商業房地產策劃

Ⅰ 求商業房地產的營銷策劃方案

你去21世紀商業地產網上看看吧，上面有一些他們做的範例，個人感覺還是比較全的

Ⅱ 商業地產策劃是干什麼的

商業地產策劃的核心內容包括商業用地的價值判別與發展定位、商業地產融資策劃、商業地產價值鏈構造和策劃、商業地產建築策劃等。
商業地產是包括城市綜合體、購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業地產、酒店、度假村、養老院、寫字樓及住宅和寫字樓的底層商鋪等以商業化經營為目的與住宅房地產有很大區別的房地產產品。 商業地產是一個具有地產、商業與投資三重特性的綜合性行業，它兼有地產，商業，投資三方面的特性，既區別於單純的投資和商業，又有別於傳統意義上的房地產行業。

Ⅲ 房地產策劃跟一般的商業策劃有什麼區別

首先必需有專業人士來策劃，這是必須的，任何產業不景氣的時候大環境我們無法改變，我們就要改變小環境了，比如你可以做房地產策劃的前五十強，你說你會受影響的就會小很多啊，這種時候越需要好的房地產策劃師了，所以樓主加油！他是商業策劃的一種並且對專業的要求會更高！

Ⅳ 商業地產策劃要點有哪些

個人的觀點，僅供參考。
各種策劃其實是圍繞標的運作「勢」的過程。道家講過「勢」有幾種運作方式。待勢、順勢、集勢、蓄勢、造勢------在這幾個詞中，「勢」是目標，又是結果。在「勢」之前的幾個不同的字，是動詞，就是方法。也就是為了達到需要的「勢」而運用的不同方法，這個就很像策劃工作中，為了達到滿意的推廣效果，所採用的不同策略與方法一樣。
而為了達到滿意的「勢」，在「待、順、集、蓄、造」中做選擇及運用，就是整個工作的要點之一；靈活運用這幾種方式，就是要點之而；
最後，還要說說策劃中常遇到的二大問題。
一、大家普遍認為推廣就是放大標的的閃光點或賣點，這個不錯，但有個關鍵，就是這個標的的確是有可圈可點的「賣點或閃光點」才行。沒有還要硬說，那是什麼？------說輕點，是誇大；說重點，就是欺騙。
不要被什麼「能人所不能，方為真豪傑」這種屁話給束縛了，商業地產面臨著同質化嚴重的問題，這是大家都知道的，在這種情況下，誰能說出什麼「花」來？------如果說出來了，我想更多的是變著法騙人的把戲。
二、策劃更多的時候是燒錢的，用更少的錢辦更多的事，是大家追求的，但冷靜想想，天下哪有那麼多「一根甘蔗兩頭甜」的事情？什麼都被我們算計到了，別人還活么？投入個幾百萬的推廣，就想干幾十億的生意，這種雞賊的公司，趁早和他說再見。
當年劉備就2-3萬人馬不到的實力，派孔明去聯吳抗曹，那是人家東吳打心裡也想抗曹，才有的結果，真心不是因為孔明能力無敵的結果。再者，中國幾千年，也就那麼一個孔明而已。-------歷史事件告訴我們，以小博大的事情，是偶然現象，不是常態事件，別難為自己了。
----------綜上，在現下這行情里，掌握工作要點，能力突出，都不如找個靠譜的公司，老闆是個「明白人」重要。

Ⅳ 商業地產策劃原則

商業地產策劃原則 商業地產策劃原則

風風雨雨中中國的商業地產正在經歷著它從產生到發展的歷史階段，這其間有欣喜、有成功、有經驗，當然更有茫然、失敗和教訓，真可謂一言難盡。筆者作為商業地產曾經的從業者，盡管從事商業地產的時間有限，但憑借強烈的個人愛好，一直沒有停止對商業地產的學習和分析。在此希望有機會提出個人的膚淺的心得與大家分享，希望廣大同行和前輩多多給予幫助！
商業地產操作所涉及的工作相當廣泛，從前期市場調研、商業規劃及建築規劃等，到後期招商、銷售及商業運營管理，每項工作都需專業化的驚人投入。這里筆者根據一年多從事商業策劃的工作經歷，分析總結了商業地產策劃的一些原則如下。

