土地策劃

『壹』 土地開發策劃

由於是在木蘭山腳下（旅遊地方），所以建造一個生態農庄會更經濟。
1 生態農庄會吸引許多到木蘭山的遊客，一方面帶來經濟利益，另一方面能提高其知名度。
2 建立生態農庄，可以因地制宜，以縮減投資；而農業產品則可以帶來一定的收入；只需一次投資，以後只是賺多賺少的問題了。
3 對於農業投資，政府應該會有相關的政策扶持，如減免稅費，提供科技支持等。
4 對於農庄的建立：1 建設住房（我覺得要有當地的特色），用於遊客的住宿和職工的生活。
2 要有一個湖泊（可以自己挖，也可以用現有的），山色總是要伴著湖光的嘛！！這也是人們對自然的渴望之一。
3 對於山地，坡地可以種植一些耐旱耐貧瘠的經濟果木，如葡萄。
4 對於平坦富饒的土地，就可以搞一些經濟作物。
5 其他的不容易耕種的地方就可以種牧草，來養牛啊，羊啊的。
總之，要能滿足人們對田園牧歌式生活的心理。

『貳』 如何做好土地買賣的宣傳策劃方案

土地禁止買賣，做土地買賣的宣傳策劃方案是違法行為，如果構成犯罪的，將依法追究刑事責任。
根據《土地管理法》第七十三條規定，買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施；可以並處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

『叄』 1．土地計劃與供應

（1）科學安排用地計劃，確保用地需求

2010年是我國經濟進一步復甦回升的關鍵時期，穩增長、促發展是經濟工作的主要任務，年度全國土地利用計劃以穩增長、調結構、促轉變為目標，科學安排新增建設用地總量，繼續做好用地保障。新增建設用地計劃總量安排較上年略有增加，計劃用地42.67萬公頃，其中，農用地32.67萬公頃，耕地22.67萬公頃；土地供應政策向保障性住房傾斜，根據年度全國住房用地計劃，擬供地18.5萬公頃。保障性住房、棚戶區改造和中小套型商品房用地供應量，佔住房用地供應總量的76.6%，其中，保障性住房用地面積為2.4萬多公頃。全國計劃指標累計安排使用量為40.17萬公頃，其中佔用農用地和耕地分別為32.40萬公頃和20.99萬公頃，分別佔全國計劃指標的94.2%、99.2%和92.6%，同比分別增長12.2%、10.2%和10.6%；全國住房供地計劃實際完成67.9%。其中，保障性住房（指經濟適用房和廉租房）用地完成計劃的65.2%。

批准建設用地總面積同比減少。2010年全國批准建設用地48.45萬公頃，同比減少17.6%。同比減少的主要原因是基數較高，2009年世界經濟經歷了第二次世界大戰以來最為嚴重的經濟危機，得益於一攬子經濟刺激計劃，我國經濟迅速扭轉增速下滑的勢頭。國土資源部服務中央保增長、擴內需、調結構的決策部署，2009年全國批准建設用地同比增長44.6%，達到歷年最高水平，而單獨選址建設用地同比增長更是高達112.5%。2010年度批准建設用地總面積比上年雖然減少，但是同2007年和2008年比較，仍分別增長17.4%和21.5%（圖4）。

圖 6 國有建設用地供應情況

專欄 2 土地節約集約涌現新典型

節約集約利用國土資源，是破解資源供需矛盾、保障經濟社會可持續發展的唯一出路，是推動經濟結構調整和發展方式轉變的重要舉措，是提升國土資源利用和管理水平的重要抓手。為此，2010年，國土資源部在全國啟動國土資源節約集約模範縣（市）創建活動。

