投資公寓哪裡回報好

⑴ 投資的話，買公寓好還是住宅好

公寓好，理由如下：

1、投資門檻低，對於普通人來說，尤其是白領、工薪階層，投資兩個字，總讓人覺得十分遙遠。感覺只有自己具備了一定經濟實力後，才能進行投資。大部分的白領、工薪階層，選擇任由自己的錢放在銀行里，隨著通脹不斷貶值縮水。

但公寓的出現徹底打破了這一現狀，總面積小，總價低，投資門檻較低，讓普通人也有了投資的權力，並且投入可控，回報可期，不斷受到越來越多人的追捧與青睞。

2、收益穩定，通常來說，公寓具備總價低，易管理的優勢，同時租客輻射范圍廣、空間功能強大，成為較為穩定的投資選擇。

3、政策力度好，因為公寓是一種介於商辦和住宅的中間品，不受限購限貸政策影響。國家對小微企業及大眾創業的扶持力度不斷增加，未來將會涌現出更多初創企業，而全能型公寓便會成為部分中小型公司的首選。

4、產品功能全，全能型公寓集居住、商用、辦公功能於一體，能夠滿足不同的市場需求。既可以有家庭式的居住布局，又可以滿足到寫字辦。

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住宅投資的缺點：

1、於酒店式公寓而言，公積金無用，首付需達五成，而普通住宅可用公積金貸款。雖然酒店式公寓戶型小，總價低，但如果需要購房的話，公積金不能貸全款只能商業貸款，而首付也必須高達五成。這無疑違反了購買酒店式公寓的初衷，結果就是看似便宜、其實壓力更大。

2、走道採光不足，容易引發安全隱患，普通住宅的戶型相對敞亮。那些改建的小戶型酒店式公寓，由於其點式高層的局限，往往是中間一條長廊兩邊依次排列各戶，或中間是電梯。

四周圍一圈小戶型，形成整個樓面貫通式的平面布局，而這一布局，又常使走道沒有自然採光，或採光不足，因此缺乏空間的識別性、方位感。一旦有火警則難以疏散。

3、而且幾十戶貫通式的格局，也使陌生人闖入不易被一下子發現，不像一梯兩戶或二梯三戶容易辨認。這些缺陷，顯然存在著安全隱患，此類物業一旦今後在使用中暴露這些隱患，其保值的功能又將大打折扣。公一體的需要，多功能不言而喻。

⑵ 公寓投資到底值不值

您好！
如今的房價高得讓很多人只能站在遠處觀望，而無從下手，尤其是一、二線城市的房子，更是如此。不過，房地產的吸引力並未因此消失，不少投資者開始尋求別的途徑投資房產，如公寓投資等。

但公寓投資到底值不值？收益有該如何算？為此，國內知名財富管理機構嘉豐瑞德金融產品總監 Frank 對公寓投資的相關問題給出了解釋。

一、公寓投資存在哪些優勢和缺點？

在了解公寓投資存在的優勢和缺點之前，先來看看公寓投資有哪幾種類型：

從表中，我們可以對優勢和缺點進行簡單總結：

優勢：

1、由於公寓的面積普遍較小，因此總價也要比普通住宅來得更低，讓更多人能買得起，同時還降低了還貸壓力；

2、公寓多數處於繁華地段，生活配套齊全。如果自己居住，生活和出行都很方便；如果作為投資品，不僅能享受一定的回報率，也便於出售轉讓。

3、在政策方面，在一些城市購買普通的商品房是有限購措施的，但公寓就不受限購約束。

缺點：

1、產權年限多數為 40 年，有的也有 50 年，但普遍比普通商品房來得少；

2、生活成本比較高，物業費、水電費等很多都是商業性質的，比普通的商品房高出不少。

二、公寓投資的收益怎麼算？

任何投資品都有兩面性，優勢與缺點並存。但看一個項目到底值不值得投資，還得看看其收益如何。

一般來說，公寓投資的回報主要來源於租金。比如一套公寓買的時候是 120 萬，每月租金為 4000 元，那根據粗略的租金回報率計算公式：

租金回報率 =（月租金 *12）/ 購買房屋總價 =（4000*12）/120 萬 =4%。

而目前公寓投資的租金回報率在 3%-5% 之間，但也有不錯的公寓回報率可達 6%。值得一提的是，公寓出租後，租金也不會一直不變的，如果該區域房價上漲，那租金也會跟著上漲，回報率也將更高。