1. 位置原則
商業地產的選址和商業地產的定位是密不可分的，不同的商業地產形式、不同的商業定位勢必需要不同的位置與之相對應。先天位置的好壞並不起決定作用，只要配以適應的商業就可充分彰顯地塊的潛在的商業價值，創造出興旺的商業。因此，商業地產的位置原則貴在一個「准」上！
在現代大型購物中心的選址中有一句名言：「成功的第一條件是選址，第二條件也是選址。」。購物中心的選址，必須同時具備三個條件：一是地理位置能代表城市商業發展的新趨勢；二是必須擁有相當數量的中高收入的消費群體；三是交通便利，停車方便。由於中國的城市居住郊區化還不普遍，家庭轎車普及率也不高，因此大型購物中心普遍都選擇在市中心的商業區，因為這里商業繁榮，中高收入消費者集中，而且交通便利，客流量大，例如北京的東方廣場位於繁華的商業中心——王府井，每日的人流至少有10萬以上，這保證了東方廣場巨大人流的規模。就位置優先原則這點對大型購物中心的要求看，筆者大膽推測：號稱世界第一大單體MALL北京金源MALL因地處西四環，位置和交通條件欠佳，客流量無法滿足超大的經營規模，所以經營狀況將日顯疲態，最終勢必無法繼續「空轉」。
筆者同時認為：如果在地理位置欠佳的區位操作商業地產，不要認為沒有成功的可能性，只要能創造出適合區域消費的准確商業地產產品，並一定可以順利操作，街區商業、主題商業都有可能成為操盤的選擇。
綜上所述，位置原則重在一個「准」上！

2. 商業優先原則
曾幾何時，有人調侃地說：「商業地產就是一半是商業，一半是地產」，筆者認為此言差矣。商業地產盡管是地產的一種，但畢竟是為商業製造經營場所，所以商業地產的核心是「商業」，商業的形式決定了商業地產的形式！
地產與商業的對接非常重要。過去往往是先地產後商業，開發商蓋房子的時候沒有想以後商業怎麼搞，把房子蓋起來後才開始招商，把商鋪打散賣給小業主。可是賣給小業主以後，租給誰？誰來經營？這個地方適不適合搞商業？適合搞什麼業態的商業？一些開發商很盲目，沒有統籌考慮。
正確的做法應該是先把市場調查清楚，這個地方需要什麼商業？需要什麼業態？業態如何分配？有多大的營業額？區域消費能力如何？根據這些基礎信息開發商規劃合理的商業地產。先後經過：商業調研、商業策劃設計、建築規劃設計、營銷策劃、廣告策劃等5個步驟，順序合理、按部就班地操作。
在營銷策劃的過程中，也應時刻注意「商業優先」的原則。商業地產區別於住宅地產，它更多地是一種製造「賺錢工具」的過程，因此在營銷過程中，必須始終思考：如何合理有效地將賺錢工具推銷出去，使所有從事商業的人了解該賺錢工具的經濟價值。商人是十分精明的，如何使他們認可商業地產的經濟價值是需要相當功力的，因此「商業優先」必須深入每個策劃人的心中！

3. 現象原則
現象原則即「向時而動」，做商業策劃和做生意相同，都必須充分了解市場、掌握最新信息，並對競爭對手做到知己知彼。盡管商業地產策劃的每一步都有很強的計劃性，但在堅持執行即定計劃的同時還必須根據市場的變化和競爭者的動態，實行即時性對策，以確保在激烈的競爭中保持有利的地位，搶占市場先機。
舉例說明向時而動的必要性。作商業都非常注重風水，當年有兩個商業地產項目同期面向市場進行營銷推廣。其中的一個為提升項目的風水形象，為項目賦予了一個印度神的概念，極大地吸引了眾多生意人；作為應對，另一個項目很快推出了一個「失落的寓言」，號稱自己項目所在地是天上諸神降落凡間的棲息地，用一系列的神對抗一個印度神，自然效果更勝一籌。這個例子是策劃人間的過招，根據對手的動向改變自己的戰術，向時而動。

4. 逆向推廣原則
在這里所提的「逆向推廣」是商業地產推廣工作的新思路，也是營銷策劃的重點，當然正向的「人員直銷」也不可或缺。
對商業地產來說，無論是投資者，還是經營者，他們的經濟效益都必須通過最終的消費者才能得以體現。所以說：商業的消費者是商業地產消費鏈上的最終環節。只有當消費者充分認識到商業的價值時，他們才願意在此投入大量的資金血拚，商業經營也才會取得更大的利潤。
在營銷推廣中，應重點從消費者著手，在消費的最終環節上發力，只有廣大消費者認可的商業場所，生意才可能火暴，這樣逆向刺激商業地產的銷售和招商。那麼如何在商業地產的營銷招商階段吸引最終的消費者，這便給商業策劃人提出了一個很高的要求，必須通過一系列的舉措牢牢抓住消費者。
如前所述，通過刺激消費者反作用於投資者和經營者，促進銷售和招商，這是策劃工作的新思路也是重點，但商業地產推廣同時也必須正向從投資者和經營者上展開人員直銷，變「坐商」為「行商」。因此商業地產推廣工作必須「逆向」與「正向」相結合，兩手抓，兩手都要硬！

