品以及銷售要求，根據項目不同階段、不同情況提供不同的解決方案，是一項綜合性很強的工作。

按項目的建設過程來看，主要分為：

1、項目前期投資決策（包括投資研究——地塊價值研判、財務成本分析、投資回報率測算、風險分析等。項目可行性研究/建議）。

2、項目立項後，作項目詳盡的形象、產品、市場定位及實施方案、建議。

3、項目後期配合工程工期，做相關的市場推廣和營銷方案並監督實施。

4、同時策劃還要協調工程部、預算部、建築公司的關系，並與設計院隨時保持聯系，還要與媒體、廣告設計公司和製作公司溝通、監督執行，並於銷售部緊密結合共同實施好各種營銷方案。

(4)房地產策劃與規劃擴展閱讀

房地產策劃師是從事房地產行業的市場調研、方案策劃、投融管理、產品營銷、項目運營和物業管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內容包括：房地產項目的市場調研和咨詢策劃；整合設計、建設、營銷、廣告、服務等資源，制定策劃方案；房地產項目的產品營銷工作；房地產項目的運營工作。

1、房地產策劃能使企業決策准確，避免項目運作出現偏差。房地產策劃是在對房地產項目市場調研後形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶。因此，它可以作為房地產企業的參謀，使企業及企業家決策更為准確，避免項目在運作中出現的偏差。

2、房地產策劃能使房地產開發項目增強競爭能力，使其穩操勝券，立於不敗之地。房地產企業重新「洗牌」，概念不斷創新，開發模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現，競爭越來越激烈，決定者大有「四面楚歌」的感慨。

在這種情況下，房地產策劃就更能發揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。

3、能探索解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力。房地產企業要贏得市場，商品房要賣得出去，重點是管理創新。策劃人幫助房地產開發企業管理創新，就是遵循科學的策劃程序，從尋求房地產開發項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。

4、能有效地整合房地產項目資源，使之形成優勢。要開發好一個房地產項目，需要調動很多資源協調發展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。

這些資源在房地產策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。房地產策劃參與到各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。

參考資料來源：網路-房地產策劃

E. 談談對房地產策劃的看法

我覺得策劃是一種整合資源的手段，以達到自己的預期的目的。就房地產而言，策劃就是將項目從里到外，從局部到整體精心包裝，再輔之以巧妙的宣傳手段，從而達到高銷售額的手段！
以前是計劃經濟時代，很多企業員工可以享受福利性分房待遇，即使後來取消這項政策後，也是賣房市場，開發商不會事先對市場進行調研，不會根據消費者的需求去建房，更沒有小區環境、配套設施、物業管理之類的概念。當時的買房人也沒有這些概念，覺得只要有房住就行。然而隨著經濟體制的改革，市場的主導者身份發生了變化，房地產行業已經有賣方市場轉變為買方市場，買房者的需求不僅僅只表現在「有房住」就行的層面上了，他們越來越追求生活質量的品質，要求有完善的配套，完美的小區環境，貼心的物業管理。房地產策劃這個行業適時出現了，它從拿地的那一刻起，一直到最後的物業管理，像一根針樣，將買房者的基本需求都串聯起來。上世紀90年代，番禺有一個大盤橫空出世，引起所有同行的注意——碧桂園。這個別墅項目之所以取得巨大成功，因為是有人一開始就對它進行了策劃，提前對市場、消費者的需求做出了正確的判斷，王志綱是第一個將學校建在小區旁邊的人，正是因為這一劃時代的創舉，碧桂園取得了了不起的成就，為房地產策劃奠定了基礎。現在房地產策劃行業經過很多年的發展，已近從單項策劃階段發展到創意策劃階段。從理念、策劃、規劃、設計、建造、到營銷和物業管理各個環節中都有創意。上海浦東的星河灣能再6小時創造40億的銷售神話，靠的絕不是運氣。在星河灣開盤之前，黃文仔就帶領團隊對土地、戶型、建築風格、建材、小區環境都經過精心的規劃設計，星河灣的成功是建立在策劃的基礎之上的。但是策劃並非萬能的，也並不是所有經過策劃的項目都能取得成功。號稱「中國第一豪宅」的「湯臣一品」堅持了280天得無售出記錄後終於降價投降。為什麼呢？我覺得它是因為對市場細分的研究並不充分，對自身優勢存在一定的盲目高估。其一，市場細分有效性中第一個前提是細分市場的容量要足夠大，顯然湯臣一品沒有足夠的容量來支撐項目的銷售。其細分市場客戶的檔次太高，導致容量不足，項目銷售出現滯銷。其二，市場細分有效性的第二個前提是銷售渠道可達性，由於湯臣一品的客戶細分定位過高，且可能超出了其自身資源的可達性，也是導致項目滯銷的一個主要原因，湯臣一品沒有可以達到其定位客戶的銷售渠道，導致了失敗。其三，市場細分有效性的另外前提是差異性要足夠明顯，從市場反饋的情況看，市場並不認可湯臣的產品差異化。
所以，我覺得市場的細分、調研是策劃的基礎，也是重中之重。如果一開始將買房的對象搞錯了，即使宣傳手段再精妙絕倫也難達到事半功倍的效果！ 從市場調查研究到房地產項目定位，房地產項目投資策劃、房地產項目整合營銷策劃再到房地產項目售後服務和物業管理整個流程，只有市場調研這個基點做好後，之後的工作才能按部就班的展開。
還有我覺得成功項目的策劃離不開有創意的營銷手段。如何才能吸引買家的眼球，勾起他們的購買慾望。在這里，我還是要舉星河灣的例子。星河灣的房子可以跟跑車、金銀珠寶這些世界級得奢侈品一起賣，這樣不僅可以突顯自己尊貴的價值，還可以分享其他行業的客戶，從而達到雙贏的效果。這是跨界營銷的經典案例！
所以我覺得成功的項目，市場調研是基礎，營銷創意是手段，二者缺一不可！