除了上述這個公式外，評判自己的投資是否有價值，另外兩個公式同樣適用：

1、投資回收年數

投資回收年數 =（首期房款 + 期房時間內的按揭款）/（月租金 - 按揭月供款）*12

投資回收期越長，投資風險越高。反之，投資風險則減少。一般來說，回收年數越短越好，合理的年數在 8 年至 10 年之間。

2、15 年收益與房產買入價關系

物業的年收益 *15 年與房產購買價關系

這是一個國際上專業的理財公司衡量一處物業價格合理與否的基本公式：

如果該物業的年收益 *15 年 = 房產購買價，該物業物有所值；

如果該物業的年收益 *15 年>房產購買價，該物業尚具升值空間；

如果該物業的年收益 *15 年<房產購買價，該物業不宜投資。

除此之外，目前市場上還有一些關於房產投資的項目，比如在白領公寓方面有瑞の公寓項目投資計劃等。由於投資門檻低，讓更多普通投資者參與其中，間接投資房產，同時還能取得不錯的收益，預期年化收益率在 9.5%-10.5% 之間。

三、如何讓公寓投資更值？

一旦選擇了投資，也要讓自己 " 投有所值 "。

嘉豐瑞德金融產品總監 Frank 表示，如果投資者選擇公寓投資，要記住以下三點：

1、首先旺地。

選擇租公寓居住的人，會更看重周邊的配套設施是否齊全，交通出行是否方便。投資這些地方的公寓，雖然前期投入成本較高，但預期的租金也會更高；

2、選擇好的物管和開發商。

由於公寓的管理費、水電費比普遍住宅要高，而這部分成本又往往攤入租客的租金中。所以，對租客而言，如果不能得到貼心的物業管理服務、良好的安防環境和先進的配套設備，那還不如選擇普通住宅。

3、看區域規劃前景。

有一些公寓產品由於配套的交通以及產業還未成熟，因此價格會相對低廉。但如果該公寓所在區域有未來有發展潛力，那同樣值得投資，且回報率將更高。

除此之外，投資者還需避免一些誤區，不能不清楚房租渠道就貿然投資，同時帶租約出售的公寓也並非是萬全之計，因為此類公寓也不一定確保按時收租，建議投資者在投資前一定要了解清楚再 " 下手 "
望採納，謝謝

⑶ 現在買公寓做投資怎麼樣

一、公寓客戶主要由被房價擠壓的剛需客、沒有太多投資成本的投資客兩類客戶組成。

公寓產品的客戶其實非常簡單明了，沒有住宅客戶復雜。目前只有兩類客戶：一類是被高房價擠壓的剛需客；一類是沒有太多投資成本的投資客戶。

1、剛需客（客戶佔比10%-20%）。

剛需客在整個公寓客戶中佔比非常少，最多隻有20%左右。他們主要是被高房價擠壓，無力購買住宅產品的人群。

他們購買公寓產品主要是被高速飛漲的房價所驚嚇，普遍希望先上車再說，就算以後買不起住宅也有一瓦遮頭，滿足最低的居住需求。公寓產品總價低且具備居住屬性，正好滿足此類客戶的需求。

2、投資客（客戶佔比80%-90%）。

投資客基本上是所有公寓產品的主力客戶，最多能佔到整個公寓客戶群體的80%左右。他們之中有失去購房資格的資深投資客，也有沒有太多投資成本的小投資客。但整體而言，以沒有太多投資成本的小投資客為主力。他們購買公寓產品的目的是投資，希望通過物業升值、租金回報兩種途徑獲取更高的回報率。

這兩類客戶其實都是房地產市場客戶群的最底層，資金實力較弱、抗風險能力較差。一旦投資或者購買失敗就沒有翻身能力，而恰恰他們卻最容易陷入公寓的陷阱。下面我將詳細講解為什麼不建議此兩類客戶購買。

二、剛需客：公寓的居住價值是被閹割的，居住環境不斷惡化，不適宜居住。
剛需客戶由於沒有太多資金，因此選擇先上車佔有一席之地，保證自己最基本的居住條件。但公寓產品的居住價值是缺失的，根本不適宜居住，也不能保證剛需客戶最基本的居住需求。

居住缺陷1、公寓無法落戶，無法享受教育、醫療方面的配套。

住宅最大價值就是落戶，讓你能融入這個城市，享受這個城市最優質教育、醫療配套的功能。公寓物業恰恰就少了這種最基本的功能，不能落戶的房子註定就是過渡產品，註定只能在你剛工作到結婚前這短短一段時間可以居住，因為你可以不落戶，你可以不享受這個城市的優質教育、醫療配套。但你不能讓你自己孩子同樣如此，讓你孩子享受不到城市優質教育配套。