5. 管理先行原則
還是那句話，商業地產銷售的是一種「賺錢工具」，那麼如何展示這種賺錢工具的價值呢？如何讓人知道它確實能賺錢呢？這就是管理先行提出的必然要求。
無論是投資者，還是經營者，相信任何一個關注商業地產並意欲通過這種賺錢工具創造經濟收入的人都是做生意的行家裡手，他們對商業地產的經營前景都有著專業的判斷，因此必須通過銷售階段的商業管理展示（與住宅銷售中的「樣板間」、「示範區」有異曲同工之處），提前使客戶感受商業未來的管理模式，增強他們對商業地產經營前景的信心。在這里商業管理既是商業服務。
此處筆者建議：在商業地產的租售（招商）中心，設立商業運營管理的幾個基本職能展示，如：信息中心、網路采供中心、商業廣場人力資源中心和事務代理中心等服務機構，各機構應根據銷售和招商的工作進度落實相關的事務性工作。這樣既是對未來商業運營管理內容的展示和承諾，增強客戶信心；又是商業運營管理工作的提前預熱、先期演練，確保後期正式開業後的管理服務水平，一舉多得。

6. 時機原則
時機原則重點要說明的是商業地產操作一定要絕對重視「開盤時機」和「開市時機」等重要節點時機的把握。
開盤時機把握應仿效「水庫原理」，在水源充足或降雨充分時，盡可能多地蓄水；當需要泄洪或為下游補水時開閘放水，氣勢如宏、一瀉千里！同理，在內部認購階段商業地產要充分地營銷推廣、充分地累積意向客戶，並盡可能地與客戶簽署認購協議。筆者認為當積累期協議認購面積達到總體商業可銷售面積的60%時，即可組織聲勢浩大的開盤慶典，當日實行客戶轉化、當日簽署正式的商鋪買賣合同，以最強大的銷售勢頭亮相，為後期持續熱銷打下堅實的基礎，首戰必須全面告捷！
「開市時機」一定「穩」字為先，在沒有達到一定進駐率時，切不可為趕時間節點而倉促開市，否則商業氣氛的營造工作將師出不利，如開市缺乏應有的火暴，那後期將更難聚攏商業人氣，元氣一蹶不振。此處筆者建議在招商工作緊密配合下，應確保使進駐率達到90%以上才可以舉行盛大的開市慶典，充分地塑造開市的鼎盛商業氣勢，為後期商業的繁華打下堅實的基礎。
時機把握在商業地產策劃的各時間節點上都顯得尤為重要，有時甚至會影響操盤的成敗。時機是市場創造的，同時又反作用於市場！

7. 保密原則
保密原則可謂老生常談，商業地產策劃中的保密尤為重要，重要的商業信息其價值有時是金錢無法衡量的，有時甚至關系企業的存亡，所以商業地產策劃切記保密原則。
還記得有這樣一個事例：一個商業中心計劃在開市當日實行購物驚喜回饋，凡末位編號為「0」和「1」的50元人民幣，均可將50元充當100元使用，活動新穎刺激，開發商准備開市當日在現場宣布，既給現場極大的驚喜，又可以減少活動成本。但因保密工作疏忽，消息提前敗露，開市當日驚現大量以「0」和「1」結尾的50元，開發商付出了慘痛的代價。初步估算競爭對手調用了盡一億元的現金資源，才成就了這場「屠殺」，由此可見保密原則的重要性是不可限量的。
在此筆者建議：保密工作必須實行「分級知情」 、「責權明確」，根據不同的職位級別掌握不同程度的公司信息，但在某些重要環節上，提倡消息絕對封鎖，只有總經理和策劃部相關負責人、經辦人知情即可，如有泄露，則必須追究當事人責任。

8. 反住宅策劃原則
搞商業地產的人一定要摒棄自己「地產人」的身份定位，一定要始終堅持作「生意人」，時時刻刻從生意人的的角度出發考慮問題、解決問題，無論是戰略制定，還是戰術執行，都要苛守商業原則。
住宅策劃力求發掘住宅的各種附加值、提升文化品位，甚至創造驚世駭俗的「概念」，並通過報紙和戶外路牌兩大宣傳主陣地向外界展開平面推廣。而商業地產策劃則來得更加「簡單粗暴」，沒有過多的渲染、沒有華麗的辭藻和優雅的情調，更不會費盡心機去尋找「概念」，一切手段都那麼直接、那麼有說服力，甚至有時顯得很「銅臭」，這便是商業、便是商業策劃。
反住宅策劃原則貫穿於商業地產策劃的眾多環節，從戰略思想、形象定位、案名、logo、slogon的制定、平面表現，到營銷推廣形式、推廣渠道、賣場環境甚至銷售人員的形象，處處都表現出與住宅策劃的明顯反向性或差異性，因此商業地產策劃時時要注意一個「反」字！