創建活動分達標和創優兩個層次開展，原則上全國所有縣（市）均應當在三年內達到規定的標准，同時每年評選出100個縣（市）授予「全國國土資源節約集約模範縣（市）」榮譽稱號。活動分為試點先行、構建指標、建章立制、評選總結4個步驟展開。在土地資源節約集約管理方面，從土地利用效率、土地利用規劃執行度、耕地保護效率、土地執法效率等四個方面，構建了包括利用強度、增長耗地、用地彈性、規劃約束指標、保障措施落實、區域耕地保有總量、基本農田保護面積、耕地佔補平衡、查處土地違規違法行為立案率和結案率、行政處罰決定執行到位率等在內的指標標准體系框架，土地節約集約利用理念不斷深入人心。

在創建活動中，涌現出了一批節約集約利用土地資源的新典型，如山西陽城探索建立「從增量中擠、從存量中要、從改造中節、從整理中補、從共享中聚、從舊城中找」的科學高效用地新模式；沈陽鐵西實施「東搬西建」戰略推用地結構優化，實施城建、養老、醫療、救助和就業「五位一體」促城鄉統籌發展；湖南武岡創新構建了農村集中成片建房節約集約用地的新模式；山東高密堅持「嚴控、集聚、優化、嫁接、拓展」五措並舉，進一步優化和拓展發展空間；湖北十堰創新理念打造「工業梯田」，開辟科學整理山地、節約集約用地、推動科學發展的新天地。

（3）住宅用地大幅增長

供應的土地主要用於工礦倉儲用地和住宅用地，二者合計占供應土地總量的60%。增長較快的是商服用地和住宅用地，漲幅超過40%。

住宅用地大幅增長。全國30個省（區、市）（不含西藏和新疆建設兵團）住房供地實際完成12.54萬公頃，比2009年住房供地增加4.9萬公頃，同比增長64.1%。其中，保障性住房用地2.47萬公頃，同比增長124.5%。同期全國商品房銷售面積10.43億平方米（10.43萬公頃），在不考慮容積率的情況下，住宅用地供應面積就已超過商品房銷售面積，是商品房銷售面積的1.2倍。2005~2009年，商品房銷售面積略高於當年住宅用地供應面積，但二者之比值除2005年為1.3外，其餘4年的比值都小於1.2，遠低於業內通常認定的住宅開發容積率指標（圖7）。

圖 7 土地供應及土地利用相關指標比較

專欄 3 閑置土地處置引各方關注

加大土地供給不僅要增加土地供應，更要促進土地利用、加強閑置土地管理、促進土地有效供應。國土資源部2010年啟動了房地產專項整治行動，從3～7月，在全國范圍內集中開展了房地產用地專項整治工作，集中力量清理查處不及時開發建設囤地炒地、違反法律法規閑置土地、保障性住房用地未經批准擅自改變用途和性質等突出問題。

4月，國土資源部對2009年12月掛牌督辦的北京等9省（區、市）18宗房地產開發閑置土地處置進展情況進行了公告，經督促已經動工的12宗，限於近期動工的4宗，計劃收回的2宗。8月20日在北京召開房地產用地專項整治工作新聞發布會公布，各地已清理出閑置土地2815宗，閑置土地成為房地產用地違法違規的主要問題，因毛地出讓拆遷難、調整規劃等政府和客觀原因造成閑置的約佔六成以上；並且，土地閑置「政府原因」比例大、查處難、結案率低等問題日益突出。並於9月會同住房和城鄉建設部聯合發出關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知，強調「土地閑置一年以上不滿兩年的，必須徵收閑置費，閑置兩年以上的，必須堅決收回。」

（4）土地供應區域差異縮小

中西部地區土地供應增長迅速。從土地供應總量看，2010年東部地區的土地供應總面積佔全國土地供應總面積的46.7%，仍接近土地供應總量的一半；但中西部地區土地供應增長較快，尤其中部地區本年度增幅超過25%，增速位居首位。從2005～2010年這6年的情況來看，土地供應的區域結構發生了很大變化，區域差距縮小，6年間，中部地區土地供應量增幅超過250%，西部地區增幅也接近250%，中西部地區供地所佔比重也從2005年的不足40%增長到2010年的超過50%，比重提高了13個多百分點。