居住缺陷2、公寓隨著辦公租戶增多，生活環境逐步惡化。

根據我的調查：無論一棟公寓前期住戶有多少比例的居住客戶，但發展到1-2年之後，整個公寓的居住客戶會逐步全部轉變成辦公客戶。這主要因為劣幣驅逐良幣效應。

目前所有公寓產品的購買客戶肯定是投資客為主，投資客是追逐的就是回報率、租金，誰給的租金高就租給誰。在租賃市場中，辦公客戶可以支付和承擔的租金是遠遠高於居住客戶的。因此導致辦公客戶在公寓產品中逐年增大。

一棟公寓如果入住了早教、私家餐飲、婚慶，居住客戶還是可以承受的，頂多每天回家時候碰到人復雜點。但是如果一棟公寓入住了美容美發、KTV、深夜食堂、會所等深夜商業，你晚上能睡著覺嗎？隔壁小姐姐晚上敲門和你借醬油時候，你能忍住騷動的心嗎？

因此隨著辦公客戶逐步增多，公寓的生活環境無疑是逐步惡化的，這直接導致居住客戶的流失。

居住缺陷3、不通燃氣、商業水電，高物業費、使用成本居高不下。

公寓的居住客戶本來就是無力購買住宅的剛需客戶，購買公寓的目的就是為了攢錢買住宅。但公寓的高昂使用成本與他們攢錢的目標相互背離。

公寓產品全部都不可以通燃氣的，這導致居住客戶燒菜煮飯只能通過電器去解決，但是公寓的水電都是商業用電，比民用電貴了一倍，與此同時還有高昂的物業費，這對居住客戶更是一筆較大的負擔，居住客戶只有晚上回來，基本享受不到物業的服務，但卻要和辦公客戶承擔高昂的物業費。

我們來簡單舉個例子就清楚了：

電費：民用120元，商用360元

現在一二線城市民用電費採用的分時電價，單價在0.3元-0.5元每度，商業電費是0.9元-1.4元每度，公寓每戶平均每月用電在200-400度之間，我們按照平均值來計算，民用電費：0.4元/度*300度=120元；商用電費：1.2元/度*300度=360元。

水費：民用48元，商用100元

現在一二線城市民用水費單價在2.4元每噸，商業水費大概是在4-6元每噸，公寓每戶平均每月用水10-20噸之間。我們依然按照平均值計算，民用水費：2.4元/噸*20噸=48元；商用水費：5元/噸*20噸=100元

物業費：民用100元，商用250元

現在一二線城市住宅物業費在2元每平米，商業物業費大概是在4-6元每平米，公寓每件50平米左右。我們依然按照平均值計算，住宅物業費：2元/平米*50平米=100元；商用物業費：5元/平米*50平米=250元

通過上面的測算：住宅物業使用成本加起來大概268元/月，公寓物業710元/月，同比住宅物業生活成本上漲了164.92%

居住缺陷4、公寓居住舒適度差，無採光、小區無環境、無綠化。

公寓產品本質是商業項目，因此在規劃設計上更多的是遵循商業的設計理念，根本不考慮居住的舒適性。

首先公寓很多戶型都不滿足住宅最基本的採光要求。一方面公寓容積率過高，只能採取點式樓排布。這就意味公寓戶型有東南西北四個方向的戶型，北面戶型一年四季沒有陽光，東面採光時長也大都不符合住宅標准。另外一方面商業物業設計規范是沒有樓間距、日照時長的要求的，開發商為了最大化排布物業，各棟樓棟之間距離非常近，公寓戶型的陽光會被互相遮擋。

其次公寓項目沒有小區環境、生活氛圍。公寓物業規劃在商業用地上面，容積率偏高，因此規劃形態基本以2-3棟樓高層建築為主。這樣的規劃導致公寓項目沒有小區環境，沒有中央園林，沒有生活配套，沒有會所等。極大影響公寓住戶的居住檔次和生活品質。

最後公寓產品單層住戶多。公寓一層樓的用戶能達到二十幾家。一方面住戶眾多導致生活不便，公共配套設施使用頻率多，例如上下班高峰期使用電梯難。另外一方面各自生活會被互相干擾，沒有私密性。