F. 房地產策劃需要干什麼具體點的

房地產策劃是一項基於市場情況，為房地產項目從項目定位、產品設計到營銷定位、推廣、銷售等一系列工作提供合理化建議和策略以及具體執行，根據市場、產品以及銷售要求，根據項目不同階段、不同情況提供不同的解決方案，是一項綜合性很強的工作。

主要工作

一、市場策劃

是指對房地產項目投資開發中涉及的諸多要素（經濟、政策、法規、規劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環境、交通、商業、市政配套等）進行客觀調查，並通過科學系統的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結合點（城市規劃條件的滿足、房地產商經濟合理回報的需要、購房消費者的有效需求等）。

簡言之，房地產市場調查是房地產市場策劃的基礎，房地產市場策劃是房地產市場調查的歸宿。市場策劃的成果及結論（項目戰略定位及產品定位建議）對後續各階段策劃具有方向性和指導性，市場策劃是房地產策劃的首要環節之一。

二、產品策劃

就是研究如何科學地制定建設項目的總體規劃立項之後建築設計的依據問題，擯棄單純依靠經驗確定設計內容及依據（設計任務書）的不科學、不合理的傳統方法，利用對建設目標所處社會環境及相關因素的邏輯數理分析與相關定性分析，研究項目任務書對設計的合理導向，制定和論證建築設計依據，科學地確定設計內容，並尋找達到這一目標的科學方法。

主要內容包括如下：

項目總平規劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數、公攤系數、使用系數、配置標准、環境景觀設計等等，產品本身的品質是最主要的策劃內容。房地產策劃就是將市場策劃的成果，通過建築技術語言將其表現出來的一個過程

三、營銷策劃

是指房地產策劃商及發展商對將來要發生的營銷行為進行超前決策。為實現目的，達到預期目標，就必須與市場策劃、房地產策劃建立密切的關系，科學地分析市場、顧客及與之相關的各種因素，然後創造性運用自身的能量，力求在適當的時間，適當的地點，以適當的價格和促銷方式讓顧客獲得滿足。

如果推銷一種觀念，就有必要採取一定的策略和技術使大眾自覺地接受它，而在這個過程中，營銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預測、構思、設計、安排、部署、實施等工作，便是房地產營銷策劃。

四、開發策劃

是指房地產商從項目選址到購買土地使用權始，經過項目全程策劃，規劃設計和施工建設等過程，建造成可以滿足人們某種需要的建築物及其附屬設備、設施與環境、即房地產產品，然後將其在市場上銷售，將房地產產品出售給新的投資者或使用者，並通過這個交換過程收回投資以實現房地產商獲取收益的目標過程。

其中包括房地產生產和流通的統一的過程即稱之為房地產開發策劃。房地產開發策劃是一個完整的過程，它由開發項目可行性研究、項目開發准備、項目工程管理和完成項目銷售等四個階段組成。