住房用地供應計劃執行仍存在區域差異。東部地區住房供地計劃完成76.1%，執行情況好於中西部；北京、上海、深圳和杭州等主要熱點城市住房用地供應計劃落實情況普遍較好，上海、寧波、北京住房用地供應計劃完成比例分別為105.6%、103.4%、101.0%；南京、杭州、廈門完成比例分別為94.5%、87.2%、85.2%。深圳和廣州保障房用地完成比例分別為228.0%和163.8%。北京、上海、杭州、寧波、南京、青島、廈門、廣州和深圳9城市的保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型商品房實際用地佔全年住房實際用地的比重均達到或超過70%。

『肆』 土地利用規劃

在美國進行土地開發項目困難重重，例如紐約州的土地開發項目需要經過「紐約城市規劃委員會」的審批。該委員會初建於1936年，開始只有7名成員，1989年擴大到13人，每個成員任期為5年。由市規劃局長任主席，市長指定6名成員，紐約5個區長和公益維護官各任命1名代表。該委員會定期召開聽證會，就亟待審批的申請項目進行表決。項目立項進入審批程序後，需要經過社區、區長、市規劃局、市議會的層層審批，最後由市長定奪，整個過程通常需要180天。

土地規劃是國家管理控制土地的一種行政行為。土地規劃需要哲學家、城市規劃人、經濟學家、社會學家、公共衛生專家和其他專門學科專家等各種人的智慧和學識。

美國土地利用規劃的特點表現為以下幾個特徵。

1.在國家層次上土地利用規劃和監控土地市場的影響和作用較小

根據各國的實踐，僅靠市場調節難以控制市場的外部效應，不能保證市場各成員協調一致。為了保證個人目標與社會目標的統一，需要運用理性發展理念制定土地利用規劃，實現土地資源的合理利用，防止城市蔓延。俄勒岡州是美國土地規劃管理制度最為普及的州之一，全州各地方政府都必須制定其管轄區內所有土地的綜合計劃；每一份綜合計劃都必須得到州政府的認可；各地方政府都必須使用手中的權力來貫徹執行綜合計劃。

2.政府注重加強城市土地的宏觀調控

美國城市規劃工作早在20世紀初就開始了，其里程碑是1909年的芝加哥總體規劃，最早的城市用地法規出台於1967年。在資本主義市場經濟條件下，各種社會勢力為控制資源、謀取利潤，城市土地作為有限的重要資源成為各利益集團相互爭奪的對象。土地投機、用地混亂、只顧個別企業的近利而置全體市民的長期利益於不顧等弊病，迫使城市規劃管理部門作為政府職能部門加以干預。土地資源與其他資源不同，不可再生，且一旦投資開發，確定了用途，再要改變將十分困難。盡管資本主義市場經濟的大多數資源靠市場調節來分配，但土地資源的使用卻有一定程度的政府幹預，目的是藉助政府幹預解決市場經濟解決不了的問題。土地規劃的社會功能表現為通過經濟規劃，指導經濟穩定成長，為經濟發展服務。

3.土地利用規劃與控制是地方政府的責任

1916年，紐約市頒布了第一項綜合區劃法令來控制土地的使用、建築高度與容積率。1922年，商業部認為土地控制對商業發展有益，頒發了《標准州區劃實行法案》，州政府可授權給市政府以同等權力。1993年通過的《紐約市區劃決議》是最新版本。經過不斷修訂、補充，形成了一套系統、完整的規定，發揮著良好的作用。這套決議是規劃、設計、開發、管理必須遵守的法定條例。它具有以下幾個方面的特點：