9. 活動主導原則
在商業地產營銷推廣過程中，活動營銷應占據主導地位。有人曾經風趣地說：商業地產的策劃人就是一群「跑江湖賣藝的」。想想這個比喻確實有幾分道理，推銷商業不就是要在人多的地方運用戰術吸引大家的注意力嗎，所以確實有跑江湖的神韻。
此處所指的「活動營銷」並非傳統營銷理論中的「銷售促進」，而是不需要銷售政策支持的造勢和逆向推廣等商業性活動。商業地產推廣應把重點精力放在商業活動的組織上，在著力組織大型商業活動的同時，利用平面媒體給予適當的宣傳報道，加大活動的知名度和聲勢！
商業活動重點要圍繞「商」開展，充分提升項目前期的商業氛圍，並通過一系列的前期活動展現項目商業運營管理的成熟度和工作模式，增添整體商業的經營氛圍，增強投資者、經營者和消費者對該商業的信心。活動必須由策劃人員、招商人員和商業運營公司齊心合力，共同完成。活動主導原則是商業策劃的工作重點也是應投入大量人力、物力的環節，應給予足夠的重視。

Ⅵ 商業地產策劃內容有哪些

飆馬商業地產認為：商業地產策劃的核心內容包括商業用地的價值判別與發展定位、商業地產融資策劃、商業地產價值鏈構造和策劃、商業地產建築策劃等。

商業用地的價值判別與發展定位
策劃人員必須回答：開發什麼樣的物業才能實現價值最大化?為此，策劃人員必須研究地段、街區、商圈、商業功能演變、不同類型物業與地段的經濟效果，甚至要研究物業建成後物業與街區發展的互動關系。價值判別結論決定項目的客戶定位、建築定位、形象定位和價格定位。

商業地產融資策劃
商業地產開發和運營的突出特徵是需要巨資投入(初始投資和總投
資)，籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。為籌措資金，贏得投資人(銀行、基金、信託機構、獨立投資人、投資公司、開發商等)的青睞和認可，必須制定系
統、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益「路線圖」。
根據融資方案，企業應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，並評
價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如我們從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案。銀行雖不分配利潤、不幹涉經營管理，但要貸款利息;後者不要利
息但要參與分配利潤，介入公司經營管理，究竟如何選擇，應具體問題、具體分析。
商業地產價值鏈構造和策劃
商
業物業的開發和運營是價值創造和分配過程，發現價值和創造價值同等重要，價值受多種因素和規律的影響，沒有深厚的價值理論功底就不可能制定完善的價值鏈策
劃活動。價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業內部價值鏈。針對一個商業地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業物業開發和運營的各方利益有機地
聯結起來。著眼於長期發展的企業為適應商業地產的開發和經營，也採取組織措施構建企業內部價值鏈。
商業地產建築策劃
商業建築一般由主要營業空間、附屬營業空間、配套空間和共享空間構成。建築策劃意在優化建築空間於經營業績之間的關系，優化建築空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現效益最大化。為此必須採取科學的建築設計和評價方法，遵循整體化設計和全過程監理理念。
商業地產技術策劃
建築和管理技術發展迅速，例如節能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統等不斷推陳出新，策劃人員應在准確把握發展趨勢的前提下，准確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯系原則，提出價值最大化技術方案。
商業地產營銷推廣策劃
亦即銷售促進，實質是把商品和服務的信息有效傳播給目標客戶，促使客戶願意購買。傳播的最佳模式是整合營銷傳播，超越傳統的4P理論，用4C理論指導傳播實踐，整合生產、管理和營銷活動。
商業地產招商策劃
招
商是商業地產永恆的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。例如，項目前期招商重點是尋找合作夥伴、出資人，與大商家簽訂合作合同，如
中航龍華九方購物中心為招商做的畫冊——「自然而然，攜手九方」（飛越廣告作品），就以獨特創意吸引了一批如星巴克這樣的知名商家；建設過程中的重點是物
業銷售;建設後期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營;投入使用若干年後根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。