五、物管策劃

物業管理就是物業管理企業受業主委託，以商業經營的手段管理物業，為業主和承租人提供高效、優質和經濟的服務。

物業管理策劃的主要內容包括以下三點：

1.經營

主要是指按房地產市場經濟規律進行商業企劃、制定並實施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業保值甚至增值。

2.管理

主要是掌握房地產的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數量、產權、建築形式、完好程度、設備使用情況等及時准確地記錄下來，及時變更有關記錄；此外，管理工作還包括物業管理公司內部財務、人事上的綜合管理，以保證經營、服務的正常運行的策劃。

3.服務

是指准確、及時地滿足用戶要求，如清潔、保安、綠化及各種特約服務的策劃。

物管策劃的主要作用是：就是體現房地產商品或企業品牌的延伸策劃，包含房地產商品的售前、售中、售後各服務階段。物管質量的優劣，對企業品牌和後續項目的投資開發成功與否，在房地產市場競爭慘烈的今天，其作用愈來愈明顯。

六、廣告策劃

房地產廣告策劃是在廣泛的市場策劃調查研究基礎上，對房地產市場和個案進行分析，以決定廣告活動的策略和廣告實施計劃，力求廣告進程的合理化和廣告效果的最大化。房地產廣告策劃不僅能夠進一步明確開發商的目標市場和產品定位，而且能夠細化開發商的營銷策略，最大限度地發揮廣告活動在市場營銷中的作用。

房地產在開發策劃時，就要加強廣告意識，不僅要使廣告發布的內容和行為符合有關法律、法規的要求，而且要合理控制廣告費用投入，使廣告能起到有效的促銷作用。

在做房地產營銷策劃方案時，不僅要考慮具體的廣告的實施計劃，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，還要深入、系統地進行廣告策劃。隨著房地產市場競爭日趨激烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告策劃已成為房地產市場營銷的客觀要求。

(6)房地產策劃與規劃擴展閱讀：

策劃是一種策略、籌劃、謀劃或者計劃、打算，它是個人、企業、組織結構為了達到一定的目的，充分調查市場環境及相關聯的環境的基礎之上，遵循一定的方法或者規則，對未來即將發生的事情進行系統、周密、科學的預測並制訂科學的可行性的方案。在現代生活中，常用於形容做一件事的計劃，或是一種職位的名稱。

策劃一詞最早出現在《後漢書》。策最主要的意思是指計謀、謀略，劃指設計，籌劃、謀劃。選題中應用創造性思維獨辟蹊徑地考慮選題就是選題策劃。

《後漢書·隗器傳》中「是以功名終申，策畫復得」之句。其中「畫」與「劃」相通互代，「策畫」即「策劃」，意思是計劃、打算。策最主要的意思是指計謀，如：決策、獻策、下策、束手無策。劃指設計，工作計劃、籌劃、謀劃，指「劃」，意思為處置、安排。

G. 房地產策劃怎麼做

要做房地產策劃，首先看你去甲方（開發商）還是（乙方）代理公司；內
去甲方（開發商）做房容地產策劃主要是執行層面的工作，包括平面領導審批，媒體聯系，印刷製作，銷售活動執行，價格確認，銷售計劃制定，優惠政策確認等，只要會打醬油就能勝任這份工作；
去（乙方）代理公司做房地產策劃工作內容覆蓋房地產開發的各個方面，包括前期項目定位，給甲方提報、溝通，設計規劃溝通，市場調研，競稿提報，在線項目報告，整盤銷售計劃制定，價格制定，銷售各階段策略，活動執行案，優惠政策制定等，因涉及內容較多，要從房地產基礎知識和最基本的銷售做起較穩妥，只能慢慢積累經驗，經驗豐富後才能勝任這份工作；一般工作繁忙，經常要加班，但是相應的酬勞一般都比開發商要高，是帶項目銷售提成的噢！！呵呵

H. 房地產策劃方案

目 錄

引言

第一部分 市場解構

基本描述

項目SWOT分析

目標市場定位與分析

第二部分 客戶分析

目標市場定位與分析

目標消費群購買心理及行為分析

第三部分 產品策略

策劃思路

產品規劃

賣點梳理

第四部分 價格策略

價格策略

價格結構

價格預期

第五部分 營銷通路

營銷展示中心

接待中心

VIP營銷

第六部分 營銷推廣

推廣策略及遵循原則

案名與LOGO

推廣總精神

營銷推廣工作階段劃分與工作要點

一期市場和策略

整體營銷戰略

入市策略

推廣策略

推廣部署

階段銷售周期劃分及策略

附錄