1）它將土地用途和開發強度的區劃與建設標准及相關規定結合在一起，將使用權編制與實施規劃過程中必須遵守的事項有機地聯系在一起，既有利於執行，又方便使用。

2）用地區劃覆蓋全市，按照限制性用地號、區劃圖號、街區號和地塊號四個層次組成編號系統。在全覆蓋的前提之下，又按不同地理位置和不同開發狀況加以區別對待。

3）在嚴格的控制之中留有機動靈活的餘地，表現在以適應市場的變化和一些不可預見的因素對土地利用和開發強度的沖擊，並隨發展變化而不斷補充和修訂。按照發展的需要及勢頭，及時劃出「特殊目的區」進行專門區劃。這是為防止出現空白而對開發失控，同時又配合新情況而採用的應變手段之一。

4.土地利用規劃由更多的公眾參與

參與的公眾包括房屋所有人、社會活動家（環境保護組織、歷史遺跡保護組織以及其他利益的組織）、房地產開發商、聯邦和州政府、規劃委員會以及民選官員包括城市議會會員和縣執行委員會委員等。同時，美國基於可持續發展的土地利用規劃設計了保護生態環境、維持生態平衡、提高土地利用效率和控制人口增長的一系列政策。

5.注重新技術的應用

目前美國大量採用地理信息系統技術及其與遙感和自動制圖相結合的現代空間分析技術以及制圖工具，空間數據與社會經濟屬性數據匹配較好，使規劃編制中的分析、研究提高了效率，為規劃方案的選擇調整創造了條件。網路技術的應用更是方便了信息的流通與公眾的查詢，三維空間建模為公眾直接感受規劃進而理解規劃提供了便捷途徑。

『伍』 土地策劃

土地價值的影響因素可以分為如下幾項：

1、土地形狀：形狀規則方正的土地便於利用和規劃設計，其市場價值大於同等條件形狀不規則的土地。
2、土地面積：面積適中的土地可以面向更多的用戶，過大或過小的面積都將在一定程度上限制土地的使用。但不同的經營活動對土地面積需求不同，所以合適的面積大小沒有固定不變的指標。
3、交通環境：一般而言，便利的交通會提高土地的使用價值。但經營活動性質不同，對交通環境的要求也不同，比如普通住宅和別墅對交通環境的要求就截然不同。
4、區位條件：區位在一定程度上取決於交通條件，更重要的是判斷是否處在信息集散地，是否臨近相關產業的產學研基地等。如對商務活動的選址。
5、土地性質：主要指土地的權屬。不同的權屬在進入市場後會面臨不同的費用和辦事程序，在一定程度上會影響使用者的投資成本。
6、建設現狀：地上建築物或現階段的經營活動直接關繫到拆遷、安置等方面的費用，而且這部分費用在開發成本實際中的比重越來越大。
7、片區規劃：城市規劃影響著城市的發展，對城市建成區而言主要影響片區未來的配套和建設強度，對城市郊區甚至農村用地而言則意味著土地性質確定。
8、投資目的：由於目前涉足土地開發的企業越來越多，而且規模越來越大，對這些公司而言土地經營或房地產開發可能只是整體投資計劃中的一部分。其目的可能是為了分散投資風險，或者作為獲得資金的手段，或者是為了創造利好消息來支撐公司股票價格等等。不同的目的會對土地價值作出不同的判斷。這一點必須在土地價值評判過程中事先明確。

『陸』 奧康諾土地計劃產生的時代背景是什麼

1842年憲章派失敗之後，憲章運動處於低潮。此時英國已經進入了「維多利亞時代」的穩定時期。自由貿易派取得了勝利，穀物法被取消。1847年通過了10小時工作日的法案。歐文主義者所爭取的一些東西已部分實現。工業革命發展時期的激烈的階級斗爭，勢將被相對穩定和繁榮的資本主義條件下的緩和的活動方式所代替。在這種環境下，許多憲章運動的領導人轉變了斗爭方式，如，洛維特等人轉到教育工作方面去，另一些參加了自由貿易運動，而奧康諾則提出了他的土地計劃。奧康諾的土地計劃顯然受到歐文的影響，但兩者間的性質有所不同。「奧康諾村」的居民每人有自己的一份土地，除交租金給土地公司外，其餘都歸自己所有。而歐文所建立的共產村，是每個成員共同勞動，共同分配。