Ⅶ 什麼是商業地產策劃

轉載以下資料供參考

商業地產策劃是貫穿商業地產項目開發整個過程的一項極為重要的工作。
房地產策劃主要包括：項目的前期定位策劃（即房地產開發項目的可行性研究，包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等）、項目的推廣整合策劃（包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等）、項目的銷售招商策劃（包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等，項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃）等。
商業地產策劃的核心內容包括商業用地的價值判別與發展定位、商業地產融資策劃、商業地產價值鏈構造和策劃、商業地產建築策劃等。

商業地產策劃核心內容
商業用地的價值判別與發展定位
策劃人員必須回答：開發什麼樣的物業才能實現價值最大化?為此，策劃人員必須研究地段、街區、商圈、商業功能演變、不同類型物業與地段的經濟效果，甚至要研究物業建成後物業與街區發展的互動關系。價值判別結論決定項目的客戶定位、建築定位、形象定位和價格定位。
商業地產融資策劃
商業地產開發和運營的突出特徵是需要巨資投入(初始投資和總投資)，籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。為籌措資金，贏得投資人(銀行、基金、信託機構、獨立投資人、投資公司、開發商等)的青睞和認可，必須制定系統、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益「路線圖」。
根據融資方案，企業應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，並評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如我們從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案。銀行雖不分配利潤、不幹涉經營管理，但要貸款利息;後者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經營管理，究竟如何選擇，應具體問題、具體分析。
商業地產價值鏈構造和策劃
商業物業的開發和運營是價值創造和分配過程，發現價值和創造價值同等重要，價值受多種因素和規律的影響，沒有深厚的價值理論功底就不可能制定完善的價值鏈策劃活動。價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業內部價值鏈。針對一個商業地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業物業開發和運營的各方利益有機地聯結起來。著眼於長期發展的企業為適應商業地產的開發和經營，也採取組織措施構建企業內部價值鏈。
商業地產建築策劃
商業建築一般由主要營業空間、附屬營業空間、配套空間和共享空間構成。建築策劃意在優化建築空間於經營業績之間的關系，優化建築空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現效益最大化。為此必須採取科學的建築設計和評價方法，遵循整體化設計和全過程監理理念。
商業地產技術策劃
建築和管理技術發展迅速，例如節能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統等不斷推陳出新，策劃人員應在准確把握發展趨勢的前提下，准確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯系原則，提出價值最大化技術方案。
商業地產營銷推廣策劃
亦即銷售促進，實質是把商品和服務的信息有效傳播給目標客戶，促使客戶願意購買。傳播的最佳模式是整合營銷傳播，超越傳統的4P理論，用4C理論指導傳播實踐，整合生產、管理和營銷活動。
商業地產招商策劃
招商是商業地產永恆的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。例如，項目前期招商重點是尋找合作夥伴、出資人，與大商家簽訂合作合同，如中航龍華九方購物中心為招商做的畫冊——「自然而然，攜手九方」（飛越廣告作品），就以獨特創意吸引了一批如星巴克這樣的知名商家；建設過程中的重點是物業銷售;建設後期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營;投入使用若干年後根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。

商業地產策劃步驟
項目地塊解析
在項目市場發展趨勢研究的基礎上，本部分將從項目條件分析入手，從地塊角度判斷適合發展的物業形態，並對項目周邊環境地塊的狀況性質進行研究，分析其對本地塊可能之影響。
項目區位分析
主要針對項目周邊地塊的現狀以及未來發展狀況進行分析，了解項目發展的環境及影響因素。
項目地塊條件分析
主要針對項目地塊的開發條件進行透徹分析，找出影響項目發展的因素。
1、項目SWOT分析(優勢、劣勢、發展機會、競爭威脅)：分析項目發展的重要及難點，明確項目本身的優勢、劣勢、發展機會、競爭威脅等。
2、項目發展方向把握：在了解市場環境、片區發展及地塊條件基礎上，對項目發展方向、可能功能物業進行預測，提供細供市場調研方向。
3、項目發展形象定位及概念定位：確定項目的發展形象，為項目定位與規劃設計提供方向。
4、項目功能組合及業態配比定位：主要包括項目內部主要物業類型的功能確定、組合方案定位、功能布局及各功能間的關聯性控制。
5、項目開發規模與檔次定位：根據項目發展主題，並結合項目所處市場背景環境，確定項目主要物業類型的開發規模與檔次。
6、項目目標客戶定位：主要確定項目各功能物業的客戶階層、消費群體，為項目後期開發方案提供依據。7、項目價值定位(含財務分析)：根據項目自身條件、總體定位、市場供需狀況、市場現有物業供應價格水平、潛在購買水平，以及項目所在區域未來發展趨勢等因素，明確項目各功能物業的價格水平。