剛需客們：一個不能享受城市資源、生活成本上浮164.92%、生活環境逐步惡化的產品根本無法滿足最基本的生活需求。

⑷ 目前公寓投資哪裡比較好呢

首先我們要確認購房邏輯，投資無非是看以下幾點核心因素

1、政策規劃：哪裡投資的資金多，速度快，哪裡就能房價先行

2、舊改體量：周邊是否具備可持續發展，舊改能否落地，是否存在開發商不願意開發的情況

3、人口驅動：人養商業、商業養地、地養房價，有了人口基礎就會供需失衡，需求的預期大於供應時，會造成價格的外溢。

4、產業結構：5000月薪的月薪怎麼可能有5w的價格，區域的收入決定了未來發展的上限空間。

從內環來看，根據我們的需求只想關注南山和福田的地段。那麼南頭和西麗都屬於價值窪地，但是南頭的發展過於緩慢，因為留仙洞是16大規劃之一，發展更加迅速。福田的公寓主要就是看地段罷了，不好升值的原因就是周邊舊改無法實施，主要是開發商收到限價的影響開發舊改利潤空間低，不願意做市區，反而像南山有土地供給，就很容易進行開發了。

從中環來看，只有布吉和坂田是價值窪地，紅山和寶中都有8-10w的價格。但是紅山和寶中實質上都缺少了產業。而坂田作為科技園，未來通了10號線，加上低價格的優勢，肯定會供需失衡。這時區域價格會進行反補，逐漸持平紅山寶中的價格，所以未來還有很大的升值空間。

從外環來看，只有大運有較強的吸金能力，沙井、觀瀾都是工業園，就業人群基礎低，地區農民房舊改進度慢。大運的主幹道上已經全面動工了，而且龍崗地價便宜，資源多，所以開發商也願意主動獲利開發。大運未來4年內會有4鐵交匯、規劃10所中外合資大學、20w就業的科技人群。

所以目前公寓的投資可以鎖定為西麗片區、坂田片區、大運片區，穩定性的話西麗和坂田較強、租金回報率的話坂田和西麗更高，升值潛力大運更強，但是風險也大。所以可以考慮內環和外環各投資一套，進行市場對沖。

⑸ 公寓投資的回報率高嗎

對比：理財產品、地產、銀行存款

銀行存款：流動性最好，安全性最高，但是每年的回報率極低，大額存款定期3年的年利率是3%；

理財產品：理財產品兌現需要周期，流行性一般，年利率在最高可達10%左右,但是風險較大。理財產品和銀行存款都屬於流動資金類，但是通貨膨脹帶來的是不動產的價格上漲，每年的通貨膨脹率為8%左右，

綜合下來理財產品和銀行存款會使財富負增長。

公寓產品：房價上漲=通貨膨脹+房子所在板塊上漲。

⑹ 投資商務公寓怎麼選擇地段

1、投資商務公寓要選擇人流量大、流動人口多、購物生活方便的地段。當然，商務公寓的保值增值除了地段外，其實物管和開發商的也是必考慮的重要因素。由於購買公寓基本上算是一種長線投資，所以開發商的實力和物業服務公司的管理水平，也將是決定租值的關鍵。
2、商務公寓是指一般處於城市核心地段及商務中心區 ，既可居住，又可辦公具備寫字樓功能，價格相對寫字樓較低，尤其受中小企業及創業者偏好。對投資者來說，投資商務公寓實用性很強。既可以用來自住，也可以租給別人居住、辦公，甚至直接買來獲得增值空間。而相比商鋪和寫字樓，其又具有成本低、風險低、回報可觀的優勢，因此，頗得投資者的青睞。客觀上來說，雖然商務公寓，普遍具有成本低，風險低，回報可觀的優勢，但卻不是所有的商務公寓都具備投資價值。所以，投資公寓，首先要考慮的還是項目本身的投資性。其自身特點是否具有唯一性、收益情況是否能夠得到保障。

⑺ 投資必須講回報率的，那麼公寓是不是最好的選擇

由於公寓戶型較小，因此公寓的總價要比普通住宅低，購房門檻不高，降低了還貸壓力。在內政策方面，在一些城市容購買普通的商品房是有限購措施的，但公寓就不受限購約束;此外，公寓多數處於繁華地段，生活配套齊全。如果自住，生活和出行都很方便;如果作為投資品，不僅能享受一定的回報率，也便於出售轉讓。一般來說，公寓投資的回報主要來源於租金和房價的不斷上漲，所以選擇地段好、區域有前景、品質有保障的公寓，租金和房價升值空間也高，可以認為是好的投資選擇。