『柒』 土地利用計劃管理

【土地利用年度計劃】是根據土地利用總體規劃和國民經濟發展計劃對年度內各項用地數量的具體安排，是實施土地利用總體規劃的重要措施，是農用地轉用審批、建設項目立項審查、土地開發和土地整理審批的依據。

【土地利用年度計劃的內容】按《土地管理法》的要求，土地利用年度計劃包括5項指標：耕地保有量計劃、農用地轉用計劃、生態退耕計劃、土地開發和整理（含復墾）計劃、耕地佔補平衡計劃。

【土地利用年度計劃的監督執行】國土資源部編制的土地利用年度計劃應於上一年度12月10日前報國務院，經批准後下達。縣級以上地方人民政府將上級下達的土地用年度計劃各項指標逐級分解，擬定實施方案，經同級人民政府批准後下達。土地利用年度計劃經批准下達後，各地必須嚴格執行。沒有農用地轉用計劃指標或超過農用地轉用計劃指標的，不得批准新增建設用地；未嚴格執行建設佔用耕地補償制度或沒有完成土地開發整理計劃指標的，核減下一年度的農用地轉用計劃指標。縣級以上地方人民政府國土資源行政主管部門須在每年7月20日前向上一級人民政府國土資源行政主管部門報告上半年土地利用年度計劃的執行情況；12月20日前向上一級人民政府國土資源行政主管部門預報本年度土地利用年度計劃的執行情況。

『捌』 土地開發整個流程

1、開發主體

土地一級開發工作主要由政府授權或土地儲備機構來完成，不管是包含農地征轉用過程的土地一級開發，還是使國有土地由生地變熟地的土地一級開發，實施主體往往是政府授權的一級開發公司或土地整理儲備機構。

2、開發程序

(1)計劃編制

首先要根據國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃以及土地供應計劃、土地利用年度計劃和土地儲備開發計劃，來編制土地一級開發計劃。

(2)前期策劃

根據已編制的土地一級開發計劃，原土地所有者或使用者在徵得縣(區)人民政府和鎮級人民政府或上級主管部門同意後，向市級國土資源管理部門提出土地一級開發申請。市級國土資源管理部門受理申請並進行預審，委託土地儲備機構編制土地一級開發實施方案。

(3)征詢意見和審批

市級國土資源管理部門會同相關部門，包括規劃、建設、交通、環保等部門，就土地一級開發實施方案提出原則意見。

同時，土地一級開發項目涉及徵用土地的，土地儲備機構根據計劃和規劃有關手續分別向所在區(縣)政府提出征地申請，由區(縣)政府按規定程序辦理征地報批手續；涉及農轉用的，向國土資源管理部門申辦農轉用手續；涉及房屋拆遷的，向房管部門辦理房屋拆遷手續。

土地儲備機構通過委託或招標的方式確定土地一級開發主體，並下達土地一級開發批復，簽訂土地一級開發合同。

(4)組織實施開發

土地一級開發主體首手進行拆遷調查、評估，按相關政策文件協商制定拆遷安置補償方案等等，並需經過政府主管部門審查通過。與此同時，進行一級土地開發的開發商要及時做出土地規劃方案，以核定土地性質、使用功能、范圍、規模、開發強度等技術經濟指標。完成以上准備工作，就可以針對地塊實施拆遷、拆除、三通一平或七通一平等工作。

(5)項目驗收

土地一級開發項目完成後，土地儲備機構負責實施，由市國土資源管理部門會同相關部門根據《土地一級開發合同》、計劃和規劃的批准文件進行驗收。驗收合格的建設用地，納入政府土地儲備庫。

『玖』 什麼是土地利用計劃

土地利用計劃 是指國家和地方對土地資源開發和利用作出的中期和年度計劃部署和安排，是土地利用總體規劃的具體實施。